Блог: анализи на наемите в София с наши данни
Тук са събрани 30 анализа на пазара на наеми в София. Всеки от тях стъпва на данни, които сме събрали сами: пет снимки на обявите за апартаменти под наем в imot.bg между 15 септември и 3 ноември 2026 г., с между 7 499 и 8 753 обяви на снимка, обявите за продажба, обектите от OpenStreetMap и публикациите на НСИ. Темите са въпросите, които наемателите и собствениците си задават най-често – от етажа и обзавеждането до данъците и зимните сметки.
Данни към 3 ноември 2026 · медиани от публични обяви, OpenStreetMap и НСИ
Наеми
Етажът и наемът: колко струва партерът и колко последният етаж в София
Разгледахме 8 467 обяви с посочен етаж: наемът на м² в София почти не зависи от етажа. Партерът е около 4% по-скъп, последният – с 1–2% по-евтин.
НаемиТЕЦ, газ или климатик: как отоплението в обявата мести наема
52% от обявите посочват отопление, 78% от тях са на ТЕЦ. Жилищата на газ са с около 4% по-скъпи на м², а в Драгалевци и Кръстова вада ТЕЦ почти няма.
НаемиСедем седмици пазар на наеми: какво показаха пет снимки от 15.09 до 03.11
Между 15 септември и 3 ноември обявите под наем се увеличиха с 11%, а наемът на м² падна с 2,2%. Всяка четвърта стара обява свали цената средно с 8%.
НаемиНово строителство под наем: колко струва годината на сградата
Обява с „нова сграда“ е с около 6% по-скъпа на м² от съседите си в същия квартал. Вижте надценката по квартали и защо сградите от 2000-те са без премия.
НаемиКвадратурата на парите: защо малкият апартамент е по-скъп на квадрат
Под 40 м² наемът е 14,29 €/м², а над 100 м² – 8,25 €/м². Разделихме 8 746 обяви в София по площ и показваме колко струва всеки следващ квадратен метър.
НаемиЕсенният пик: как студентският сезон и септември–ноември движат наемите
От 15.09 до 03.11 обявите за наем в София се увеличават със 17%, едностайните поевтиняват от 480 на 450 €, а всяка четвърта оцеляла обява сваля цената.
НаемиДвустаен за 650 €: какво точно получавате в различните квартали
650 € е медианата за двустаен в София. Вижте в кои квартали тази сума е дъното на пазара и къде стига за тристаен – по 2 547 обяви от 03.11.2026.
Пари и договори
Обзаведено срещу необзаведено: колко струват мебелите в наема в София
Само 2,3% от обявите, които говорят за обзавеждане, са за празни жилища. Необзаведеният двустаен е с 10–14% по-евтин на м², около 70–95 € на месец.
Пари и договори„Без комисиона“: колко обяви наистина са без посредник и по-евтини ли са
Само 2,1% от обявите под наем в София пишат „без комисиона“. Без серийните шаблонни оферти те са едва 4% по-евтини на м², а тези на собственици – не.
Пари и договориНаем или покупка: колко години наем е един апартамент в 30 квартала
Двустаен в София струва 22 години наем, но в Обеля са 18,5, а в Лозенец 34,7. Сметнахме съотношението за 30 квартала по обявите от октомври и ноември 2026.
Пари и договориКъде отдаването под наем носи над 5%: карта на брутната доходност
Брутната доходност от наем в София е 4,5%, а над 5% носят само Обеля, Люлин и Дружба. Сметнахме и нетното след ефективния данък от 9% за 30 квартала.
Пари и договориИстинската цена на нанасянето: депозит, комисионна, първи наем и сметки
Депозит, комисионна и първи наем: нанасянето в двустаен в София струва от 1 300 до 2 600 €. Изчислихме сумата за 30 квартала и спрямо заплатата.
Пари и договориДанъци при наема през 2026: кой какво плаща и как това стига до наемателя
Наемодателят плаща 10% върху 90% от наема: 702 € годишно за двустаен на 650 €. Данък сгради, ТБО по новия ред и как това стига до наемателя.
Пари и договориНаемът в евро: как 2026 година закръгли цените на обявите
62% от наемите в София са кратни на 50 €, а нито една обява не е на 511 € (бившите 1 000 лв.). Как еврото пренареди цените – по 5 снимки на пазара.
Практични
Думите в обявите: кои изрази вървят с по-висок наем в София
Прочетохме началото на 19 892 обяви под наем. „Лукс“ и „ново строителство“ вървят със 7–10% по-висок наем на м², а „метро“ и „след ремонт“ – с нищо.
ПрактичниПанел, ЕПК или тухла: разликата в наема и в зимната сметка
Двустаен в панелен комплекс е 600 € срещу 670 € в старите тухлени квартали и 699 € в новите. Сравнихме наемите, отоплението и продажбите по вид сграда.
ПрактичниС куче или котка под наем: колко обяви допускат любимци и на каква цена
Само 20 от 8 753 обяви за наем в София изрично допускат домашни любимци, а 14 ги забраняват. Цените, кварталите и къде има площадки за кучета.
ПрактичниСметките през зимата: оценка на месечните консумативи в двустаен по вид отопление
Колко струват сметките на 65 м² двустаен през зимен месец при ТЕЦ, газ, климатик или ток. Три сценария с ясни допускания и данни от 4 284 обяви.
ПрактичниБез кола в София: в кои квартали всичко е на 10 минути пеша
Банишора води с 9,1 от 10 по нашия индекс „без кола“, Драгалевци е последен с 0,4. Супермаркети, метро, спирки и аптеки в 23 квартала на София.
Данни от НСИ
Наемът като дял от заплатата: къде в София двустаен е под 35% от средната заплата
Средната брутна заплата в София е 1 943 € (НСИ, Q2 2026). Медианен двустаен е под 35% от нея в 21 от 30 квартала. Спрямо нетната – в нито един.
Данни от НСИ16 855 нови жилища за година: какво значи рекордът на НСИ за наемателите
През 2025 г. в София са въведени 16 855 жилища – 2,4 пъти повече от 2024 г. Проверихме колко от тях стигат до обявите за наем и дали свалиха цените.
Данни от НСИКой наема в София: демографията от НСИ и какво търсят наемателите
Жителите на 20–24 г. в София намаляват с 38% за 10 години, децата на 5–14 г. растат с 35%, а чужденците са 2,6 пъти повече. Какво значи това за наемите.
Данни от НСИЖилищният фонд на София по брой стаи срещу предлагането под наем
София има 791 482 жилища по НСИ, от които 39% двустайни. В обявите под наем двустайните са 49%, а тристайните са по-малко от продаваните. Сравнението.
Данни от НСИ46 € на м² годишно по НСИ срещу 114 € днес: как се промени наемът за 6 години
НСИ оценява годишния наем в София на 46 €/м² за 2020 г. Обявите от 03.11.2026 дават 114 €/м². Колко от ръста е реален и как стои спрямо заплатите.
Квартали
Метро-премията: колко повече струва наемът до метростанция
Сравнихме 30 квартала по разстояние до метростанция. Разликата в €/м² е под 3%, но обявите до метрото изчезват по-бързо – 29% оцелели срещу 47%.
КварталиСтудентски наеми: Студентски град, Дружба, Младост и Надежда при бюджет до 500 €
Само 15% от обявите в София са до 500 €. В Люлин делът е 39%, в Студентски град 34%. Сравнихме едностайни, наем на човек и метро в 30 квартала.
КварталиУлиците, на които се търси квартира: къде се концентрира предлагането в София
16 666 обяви за седем седмици, само 18% с посочена улица. Кои 10 улици в София събират най-много квартири под наем и има ли булевардна премия.
КварталиТихите квартали: заведения на квадратен километър срещу наем
Драгалевци има 0,8 заведения на км², Центърът – 78,3. Сравнихме гъстотата на ресторанти, кафенета и барове с наемите в 23 квартала на София.
КварталиДетска градина до вкъщи: квартали с най-много градини и училища на км²
В Красна поляна 95% от територията е на до 400 м от детска градина, а тристаен е 690 €. В Драгалевци – 13% при 1 100 €. Карта по OSM и наеми.
КварталиКвартали-близнаци: еднакъв наем, различен живот
Лозенец и Драгалевци имат еднакъв двустаен – 700 € и 10 €/м², но метрото е на 0,6 срещу 3,1 км. Шест двойки квартали с близък наем и различен ден.
Какво различава тези анализи
Повечето текстове за наемите в София разчитат на впечатления или на няколко примерни обяви. Нашите тръгват от целия пазар. Когато пишем, че обзаведеният двустаен струва повече от необзаведения или че партерът е по-евтин на квадратен метър, числото е изчислено от хиляди обяви, а не избрано за пример.
Втората разлика е времето. Петте снимки показват как се движат наемите през есента, когато студентите и новите служители търсят жилище. Третата е контекстът: към цените добавяме това, което стои около дома – метростанции, училища, паркове, заведения – и данните на НСИ за заплатите, населението и новото строителство.
Как да четете числата
Медианата е средната обява, когато всички се подредят по цена: половината са по-евтини, половината – по-скъпи. Ползваме я вместо средната цена, защото не се влияе от няколко луксозни апартамента.
Цената на квадратен метър изравнява разликите в площта. Когато сравнявате квартали или типове жилища, тя е по-честното число от наема на апартамент. Медианата за града е 9,52 € на м² месечно.
Снимките са пет поредни дати. Промяна от 10–20 € между две снимки обикновено е шум; за тенденция говорим, когато посоката се повтаря. Подробностите за метода са в методологията.
Откъде да започнете
Ако сте студент или търсите първа квартира с малък бюджет, започнете с „Студентски наеми“, после вижте „Наемът като дял от заплатата“ и „Квадратурата на парите“ – последната обяснява защо малкото жилище е по-скъпо на квадратен метър.
Ако търсите жилище за семейство, прочетете „Детска градина до вкъщи“, „Тихите квартали“ и „Без кола в София“. За зимната сметка вижте „Панел, ЕПК или тухла“ и „Сметките през зимата“.
Ако сте собственик, започнете с „Къде отдаването под наем носи над 5%“ и „Данъци при наема през 2026“. За цената, която да поискате, полезни са „Обзаведено срещу необзаведено“ и „Етажът и наемът“.
Ако се колебаете между наем и покупка, вижте „Наем или покупка в 30 квартала“, „16 855 нови жилища за година“ и „Ново строителство под наем“.
За всеки, който се мести скоро, най-практични са „Седем седмици пазар на наеми“, „Истинската цена на нанасянето“ и „Без комисионна“.
Често задавани въпроси
Откъде идват данните в статиите?
Наемите са от пет снимки на обявите за апартаменти под наем в imot.bg между 15 септември и 3 ноември 2026 г., с между 7 499 и 8 753 обяви на снимка след почистване. Цените при продажба са от 15 788 обяви. Обектите около дома са от OpenStreetMap, а заплатите, населението и жилищният фонд – от НСИ.
Колко често публикувате нови анализи?
Статиите излизат, когато имаме достатъчно данни, за да отговорим на въпроса с числа, а не с впечатления. При всяка нова снимка на пазара проверяваме дали изводите в публикуваните анализи още важат. Датата на данните е посочена в началото на всяка статия, за да знаете към кой момент се отнасят числата.
Цените в статиите реалните наеми ли са?
Това са исканите цени в обявите, защото договорите за наем не се публикуват. Реалният наем след пазарлък често е същият или малко по-нисък. Медианите и диапазоните все пак показват добре нивото на пазара и разликите между кварталите, типовете жилища и сградите.
Мога ли да предложа тема за анализ?
Да. Пишете ни през формата за заявка и опишете въпроса, на който искате отговор. Най-добрите теми са тези, на които може да се отговори с данни от обявите, от картата или от НСИ – например как една характеристика на жилището мести наема или как се различават два квартала.