„Без комисиона“: колко обяви наистина са без посредник и по-евтини ли са

Колко обяви казват „без комисиона“

Търсихме израза „без комисиона“ и вариантите му във видимото начало на всяка обява, около сто знака описание. Обявите с еднакви цена, площ, етаж и начало на текста броим веднъж. Отделно проверихме и петте снимки на пазара от 15 септември до 3 ноември.

• 3 ноември: 188 обяви от 8 753 (2,1%);
• петте снимки заедно: 521 от 19 892 обяви без повторения (2,6%);
• етикет „От собственик“ в краткото описание: само 19 обяви на 3 ноември;
• изрази за собственик („собственик“, „без посредник“, „директно от“, „без брокер“): 122 обяви (1,4%);
• агентски изрази („агенция“, „представя“, „има удоволствието“, референтен номер): около 52% от обявите.

Пазарът на наеми в imot.bg е пазар на посредници. Наемателят, който търси само собственици, отсява над 95% от предлагането.

Пет различни неща под един и същ надпис

Прочетохме всички 188 обяви „без комисиона“ от 3 ноември. Те се делят на пет групи:

• Серийни обяви (64, 34%). Започват с номер от вида „ID-…;“, следван от „Без комисионна!“ и често „Топ локация“ и „Оглед по всяко време“. Нито една от тях не посочва етаж. Медианата им е 520 €, а на двустайните също 520 €.
• Агенция, която не взима комисиона от наемателя (41, 22%). Изразът е „без комисиона от наемателя“ или „за наемателя“. Посредникът взима възнаграждението си от собственика.
• Директно от собственик (23, 12%). „Директно от собственик“, „без посредник“ и подобни.
• Други агентски обяви (16, 9%) с референтен номер или представяне на фирма.
• Без ясен автор (44, 23%). Текстът не казва кой пуска обявата.

По-евтини ли са наистина

Сравнихме всяка обява с подобните ѝ в същия подрайон и със същия брой стаи. Коригирахме и за площта, защото по-големите жилища са по-евтини на квадрат. Числата са от петте снимки, 521 обяви „без комисиона“:

Картината е ясна. Отстъпката от близо 11% идва почти изцяло от серийните оферти. Обявите на собственици без посредник не са по-евтини, а са с 6,4% над подобните. Обявите на агенции, които не таксуват наемателя, са точно на пазарно ниво.

Има и логика. Собственикът, който се справя сам, не плаща комисиона и няма причина да сваля наема. Агенцията, която взима от собственика, също обявява пазарна цена. Евтино излиза само там, където не е ясно кой и какво предлага.

Серийните оферти: какво да проверите

Не твърдим, че серийните обяви са подвеждащи. Не можем да проверим всяко жилище. Някои неща в тях обаче трябва да ви накарат да внимавате:

• цена с около 20% под подобните жилища в същия квартал;
• липса на етаж и на височина на сградата, които иначе имат 96,7% от обявите;
• еднакъв текст в много различни квартали, от Студентски град до Лозенец и Център;
• обещание за „оглед по всяко време“ без конкретен адрес.

Ако се обадите на такава обява, не плащайте нищо преди оглед на конкретно жилище. Не плащайте и „такса за списък с адреси“ или „резервация“. Поискайте нотариалния акт или друг документ за собственост и проверете дали името съвпада с това в договора. Подпишете договора със собственика или с упълномощено от него лице с писмено пълномощно.

Обявите на собственици изчезват най-бързо

Петте снимки позволяват да проследим кои обяви остават онлайн. Взехме обявите от 15 септември в сегментите, които снимката обхваща изцяло, и проверихме кои от тях още стоят на 3 ноември. Разпознаваме ги по квартал, брой стаи, площ, етаж и начало на текста.

Обявите на собственици изчезват три пъти по-бързо от средното. Само една от осем остава след седем седмици. Не знаем дали всички са дадени под наем. Част от собствениците спират обявата, щом получат достатъчно обаждания. Изводът за вас обаче е практичен: ако видите директна обява, която ви харесва, звънете в същия ден.

Серийните оферти също се сменят бързо, но по друг начин. Броят им в отделните снимки е 60, 98, 96, 87 и 69. Броят им се мени силно между снимките, а от септемврийските след седем седмици остават 22%. „Без комисиона“ като цяло живее колкото средната обява.

Един апартамент, няколко обяви

Отделен ефект от посредничеството е дублирането. Когато един собственик даде жилището си на няколко агенции, то се появява в няколко обяви с различен текст. Потърсихме на 3 ноември групи обяви с еднакви квартал, брой стаи, цена, площ, етаж и етажност, но с различно начало на текста.

Намерихме 609 такива групи с общо 1 483 обяви, или 17,5% от обявите с пълни данни. В 434 групи жилището се повтаря два пъти, в 122 три пъти, а в 11 групи шест и повече пъти. Една двойка може да е и два еднакви апартамента в една сграда, затова това е оценка. Броят реално различни жилища е около 7 593 при 8 467 обяви, тоест около 10% по-малко, отколкото изглежда.

Дублирането е най-голямо в Гео Милев, където всяка трета обява има поне един двойник. По цена повторенията са по-рядко при евтиното: 12,4% при наем под 600 €, срещу 18–20% над 600 €.

Повтарящите се обяви са полезни за вас. Ако видите един и същ апартамент при две агенции, попитайте и двете за комисионата. Възможно е условията да се различават. Възможно е и собственикът да е посочен в една от обявите.

Къде „без комисиона“ се среща най-често

Делът варира силно между кварталите на 3 ноември. Най-висок е в Изток (16 обяви, 8,8%), Иван Вазов (7, 6,5%) и Гоце Делчев (6, 5,1%). Следват Изгрев (4,5%), Надежда (3,7%) и Лагера (3,6%). В Стрелбище, Обеля и Драгалевци няма нито една такава обява. В Лозенец и Витоша делът е под 1%.

Обяви с изрази за собственик има най-много в Красна поляна (5,2%), Люлин (2,8%) и Надежда (2,7%). И трите са сред кварталите с най-нисък наем на двустаен в нашата извадка: 550–580 €.

Как да търсите без посредник

Ако искате да спестите комисионата, ето какво работи според данните:

1. Филтрирайте по собственик там, където е възможно, но не разчитайте само на етикета. В краткото описание го има едва при 19 обяви от 8 753.
2. Търсете изрази в текста: „директно от собственик“, „без посредник“, „лично“. Така намирате около 1,4% от пазара.
3. Приемете и агенции, които не таксуват наемателя. Те са 22% от обявите „без комисиона“ и са на пазарна цена.
4. Сравнявайте с медианата на квартала. Отстъпка от 20% и повече без ясна причина е сигнал за внимание.
5. Пресметнете цялата сума за нанасяне. Депозит от един или два наема, първи наем и евентуална комисиона се събират в калкулатора за разходи по нанасяне.

Ако обява без комисиона е с 5% над пазара, при двустаен за 650 € разликата е около 33 € на месец. За година това прави почти 400 €, колкото половин комисиона. Ако ще стоите над година, по-евтиният наем при посредник може да излезе по-изгодно от директната обява. Повече за кои думи в обявите вървят с по-висок наем има в статията думите в обявите.