Под наем в Люлин: най-ниската цена за двустаен в нашата карта на София

Номер едно по достъпност: какво точно струва 550 €

Медианите по брой стаи в обявите от 3 ноември:

• едностаен – 400 € за около 43 м², половината между 350 и 450 €;
• двустаен – 550 € за около 65 м², средната половина от 480 до 620 €;
• тристаен – 700 € за около 90 м², тоест 7,50 € на квадрат;
• четиристаен – 849 €, но само в 5 обяви.

Двустайният в Люлин е със същата площ като средния софийски (65 м²), но с 8,92 € вместо 9,98 € на квадрат. Тристайният е още по-изгоден: със 150 € над двустаен получавате една стая и около 25 м² повече. По цена на квадратен метър кварталът е 3-ти най-евтин от 30, а по брой обяви – 8-и.

Бюджетът работи така: до 500 € са 39% от обявите, до 600 € – 64%, до 700 € – 87%, а над 800 € остават само 4%. Наем от 550 € е около 28% от средната брутна заплата в София (1 943 € за второто тримесечие на 2026 г.), докато за града двустаен е 33%. Пресметнете вашия случай в калкулатора наем–заплата и вижте къде още двустаен е под 35% от заплатата в анализа Наемът като дял от заплатата.

Наемите в Люлин в числа

Към 3 ноември 2026 в imot.bg има 319 активни обяви за апартаменти под наем в Люлин. Медианата на всички обяви е 550 €, а половината от тях са между 400 € и 750 € на месец, ако изключим най-евтините и най-скъпите 10%.

За двустаен наемателите плащат типично 550 € при 176 обяви и около 65 м² площ. Това е под средното за града (650 €) с 15% и нарежда квартала на 1-о място от 30 по достъпност.

Цената на квадратен метър е 8,6 €/м² месечно (половината обяви между 7,43 и 10 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

От 15 септември до 3 ноември 2026 медианата се е понижила от 575 € на 550 € (-4,3%), което се вижда и на графиката с петте снимки по-долу.

В 97% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Цените се плъзгат надолу от средата на септември

Люлин е от кварталите, в които есента донесе по-ниски, а не по-високи цени. На 15 септември медианният двустаен беше 575 €, от 11 октомври насам е 550 € във всяка снимка. Общата медиана слезе от 592 на 550 €, а квадратният метър – от 9,11 на 8,60 €. Едностайният мина от 420 на 400 €, а тристайният се държи около 700 €. Броят на обявите се движи между 290 и 324, тоест предлагането не е избухнало, а наемодателите са коригирали очакванията си.

За собствениците сметката все пак е добра: продажбите в Люлин са медианно 2 049 €/м², с 19% под средното за града, а брутната доходност от наем е 5,03% – около 20 години наем покриват цената. Повече за това къде отдаването носи над 5% има в анализа за доходността.

Микрорайони и номера: как да четете адреса

Люлин е най-големият жилищен комплекс в България – 121 234 жители по данни от 2001 г. Проектът е на „Софпроект“, първо с ръководител арх. Неделчо Паскалев, след това арх. Кирил Бочков, завършен през 1969 г. за около 120 000 души. От предвидените 11 микрорайона са реализирани 10. Строителството започва през 1973 г. с бл. 318 в Люлин 3, първите жители се нанасят около 1975 г., микрорайони 1–7 са готови около 1978–1979 г., а 8, 9 и 10 – до първата половина на 80-те.

Номерацията помага при търсенето: от 1980 г. блоковете имат трицифрени номера и първата цифра е микрорайонът. Бл. 332 е в Люлин 3, бл. 629 – в Люлин 6; Люлин 1 е с номера 0хх, а Люлин 10 – с 1хх. По проект около 70% от жилищата са панелни, от сериите Бс-2-69 и Бс-69-Сф. Високите сгради над 9 етажа са ЕПК, а в Люлин 1 има и т.нар. кипърски общежития от общежитийната серия Ос-68-Гл. Тухлените блокове отпреди 1990 г. са рядкост; еднофамилни къщи с дворове има в североизточните части на Люлин 9 и 10.

Цената не е еднаква по микрорайони. В нашата снимка от 3 ноември двустайният в Люлин 10 е около 650 € (30 обяви), докато в Люлин 8 е около 545 €, в Люлин 6 – около 525 €, в Люлин 9 – около 500 €, а в Люлин 1 – около 450 € (12 обяви). Извадките по микрорайон са малки, но посоката е ясна: новото строителство и близостта до метрото вдигат цената, а най-старите части са най-евтини.

Метро, трамвай 8 и прекъснатата връзка към Обеля

От 1998 г. Люлин има метро. Станциите „Сливница“, „Люлин“ и „Западен парк“ са на 300–600 метра от средата на комплекса, а „Вардар“ е на около 1,4 км. 11% от обявите изрично подчертават близостта до метрото. По OSM в квартала има 118 автобусни и тролейбусни и 16 трамвайни спирки; основните наземни линии са трамвай 8 и тролейбуси 6 и 7.

Важно за 2026 г.: от 19 юли 2025 г. линия М4 е скъсена до „Сливница“, а движението до „Обеля“ е спряно заради строежа на новата станция „Панчо Владигеров“ с ж.п. спирка. По информация на БНТ отсечката се обслужва от автобуси 31 и 81. Ако ще пътувате към Обеля, сметнете прехвърлянето.

Освен това трамвай 8 има поредица инциденти по трасето, а през август 2026 г. кметът на района настоява за спешен ремонт. В процес на проектиране е западният лъч на метрото по бул. „Царица Йоанна“ до Околовръстния път – около 1,5 км с две станции („Царица Йоанна“ между Люлин 2 и 3 и „Добринова скала“). Основните булеварди са „Царица Йоанна“, „Панчо Владигеров“, „Европа“, „Сливница“ и „Д-р Петър Дертлиев“.

Училища, градини и Западният парк

За семейство с деца Люлин дава много възможности на ниска цена. В OpenStreetMap намираме 12 училища и 20 детски градини, сред които 27. СУ „Акад. Георги Караславов“, 56 СУ „Проф. Константин Иречек“, 90 СУ „Ген. Хосе де Сан Мартин“, 96 СОУ „Лев Н. Толстой“, 97 СОУ „Братя Миладинови“, 33 ОУ „Санкт Петербург“, 103 ОУ „Васил Левски“ и 137 ОУ „Ангел Кънчев“. Сред градините са ДГ 152 „Люляче“, ДГ 101 „Ябълкова градина“, ДГ 22 „Великденче“, ДГ 31 „Люлин“ и ДГ 35 „Щастливо детство“.

Детските площадки по OSM са 168, игрищата – 74. На югоизточната граница е Западният парк, а районът се надява строителството на Централен парк „Люлин“ да започне през 2026 г.; отчуждаването на частните имоти за него тече от ноември 2025 г. Кучешките площадки засега са две.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Люлин“ (0,33 км), „Западен парк“ (0,46 км), „Сливница“ (0,58 км) от центъра на квартала.
• Училища (OSM): 137 ОУ Ангел Кънчев, 90 СУ „Ген. Хосе де Сан Мартин“, 33 ОУ "Санкт Петербург", 96 СОУ с изучаване на чужди езици Лев Н. Толстой, 97 СОУ Братя Миладинови, 103 ОУ Васил Левски.
• Детски градини: ДГ 152 „Люляче“, ДГ 101 Ябълкова градина, ДГ 22 „Великденче“, ДГ 31 Люлин, ДГ 35 „Щастливо детство“.
• Търговски вериги: T-Market, Lidl, Billa, KAM Market, Fantastiko, Kam Market, CBA.
• Болници и медицински центрове: МБАЛ „Люлин“.
• Най-близко полицейско управление: 9-то Районно полицейско управление на около 1,28 км.

Кооперативният пазар, Мега Мол и всичко между тях

Неофициалният център на комплекса е Кооперативният пазар. В квартала OSM отчита 14 пазара, 25 супермаркета (Lidl, Kaufland, Billa, T-Market, Fantastiko, CBA, „Кам Маркет“), 51 малки магазина и 4 търговски центъра – сред тях ТЦ „Люлин“ и „Мини Мол“, а Мега Мол е до метростанция „Западен парк“. В Люлин 7 са Силвър Център и откритият басейн „Люлин Бийч“.

За здравето има МБАЛ „Люлин“ в Люлин 6, на бул. „Д-р Петър Дертлиев“, и 36 аптеки; клиниките (12) и зъболекарите (12) са по-малко, отколкото в централните квартали. Заведенията са предимно ресторанти (51) и бързо хранене (41); баровете са само 3, така че вечерите са тихи.

Сметки с ТЕЦ и без ТЕЦ, депозит и данък

Почти всички обяви с информация за отоплението са с ТЕЦ (141 от 144). Изключение са новите ЕПК сгради западно от бул. „Добринова скала“, които нямат централно топлоснабдяване – там зимата се плаща с ток. Ако жилището е в такъв блок, поискайте сметките за декември–февруари и ги сравнете в калкулатора за консумативи.

Санирането е рядко: в регистъра на Столична община по програмата за енергийна ефективност в ж.к. „Люлин“ са одобрени 9 сгради (бл. 016, 017, 023, 106, 227, 317, 423, 604 и бул. „Европа“ 138), а бл. 133 и 134 са отхвърлени. Нанасянето в двустаен за 550 € излиза между 1 375 € (наем, един депозит и комисионна от половин наем) и 2 200 € (два депозита и пълна комисионна). Обявите без комисионна са 1%, затова е по-сигурно да я предвидите; разбивката е в калкулатора за нанасяне.

Наемателят не плаща данък върху наема. Собственикът – физическо лице – дължи 10% от наема след приспадане на 10% разходи, на практика 9%, и сам ги декларира. Данъкът върху сградата и таксата за отпадъци също са негово задължение, освен ако договорът не казва друго. При новата методика за таксата от 2026 г. сумите може да се променят, затова прочетете съответната клауза.

Огледът в панелен блок и сигурността вечер

По проект около 70% от жилищата в комплекса са панелни, строени от 70-те до средата на 90-те, а медианната сграда в обявите е на 8 етажа. Затова огледът има свои правила:

• питайте за асансьора – по данни от 2026 г. много асансьори в панелните блокове в страната са на 40–60 години, а новата програма за саниране (до 2029 г.) за първи път включва и тяхната подмяна;
• при последен етаж проверете тавана за влага и покривната хидроизолация;
• разгледайте фугите между панелите и ъглите на външните стени за мухъл;
• проверете дограмата и дали радиаторите имат индивидуални топломери;
• на ниските етажи (до 2-ри) квадратът е 9,08 €, на високите – 8,85 €; партерните обяви са само 3.

Паркирането е най-честата жалба в комплекса. Предвидените в плана многоетажни паркинги не са построени, а районът цели удвояване на местата с полувкопани паркинги – първите пред бл. 534 и бл. 540 бяха на обществено обсъждане през септември 2026 г. Само 1% от обявите предлагат паркомясто.

За сигурността: открити данни за престъпността по квартали няма и не правим класации. 9-то районно полицейско управление е на около 1,3 км от средата на комплекса. Практично: проверете осветлението по пътя от спирката или метрото до входа, дали входната врата се заключва и има ли домофон. Кражбите от коли, паркирани на тротоара и между блоковете, са общоградски риск.

Люлин или Обеля, Овча купел, Банишора и Надежда

Обеля е съседът на север с двустаен за 589 € и още по-висока брутна доходност (5,85%), но с по-малко предлагане (61 обяви) и със спряна метровръзка до „Сливница“. Надежда е 579 € за двустаен и с метростанция на около 350 м. Овча купел е на 650 € с по-голям избор (389 обяви), а Банишора – на 649 €, но само на 1,7 км от центъра.

Ако искате най-ниската цена за двустаен с метро, Люлин остава първи. Ако искате по-кратък път до центъра и сте готови да платите 100 € повече, Банишора е логичната алтернатива. Всички квартали са на картата с кварталите.

Наем или покупка в Люлин

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Люлин е 2 049 €/м² (1317 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 5,03% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 19,9 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Люлин сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Люлин за наематели

Плюсове и минуси на живота в Люлин

Подходящ за:

Люлин и съседните квартали

Как се сравнява Люлин с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Люлин

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Люлин — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.