Речник на наемателя от А до Я

Този речник събира думите, които ще срещнете, докато търсите квартира в София: в обявите, в договора, в сметките и в таблиците на сайта. Термините са подредени по азбучен ред, а всяко обяснение казва какво означава думата, защо е важна за наемателя и какво да проверите на практика. Когато в страница за квартал или в статия видите подчертан термин, той води насам. Обясненията не са правен съвет: законите, тарифите и общинските правила се променят, затова при спорен случай проверете актуалния текст или се консултирайте с юрист. Числата за наемите стоят в страниците на кварталите, не тук.

139 термина · подредени по азбучен ред · обновено 3 ноември 2026

А

Абонатна станция

Помещение, обикновено в мазето на блока, където горещата вода от топлопреносната мрежа предава топлината си на отоплителната инсталация на сградата и на битовата топла вода. От състоянието и настройката на станцията зависи дали входът ще е прегрят или студен през зимата. При оглед попитайте домоуправителя кога станцията е подменяна и има ли оплаквания за температурата по етажите. През лятото топлата вода от ТЕЦ може да спре за планова профилактика, затова е добре в жилището да има и бойлер. Виж още: калкулатора за консумативи.

Авансов данък

Данък, който наемодателят физическо лице внася през годината, преди окончателното облагане с годишната декларация. Когато наемателят също е физическо лице, наемодателят сам изчислява и внася данъка тримесечно: за първите три тримесечия до края на месеца след тримесечието, а за четвъртото авансов данък не се внася. Ако наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице, той удържа данъка при плащането на наема. Наемателят физическо лице няма задължение към НАП за наема, който плаща. Сроковете се определят със закона и могат да се променят, затова ги проверявайте всяка година. Виж още: калкулатора за данък върху наема.

Акт 14

Акт за приемане на конструкцията, който се съставя по време на строителството. Той удостоверява, че носещата част на сградата – основи, колони, плочи, стени и покривна конструкция – е изградена. Инсталациите, фасадата и общите части обикновено още не са довършени. За наемателя актът е само знак докъде е стигнал строежът: в сграда на този етап не се живее, а обява за „ново строителство с Акт 14“ описва бъдещ имот, не жилище за нанасяне сега. Ако ви предлагат предварителен договор за такъв имот, разберете кога се очаква въвеждането в експлоатация.

Акт 15

Констативен акт, с който участниците в строителството – възложител, строител, проектант и надзор – установяват, че строежът е завършен и може да бъде предаден за приемане. След него започва процедурата за Акт 16 и за разрешение за ползване. Понякога собственици се нанасят или отдават жилища още на този етап, но законът не допуска ползване на строеж преди въвеждането му в експлоатация. На практика това може да означава временни връзки за ток и вода, недовършени общи части и затруднения с адресната регистрация. Затова питайте изрично на какъв етап е сградата и поискайте копие от последния акт.

Акт 16

Протокол за установяване годността за ползване на строежа – последният акт от строителния процес. Въз основа на него се издава разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация, според категорията на сградата. В разговорния език „има Акт 16“ означава, че сградата е завършена и може законно да се обитава. За наемателя това е важно заради постоянните партиди за ток и вода, адресната регистрация и застраховките. Попитайте собственика за документа, а при по-големите сгради разрешението за ползване обикновено може да се провери в регистъра на ДНСК. Виж още: ново строителство под наем.

Анекс

Писмено допълнение към договора за наем, с което страните променят или уточняват условията: нов размер на наема, удължаване на срока, нов съквартирант, разрешение за домашен любимец, превалутиране на сумите. Анексът има сила, когато е подписан от двете страни, и е добре да посочва кой член от договора променя и от коя дата. Не разчитайте на устни уговорки за важни неща – при спор се гледа написаното. Ако основният договор е с нотариална заверка на подписите, разумно е и анексът да бъде заверен по същия начин.

Асансьор

Асансьорът е общо съоръжение на етажната собственост, поддържа се от специализирана фирма, а разходите му влизат в месечната такса за входа. По Закона за управление на етажната собственост разходите за управление и поддържане се разпределят поравно на човек, независимо от етажа. Асансьорите подлежат на периодичен технически надзор и в кабината обикновено има табела с поддържащата фирма. При оглед проверете дали асансьорът работи, колко често спира и дали стига точно до етажа на жилището – в някои стари блокове спира между етажите. За висок етаж без асансьор това е съществен минус.

Ателие

Самостоятелен обект с нежилищно предназначение, проектиран за творческа дейност, често на последния етаж или под покрива. В обявите ателиетата нерядко се рекламират и отдават като жилища. Проверете в документите за собственост какво е предназначението на обекта: от него може да зависят тарифите по партидите, данъците на собственика и някои административни въпроси, включително адресната регистрация. Огледайте височината на тавана, прозорците, топлоизолацията и отоплението, защото много ателиета са под покрива и се затоплят трудно през зимата, а през лятото прегряват.

Б

Банков превод

Плащането на наема по банков път оставя проследима следа: дата, сума, получател и основание. Това е най-простото доказателство, че сте платили, ако по-късно възникне спор. Запишете в договора банковата сметка на наемодателя и в основанието на всеки превод посочвайте месеца, за който плащате, например „наем за ноември“. Депозитът също е добре да се преведе по сметка или поне да се отрази в подписана разписка. Плащанията в брой без документ са чест източник на спорове при напускане, особено когато се оспорва дали последният месец е платен.

Без посредник

Етикет в обява, който би трябвало да означава, че наемодателят търси наемател директно и наемателят не дължи комисионна. На практика понякога такава обява е публикувана от агенция, а друг път „без комисионна“ означава само, че таксата я плаща собственикът. Затова питайте още при първия разговор дали ще дължите нещо на посредник и колко. Директната сделка спестява пари, но изисква сами да проверите собствеността, документите и състоянието на жилището, както и да подготвите добър договор. Виж още: колко обяви наистина са без посредник.

Безсрочен договор

Договор за наем, в който не е посочена крайна дата. По Закона за задълженията и договорите всяка страна може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано, а при наем, уговорен на ден, е достатъчно предупреждение от един ден. Безсрочен става и срочният договор, ако след изтичането му продължите да живеете в жилището със знанието и без противопоставяне на наемодателя. Удобството е гъвкавостта: можете да напуснете сравнително бързо. Рискът е същият, но от другата страна – и наемодателят може да прекрати наема или да предложи нова цена с едномесечно предизвестие.

Бойлер

Електрически уред за затопляне на вода, обикновено в банята, понякога с отделен малък бойлер в кухнята. Той е сред най-големите консуматори на ток в жилището, особено при повече обитатели. При оглед попитайте колко е стар, кога е почистван от котлен камък и дали има исправен предпазен клапан. Ако жилището има двутарифен електромер, загряването през нощта е по-евтино. В блокове с ТЕЦ топлата вода може да идва от абонатната станция и тогава бойлерът е резерва за летните спирания. Уговорете кой плаща ремонт или смяна, ако уредът се повреди.

Брутна доходност

Годишният наем, разделен на цената на жилището и умножен по сто. Показва колко процента от стойността на имота се връщат като наем за една година, преди данъци, такси, ремонти и месеци без наемател. На сайта тя се изчислява за кварталите от медианния наем и цените при продажба. За наемателя числото е полезен сигнал: при ниска доходност наемът е евтин спрямо цената на жилището и наемането изглежда по-изгодно от покупката, а при висока – обратното. Виж още: къде отдаването под наем носи над 5%.

Бяла техника

Големите домакински уреди: хладилник, печка или котлони, фурна, пералня, съдомиялна, понякога сушилня и аспиратор. Изразът „с бяла техника“ в обява не казва какви са уредите, колко са стари и дали работят, затова ги включете поименно в описа към договора. По закона дребните поправки, които се дължат на обикновено ползване, са за сметка на наемателя, а останалите – за наемодателя, ако повредата не е причинена виновно от наемателя. Уговорете писмено кой плаща ремонт или подмяна на голям уред, защото именно тук често възникват спорове.

В

ВиК

Съкращение от „водоснабдяване и канализация“ – услугите по доставка на питейна вода, отвеждане и пречистване на отпадъчните води. В София ги предоставя Софийска вода, а сметката обикновено съдържа и трите компонента, изчислени по показанията на водомерите. Цените се утвърждават от енергийния и водния регулатор и могат да се променят. При нанасяне запишете показанията на водомерите в приемо-предавателния протокол и проверете дали по партидата няма стари задължения. Ако сметката изглежда необичайно висока, първо потърсете теч в тоалетното казанче или около щранга.

Влага и мухъл

Тъмни петна по ъглите, зад гардеробите, около прозорците и в банята са сигнал за проблем с влагата. Причините са различни: студени зони във фасадата на неизолирани блокове, лошо проветряване, теч от горния етаж или от покрива. При оглед отместете някоя мебел, погледнете таваните в ъглите и помиришете въздуха в затворените стаи. Ако забележите следи, попитайте какво е направено и запишете състоянието в протокола. Законът освобождава наемодателя от отговорност за недостатъци, които сте могли да видите при сключването на договора, освен ако те са опасни за здравето.

Водомер

Уред, който отчита изразходваната вода в жилището. В блоковете обикновено има индивидуални водомери за всяко жилище и общ водомер на входа на сградата. Разликата между общия водомер и сбора от индивидуалните се разпределя между жилищата, затова течове или неотчетени имоти в блока могат да оскъпят и вашата сметка. При нанасяне снимайте показанията и пломбите на водомерите. Попитайте дали уредите се отчитат дистанционно или с посещение, за да осигурите достъп навреме и да не получите сметка по служебна оценка.

Вписване на договора

Отбелязване на договора за наем в имотния регистър към Агенцията по вписванията. Има значение, ако собственикът продаде жилището: вписаният договор остава в сила спрямо новия собственик. Договор с достоверна дата, но без вписване, обвързва купувача до уговорения срок, но не повече от една година от продажбата, а договор без достоверна дата – само като безсрочен наем, ако наемателят живее в имота. При обичайния едногодишен наем вписването рядко се прави, но при дълъг срок или при голяма ваша инвестиция в жилището е разумно да го обсъдите.

Входна такса

Месечната сума, която обитателите плащат на етажната собственост за почистване, осветление на общите части, поддръжка на асансьора и управление. По закона тези разходи се разпределят поравно на човек, независимо от етажа, а за деца под 6 години не се плаща. В обявите рядко е ясно дали таксата влиза в наема, затова питайте и запишете отговора в договора. Обичайно наемателят плаща текущата такса, а вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ са задължение на собственика, освен ако страните не са се договорили друго.

Г

Газово отопление

Отопление с котел на природен газ, който загрява радиаторите и често и битовата вода. В София газоразпределителната мрежа е изградена в част от кварталите и не всички сгради са свързани към нея. Цените на газа за домакинства се утвърждават от регулатора и се променят периодично. При оглед попитайте кога котелът е минал последна профилактика, има ли газсигнализатор и каква е била последната зимна сметка. Котелът е собственост на наемодателя, затова уговорете кой плаща годишния сервиз и евентуалните ремонти. Виж още: ТЕЦ, газ или климатик.

Гараж

Затворено помещение за кола – отделна клетка в подземен паркинг на ново строителство или самостоятелна постройка в двора на по-стара сграда. В обявите гаражът често се предлага срещу допълнителна месечна сума, а не в цената на апартамента. Проверете дали входът е удобен за вашата кола, има ли рампа, как се управлява вратата и колко дистанционни ще получите. Запишете гаража и неговия номер в договора, за да няма спор кой какво ползва. Виж още: без кола в София.

Гарсониера

Най-малкият формат жилище: едно основно помещение с кухненски бокс, баня с тоалетна и често малко антре. Разликата с едностайния апартамент е, че гарсониерата няма отделна кухня. Подходяща е за един човек или за двойка, която прекарва малко време вкъщи. В обявите двата термина понякога се бъркат, затова гледайте плана и снимките. Малките жилища обикновено излизат по-скъпи на квадратен метър, но по-евтини като месечна сума, а сметките им за отопление са по-ниски.

Годишна данъчна декларация

Декларацията, с която физическите лица обявяват пред НАП доходите си за изминалата година, включително доходите от наем. Срокът е до 30 април на следващата година, а подаването може да стане и онлайн. Наемодателят посочва получения наем, приспада нормативно признатите разходи и доплаща разликата спрямо вече внесения авансов данък. Наемателят физическо лице не декларира платения наем. Ако наемодателят ви поиска данни за плащанията, банковите преводи са най-лесното доказателство за сумите и датите.

Д

Данък върху доходите от наем

Данъкът, който наемодателят физическо лице дължи върху получения наем. От наема се приспадат 10% нормативно признати разходи, а върху остатъка се плаща 10% данък, така че ефективно данъкът е 9% от наема. Основанието е Законът за данъците върху доходите на физическите лица. Наемателят физическо лице не плаща този данък. Когато наемателят е фирма, тя удържа данъка от наема и го внася вместо наемодателя. Неплатеният от наемодателя данък не е задължение на наемателя, но плащанията без документ затрудняват доказването при спор. Виж още: калкулатора за данък върху наема.

Данък сгради

Местен данък върху недвижимите имоти по Закона за местните данъци и такси. Плаща го собственикът, а при учредено вещно право на ползване – ползвателят. Размерът зависи от данъчната оценка на имота и от ставката, приета от общината. Законът дава две равни вноски – до 30 юни и до 31 октомври, с 5% отстъпка при плащане на цялата сума до 30 април. Наемателят не дължи този данък, освен ако договорът изрично не прехвърля разхода върху него, затова прочетете клаузата за разходите преди подписване. Виж още: данъците при наема през 2026.

Двустаен апартамент

Апартамент с хол и една спалня, плюс кухня, баня и антре. В старите блокове кухнята обикновено е отделна, а в новото строителство нерядко е обединена с хола. Това е формат за двойка, за един човек, който работи от вкъщи, или за двама съквартиранти, ако холът се ползва като втора спалня. Сравнявайте двустайните по чиста площ и разпределение, а не само по цена: разликата между тесен и удобен двустаен може да е голяма при еднаква квадратура в обявата. Виж още: двустаен за 650 €.

Двутарифен електромер

Електромер, който отчита отделно потреблението през деня и през нощта, когато цената на тока е по-ниска. Часовете на нощната тарифа се определят от електроразпределителното дружество и може да се различават през зимата и лятото. При такъв електромер е изгодно бойлерът, пералнята и съдомиялната да работят нощем. При оглед проверете дали електромерът е двутарифен – това се вижда в сметката като две отделни показания. Ако е еднотарифен и искате да пестите, смяната се урежда от собственика като титуляр на партидата.

Депозит

Сума, която наемателят плаща при подписването на договора като обезпечение за щети и неплатени сметки. Обикновено е между един и два месечни наема. Законът не урежда изрично размера, затова договорът трябва ясно да казва кога и при какви условия се връща депозитът, какво може да се удържи и в какъв срок. Депозитът не е последен месечен наем, освен ако това не е уговорено писмено. Пазете документа за плащането и настоявайте за подписан протокол при напускане. Виж още: калкулатора за разходите по нанасяне.

Дограма

Рамките на прозорците и балконските врати – дървени, алуминиеви или от PVC. Старата дървена дограма в много блокове пропуска студ и шум, а новата PVC дограма уплътнява добре, но изисква редовно проветряване, иначе се събира конденз и се появява мухъл. При оглед отворете и затворете всеки прозорец, проверете уплътненията и дръжките и дали има мрежи против комари. Обърнете внимание колко шум влиза от улицата при затворени прозорци и дали стъклата не се изпотяват отвътре.

Домашни любимци

Много наемодатели забраняват или ограничават животните, затова изрична клауза в договора е по-сигурна от устно разрешение. Възможно е да ви поискат по-висок депозит или професионално почистване при напускане. Законът за управление на етажната собственост изисква животните, които се извеждат на обществени места, да бъдат вписани в книгата на етажната собственост, а за кучетата – и номерът на ветеринарномедицинския паспорт. Собствениците на животни са длъжни да не създават безпокойство на съседите. Виж още: с куче или котка под наем.

Домоуправител

Разговорно название за управителя или управителния съвет на етажната собственост. Той събира месечните такси, води книгата на етажната собственост, свиква общото събрание и организира ремонтите на общите части. Някои сгради ползват професионален управител – фирма срещу възнаграждение. За наемателя домоуправителят е човекът, при когото да попита за правилата на входа, графика за почистване, предстоящите ремонти и задълженията на апартамента. Собственикът е длъжен да подаде декларация за наемателите в 15-дневен срок от отдаването.

Достоверна дата

Дата на частен документ, която е сигурна и спрямо трети лица, а не само между подписалите. Договорът за наем получава такава дата най-често с нотариална заверка на подписите. Значението е практическо: при продажба на жилището договор с достоверна дата обвързва купувача до уговорения срок, но за не повече от една година от продажбата. Без достоверна дата купувачът е обвързан само като от безсрочен наем, а датата на подписване лесно може да бъде оспорена. При дълъг наем или голям предплатен период заверката е евтина застраховка.

Дялово разпределение

Начинът, по който топлинната енергия, отчетена от общия топломер на сградата, се разпределя между отделните жилища. Прави го фирма за дялово разпределение, избрана от етажната собственост. Сметката се състои от няколко части: топлина от радиаторите, отчетена с уредите за дялово разпределение; топлина, отдадена от сградната инсталация; и топла вода по водомерите. Веднъж годишно фирмата прави отчет и се изготвя изравнителна сметка. Попитайте наемодателя коя фирма обслужва сградата, кога е отчетът и как се осигурява достъп до жилището.

Е

Евро и превалутиране

От 1 януари 2026 г. официалната валута в България е еврото, а сумите в левове се преизчисляват по неотменимо фиксирания курс от 1,95583 лева за 1 евро. Сумата в левове се дели на пълния курс, без той да се закръглява, а резултатът се закръглява до цент. Договор за наем, сключен в левове, продължава да действа: по европейските правила въвеждането на еврото не променя останалите му условия. Ако наемодателят предлага „закръгляне“ нагоре, това вече е ново договаряне и трябва да мине през анекс. Виж още: как 2026 г. закръгли цените в обявите.

Едностаен апартамент

Жилище с една стая, отделна кухня, баня и антре. В софийските обяви разликата с гарсониерата е именно отделната кухня, макар двата термина понякога да се използват като синоними. Едностайните жилища търсят най-вече студенти, млади хора и всеки, който живее сам. Проверете дали кухнята има прозорец, къде е мястото за пералнята и има ли вградени шкафове, защото в малкото жилище съхранението бързо става проблем. Обърнете внимание и на това дали спалнята и дневната зона могат да се разделят поне с мебел.

Електрохолд

Групата дружества, които доставят и разпределят електроенергия в София и Западна България. Сметката за ток се издава от търговското дружество, а електромерите и мрежата се поддържат от разпределителното дружество ЕРМ Запад. Партидата обикновено е на името на собственика, а наемателят плаща сметките по клиентския номер. При нанасяне запишете показанията на електромера в протокола и проверете дали няма просрочени задължения. Цените за домакинства се определят по правилата на енергийния регулатор и при промени в пазара сметката може да се промени.

ЕПК

Едроплощен кофраж – монолитно строителство, при което стените се изливат от бетон на място в големи кофражни форми. Използва се широко в софийските жилищни комплекси, особено през 70-те и 80-те години на XX век, успоредно с панела. За разлика от панелните блокове ЕПК сградите нямат фуги между готови елементи, но топлоизолацията им също зависи от това дали са санирани. При оглед гледайте за влага по външните стени, състоянието на щранговете и качеството на дограмата. Виж още: панел, ЕПК или тухла.

Етажна собственост

Режимът на сграда, в която отделните жилища принадлежат на различни собственици, а стълбите, покривът, фасадата, коридорите на мазето и асансьорът са общи части. Управлението ѝ се урежда от Закона за управление на етажната собственост чрез общо събрание и управител. Наемателят не е собственик, но живее в сградата и трябва да спазва правилата ѝ. Законът за задълженията и договорите дори позволява управата на етажната собственост да поиска изваждането на наемател, който ги нарушава. Затова попитайте за правилника за вътрешния ред още при огледа.

Ж

Жилищен комплекс

Голям планиран квартал от многофамилни блокове, строен най-вече през втората половина на XX век – в София такива са например Младост, Люлин, Дружба, Надежда и Обеля. Съкращението „жк“ стои пред името в адресите. Вместо улица и номер адресът често е блок, вход, етаж и апартамент, а номерацията на блоковете невинаги следва логиката на улиците. Преди оглед намерете точния блок на карта и проверете колко далеч е спирката. Не бъркайте жк със затворен комплекс от новото строителство. Виж още: квартал Младост.

З

Застраховка

Имуществената застраховка на жилището обикновено е на собственика и покрива сградата или апартамента, но не и вашите вещи. Наемателят може да застрахова собственото си имущество и отговорността си към съседите – например ако пералнята наводни долния етаж. Попитайте наемодателя има ли застраховка, какво покрива и как се процедира при щета. Ако жилището е застраховано, запишете в договора кой уведомява застрахователя и в какъв срок, защото пропуснатият срок може да усложни обезщетението. Снимките от приемо-предавателния протокол помагат и тук.

Застроена площ

Площта на жилището, измерена заедно с външните и вътрешните стени, но без дела от общите части. В нотариалния акт обикновено са посочени отделно застроената площ и идеалните части. В обявите често се дава общата площ – застроената плюс идеалните части, затова реално използваемото пространство е осезаемо по-малко от числото в заглавието. Когато сравнявате две жилища, питайте коя площ е посочена и поискайте схема или план с размерите на помещенията.

Затворен комплекс

Група нови сгради с ограден двор, контролиран вход, охрана и общи площи – градина, детска площадка, понякога фитнес или басейн. По закона управлението на общите части в такъв комплекс се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците. Месечната такса поддръжка обикновено е по-висока от входната такса в обикновен блок. Преди да подпишете, разберете колко е таксата, кой я плаща – наемателят или собственикът, и какво включва. Попитайте и за правилата за гости, паркиране и домашни любимци.

ЗДДФЛ

Законът за данъците върху доходите на физическите лица урежда как се облага наемът, който получава наемодателят. За наемите важат няколко основни правила: 10% нормативно признати разходи, 10% данъчна ставка, авансови вноски за първите три тримесечия и годишна декларация до 30 април. Наемателят физическо лице няма задължения по закона във връзка с платения наем. Когато наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице, той удържа и внася данъка. Законът се изменя често, затова проверявайте актуалната редакция. Виж още: калкулатора за данък върху наема.

Зелена зона

Зона за платено кратковременно паркиране около синята зона, с по-ниска часова цена и по-дълъг разрешен престой. Управлява се от Центъра за градска мобилност. С решение на Столичния общински съвет от края на 2025 г. цените на платеното паркиране бяха повишени, а зоните – разширени към нови квартали от началото на 2026 г. Живущите в зоната могат да кандидатстват за преференциален стикер. Ако наемате в такъв район и имате кола, проверете на сайта на ЦГМ актуалните граници, часове и условия, преди да подпишете договора.

ЗЗД

Законът за задълженията и договорите съдържа основните правила за договора за наем. Сред тях: договорът не може да е за повече от десет години, освен ако е търговска сделка; наемателят плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването; дребните поправки от обикновено употребление са за негова сметка, а останалите – за наемодателя; безсрочният договор се прекратява с едномесечно предизвестие. Част от правилата важат само „ако не е уговорено друго“, затова конкретният договор има решаващо значение и си струва да го прочетете изцяло.

ЗУЕС

Законът за управление на етажната собственост урежда живота в многофамилните сгради: общото събрание, управителя, книгата на етажната собственост, таксите и ремонтите. За наемателя най-важното е, че собственикът трябва да подаде декларация за вписването му в книгата в 15-дневен срок от отдаването. Разходите за управление и поддържане се делят поравно на човек, а ремонтите на общите части – между собствениците според идеалните им части. Наемателят дължи спазване на правилника за вътрешния ред и решенията на органите на етажната собственост.

И

Идеални части

Делът на всяко жилище от общите части на сградата – стълбища, покрив, фасада, коридори, понякога и терен, изразен в проценти. Записан е в нотариалния акт и в книгата на етажната собственост. Идеалните части определят колко плаща собственикът за ремонтите на общите части и с какъв глас участва в общото събрание. За наемателя понятието обяснява защо площта в обявата е по-голяма от тази, която виждате при огледа, и защо ремонтът на покрива не е разход, който трябва да поемате.

Изложение

Посоката, към която гледат прозорците на жилището. Южното изложение носи повече слънце и топлина през зимата, но лятото може да е горещо без климатик. Северното е по-хладно и по-тъмно, с по-голям риск от влага в ъглите. Източното дава сутрешно слънце, а западното – следобедно, което през лятото нагрява стаите точно вечер. Двустранното изложение позволява проветряване с течение. Ако е възможно, направете огледа по светло и вижте кои стаи са на слънце и колко време.

Изравнителна сметка

Годишната сметка за топлинна енергия, която изравнява платените през годината прогнозни суми с реално отчетеното потребление. Тя може да е доплащане или сума за връщане. За наемателя рискът е времето: изравнителната идва след края на отчетния период и може да обхване месеци, в които сте живели в жилището, дори след като сте напуснали. Уговорете в договора кой поема изравнителната за периода на наема и поискайте да видите последната такава сметка. Виж още: сметките през зимата.

Инверторен климатик

Климатик, при който компресорът променя оборотите си според нуждата, вместо постоянно да се включва и изключва. Така работи по-икономично и по-тихо и е удобен за отопление в преходните сезони и при умерен студ. При силен студ ефективността му спада. В жилищата без ТЕЦ и газ климатиците често са основното отопление, затова проверете колко са, в кои стаи, колко са стари и кога са почиствани филтрите. Почистването и ремонтът на уреда на наемодателя е добре да са уговорени писмено. Виж още: калкулатора за консумативи.

Индексация на наема

Клауза в договора, която позволява наемът да се променя по предварително уговорено правило – например веднъж годишно с инфлацията, измерена от НСИ. Без такава клауза срочният договор задържа цената до края на срока, а промяна става само със съгласие и анекс. При безсрочен договор наемодателят може да предизвести и да предложи нова цена. Ако подписвате индексация, проверете кой индекс се използва, от коя дата се смята, кога се прилага за първи път и има ли таван на увеличението.

Ипотека

Обезпечение на банков кредит върху жилището. Ако собственикът спре да плаща, имотът може да бъде продаден принудително, а това засяга и наемателя. Справка в имотния регистър на Агенцията по вписванията показва ипотеки и възбрани върху конкретния имот. При дълъг наем или голям предплатен депозит справката е разумна предпазна мярка. Попитайте наемодателя и вижте нотариалния акт: ипотеката сама по себе си не е пречка да наемете жилището, но е добре да знаете за нея предварително.

К

Капаро

Сума, която се дава, за да се запази жилището до подписването на договора. Законът я нарича задатък: ако платилият не изпълни, другата страна може да задържи сумата, а ако не изпълни получилият, той може да бъде задължен да върне задатъка в двоен размер. В разписката за капарото запишете адреса, сумата, датата, до която се пази жилището, и дали капарото се приспада от депозита или от първия наем. Никога не давайте капаро, преди да сте видели жилището и документа за собственост. Виж още: калкулатора за разходите по нанасяне.

Картни данни OpenStreetMap

OpenStreetMap е отворена световна карта, която се попълва от доброволци и се разпространява под свободен лиценз. Сайтът ползва нейните данни, за да преброи в кварталите училища, детски градини, магазини, аптеки, спирки, паркове и заведения и да измери разстояния до метрото и до други важни обекти. Данните дават добра обща картина, но не са пълен регистър: нов магазин може още да липсва, а затворен – да стои на картата. Наличието на обект не казва нищо за качеството му, затова проверете важното за вас на място.

Квадратен метър

Мерната единица за площ, в обявите изписвана като „кв.м“ или „м²“. Числото в заглавието на обявата може да означава обща, застроена или чиста площ, а разликата между тях е съществена. Квадратурата е полезна за сравнение между жилища, но не казва нищо за разпределението: два апартамента с еднаква площ може да се ползват много различно заради коридори, ниши и проходни стаи. Сравнявайте и цената на квадратен метър, но само между сходни жилища в един квартал.

Квартал

Част от града с исторически или разговорно утвърдено име – Лозенец, Изток, Красно село, Младост. Кварталът не е административна единица: един район на Столична община обикновено обхваща няколко квартала, а в обявите границите между тях са размити. Сайтът групира данните по 30 квартала или групи квартали, за да има достатъчно обяви за сравнение. Когато виждате цена „за квартала“, тя е обобщение – вътре разликите между улица до метрото и тиха вътрешна улица могат да са големи. Виж още: всички квартали.

Квартира

Разговорна дума за жилище под наем – от стая до цял апартамент. Исторически е свързана със студентите и работещите от други градове, които живеят „на квартира“, често при хазаин. Днес „квартира“ и „апартамент под наем“ се използват почти като синоними. Юридически няма значение как наричате жилището: важни са договорът за наем, описът на вещите, приемо-предавателният протокол и документите за плащане. Ако обявата е за „квартира“, уточнете дали наемате цялото жилище или стая с общи помещения.

Книга на етажната собственост

Регистър на сградата или входа, който управителят води на хартия или електронно. В него се вписват собствениците, членовете на домакинствата им, обитателите, които пребивават в жилището повече от 30 дни, както и животните, които се извеждат на обществени места. Собственикът трябва да подаде декларация за вписване в 15-дневен срок от отдаването на жилището под наем. Достъпът до данните е ограничен до управителя, контрольора, собственика за неговите данни и някои държавни и общински органи, при спазване на защитата на личните данни.

Комисионна

Възнаграждението на агенцията за недвижими имоти за намиране на жилище или наемател. В София комисионната обикновено е между половин и един месечен наем, но размерът зависи от агенцията и от това дали я плаща наемателят, наемодателят или и двамата. Попитайте за нея писмено още преди огледа и поискайте документ при плащане. Ако подпишете протокол за оглед с агенцията, той може да ви задължи да платите дори когато по-късно се договорите директно със собственика – прочетете го. Виж още: калкулатора за разходите по нанасяне.

Консумативи

Месечните разходи за ползване на жилището: ток, вода, отопление, топла вода, интернет и телевизия, такса за входа. По Закона за задълженията и договорите наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта. Обявите рядко дават реални суми, затова поискайте последните зимни и летни сметки. При нанасяне проверете за стари задължения по партидите и запишете показанията на уредите в протокола. Виж още: калкулатора за консумативи.

Контрол на достъпа

Системите, които ограничават влизането в сградата: заключваща се входна врата, домофон или видеодомофон, чип или карта, понякога портиер или охрана. Те не правят входа неуязвим, но намаляват случайните посетители и кражбите от общите части. При оглед проверете дали входната врата се затваря сама, работи ли домофонът до вашия етаж, осветени ли са стълбите и пощенските кутии. Попитайте колко чипа ще получите и колко струва нов. Разходите за портиер, ако има такъв, се разпределят на човек като останалите разходи за поддържане.

Краткосрочен наем

Настаняване за дни или седмици срещу цена на нощувка, най-често чрез онлайн платформи. Законът за туризма урежда тази дейност като услуга по настаняване, а отношенията с госта са различни от тези по класически договор за наем. Цената на нощувка обикновено е значително по-висока от месечния наем, разделен на дни. Ако ви трябва жилище за повече от месец, по-изгодно и по-сигурно е да търсите договор за наем. Внимавайте и с обяви, които предлагат „месечен престой“ без писмен договор и без документ за платената сума.

Л

Локално отопление

Отопление, което не идва от ТЕЦ, а се произвежда в самото жилище – с климатици, електрически радиатори, газов котел, понякога печка на пелети. В обявите „локално отопление“ най-често означава климатици или ток. Предимството е, че плащате само това, което ползвате, и не зависите от отоплителния сезон. Недостатъкът е, че при студена зима и лошо изолирано жилище сметката за ток може да е висока. Попитайте кои стаи се отопляват и с какво и поискайте сметките от миналата зима. Виж още: ТЕЦ, газ или климатик.

Лукс

Рекламна дума в обявите без определено съдържание. Тя може да описва ново строителство с качествени материали, просторен апартамент с дизайнерско обзавеждане или просто прясно боядисано жилище. Преценявайте по конкретни неща: година на сградата, вид отопление, обзавеждане, техника, паркиране, изолация, изглед. Ако цената е по-висока заради „лукса“, поискайте подробни снимки и вижте жилището на живо, преди да отделяте време за пътуване или да давате капаро. Виж още: думите в обявите.

М

Мазе

Складово помещение в сутерена на сградата, което обикновено принадлежи към конкретен апартамент и е записано в нотариалния акт. Коридорите до мазетата са общи части. В договора уточнете дали мазето е включено в наема, кой е номерът му и получавате ли ключ. Мазетата често са влажни, затова не оставяйте там вещи, които се развалят от влага, като книги, дрехи или електроника. Попитайте и дали собственикът ще продължи да държи свои вещи в мазето и кога ще има достъп до тях.

Медиана

Числото по средата на подреден ред: ако наредите всички наеми от най-ниския до най-високия, медианата е стойността в средата – половината обяви са под нея, половината над нея. Сайтът използва медиани, защото те не се влияят силно от няколко изключително скъпи или подозрително евтини обяви, за разлика от средното аритметично. Медианата на двустайните в даден квартал е добра отправна точка за преговори, но конкретното жилище може да е над или под нея заради етаж, обзавеждане, отопление и състояние.

Мезонет

Апартамент на две нива, свързани с вътрешна стълба, често на последните етажи на сградата. Предлага повече пространство и ясно разделение между дневната и спалните. Минусите са стълбата, неудобна за малки деца и възрастни хора, по-трудното отопление на две нива и рискът от течове, ако горното ниво е под покрива. При оглед проверете тавана на горния етаж за петна, отоплението на двете нива, перилата и стъпалата на стълбата и дали горните стаи не прегряват през лятото.

Метро линии М1–М4

Софийското метро има четири линии. М1 върви от Сливница до Бизнес парк София, а М4 – от Обеля до Летище София, като двете делят голяма част от трасето. М2 свързва Обеля и Витоша през Надежда, центъра и Лозенец, а М3 е отделна линия от Хаджи Димитър до Горна баня. Близостта до станция често се отразява в наема, но пести време и разходи за кола. Проверявайте пешеходното разстояние до входа на станцията, а не до линията на картата, и имайте предвид, че трасетата се удължават. Виж още: метро-премията.

Н

Наем

Месечната сума, която наемателят плаща за ползването на жилището. От 2026 г. наемите се обявяват и плащат в евро. Наемът може да включва или да не включва такса вход, отопление, интернет и други разходи – това трябва да е записано в договора. Уговорете и датата на плащане, начина – по сметка или в брой срещу разписка, и последиците при закъснение. Цената в обявата е начална точка: при по-дълъг срок или бързо нанасяне често има място за разговор. Виж още: калкулатора наем към заплата.

Наемател

Лицето, което получава жилището за временно ползване срещу наемна цена. По закона наемателят ползва жилището според договора, плаща наема и разходите по ползването, поема дребните поправки от обикновено употребление и връща жилището в края на наема. Отговаря за вредите, причинени от него, от членовете на домакинството му и от пренаемателите, и е длъжен незабавно да съобщава на наемодателя за повреди. Наемателят не плаща данък върху наема и не е задължен да декларира плащанията пред НАП.

Наемодател

Лицето, което отдава жилището – най-често собственикът, но може да е и ползвател или упълномощено лице. Ако не е уговорено друго, наемодателят трябва да предаде жилището в състояние, което отговаря на уговореното ползване, и поема поправките, които не са дребни и не са причинени виновно от наемателя. Той подава декларация за наемателите пред етажната собственост и плаща данъка върху дохода от наем. Преди да подпишете, сверете личната му карта с нотариалния акт или с пълномощното, с което действа.

Необзаведен

Жилище без мебели, предназначено за наемател, който носи свое обзавеждане. Често кухнята остава, понякога и част от бялата техника, затова „необзаведен“ не винаги значи голи стени. Такъв вариант търсят хора, които планират да останат по-дълго и имат собствени мебели. Сметнете разхода за мебели, техника и пренасяне, преди да изберете необзаведено жилище пред обзаведено, особено ако не сте сигурни колко време ще останете. Уговорете и дали може да монтирате шкафове или да пробивате стени.

Нетна доходност

Доходността от отдаване след приспадане на разходите: данък върху наема, данък сгради и такса за отпадъци, застраховка, ремонти, комисионни и месеци, в които жилището стои празно. Тя винаги е по-ниска от брутната и по-добре показва какво реално печели собственикът. За наемателя понятието обяснява защо някои наемодатели предпочитат дълъг договор и надежден наемател пред малко по-висока цена: всеки празен месец и всяка нова комисионна изяждат част от годишния доход.

Неустойка

Предварително уговорена сума, която се дължи при неизпълнение на договора, без да е нужно да се доказват вредите. В договорите за наем неустойка често се уговаря за предсрочно напускане, закъснение с плащането или връщане на жилището след срока. По Закона за задълженията и договорите съдът може да намали неустойка, която е прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди. Прочетете клаузата внимателно и преценете дали е симетрична: неустойка, която важи и за двете страни, е по-балансирана.

Ново строителство

Сгради, построени в последните години, обикновено с асансьор, подземен паркинг, топлоизолация и контролиран достъп. Наемът в тях често е по-висок, а таксата за поддръжка, особено в затворен комплекс, също може да е по-голяма. Проверете дали сградата има Акт 16, дали наоколо още се строи, какво е отоплението и колко струват паркомястото и таксите. Новата сграда не означава автоматично добра звукоизолация, затова се вслушайте в съседите при огледа. Виж още: 16 855 нови жилища за година.

Номер на обява

Уникалният идентификатор, който сайтът за обяви дава на всяка обява. По него лесно намирате обявата отново, проверявате дали цената е променяна и разпознавате едно и също жилище, публикувано няколко пъти от различни посредници. Запишете номера и направете снимка на екрана с описанието и цената, преди да отидете на оглед: така имате доказателство какво е обещано, ако условията се променят по време на разговорите или обявата изчезне.

Нормативно признати разходи

Частта от дохода, която законът приема за разход без документи. За доходите от наем по Закона за данъците върху доходите на физическите лица тя е 10%. Затова облагаемият доход е 90% от наема, а данъкът от 10% се изчислява върху него – ефективно 9% от брутния наем. Наемодателят не приспада вместо тях реалните си разходи за ремонт или обзавеждане. За наемателя това е полезно, за да разбира сметките на наемодателя при преговори за цената. Виж още: калкулатора за данък върху наема.

Нотариален акт

Документът, с който обикновено се доказва собствеността върху жилището. В него са записани собственикът, адресът, площта, идеалните части и прилежащите помещения като мазе или таванско помещение. Преди да платите капаро или депозит, помолете да видите акта или копие от него и сверете името с личната карта на наемодателя. Ако собствениците са няколко, ако имотът е наследен или ако подписва друг човек, разберете кой има право да отдава. Справка в имотния регистър показва и последните вписвания по имота.

Нотариална заверка

Удостоверяване от нотариус на подписите или на съдържанието на документ. За валидността на договора за наем такава заверка не е задължителна – договорът е действителен и само с подписите на страните. Заверката на подписите обаче дава на договора достоверна дата, което има значение при продажба на жилището, а може да улесни и някои административни процедури. Таксата е по нотариалната тарифа. При по-дълъг наем или голям депозит заверката е разумна защита и за двете страни.

НСИ

Националният статистически институт събира и публикува официалната статистика на България: население, жилищен фонд, ново строителство, заплати, цени. Сайтът ползва данните на НСИ за София, за да постави наемите в контекст – например колко нови жилища се въвеждат в експлоатация и какъв дял от средната заплата отива за наем. Данните на НСИ излизат с известно закъснение и обикновено описват средни величини за целия град, а не за отделни квартали. Виж още: София в числа.

О

Обзаведен

Жилище с мебели и основна техника, в което може да се нанесете с куфар: легло, гардероби, маса, кухня, хладилник, пералня. Нивото на обзавеждане варира много, затова поискайте пълен списък и го превърнете в опис към договора. Обзаведените жилища обикновено са по-скъпи и ги търсят хора, които се местят временно или нямат собствени мебели. Проверете матраците, дивана и техниката, защото после ще ги връщате в същото състояние. Виж още: премията за обзавеждане.

Обичайно изхабяване

Естественото износване на жилището при нормално живеене – избеляла боя, леки следи по стените, износени дръжки. Законът е по-строг, отколкото мнозина мислят: дребните поправки заради обикновено употребление, като замърсяване на стени, разяждане на кранове и брави, са за сметка на наемателя. По-сериозните повреди, които не са причинени виновно от наемателя, са за наемодателя. Уговорете в договора дали при напускане се дължи пребоядисване и опишете състоянието на стените в протокола със снимки.

Общи части

Частите на сградата, които принадлежат на всички собственици: стълбища, коридори, покрив, фасада, асансьор, входове, общи инсталации. Наемателят ги ползва, но не може да ги заема – например да държи вещи на стълбището или да прави склад в коридора на мазето. Ремонтите им се решават от общото събрание и се плащат от собствениците според идеалните им части. Ако при оглед видите занемарени общи части, изгорели лампи и счупена входна врата, това казва много за това как се управлява сградата.

Обявена цена

Цената, която наемодателят или посредникът пише в обявата. Тя не е задължително цената, на която се подписва договорът: при преговори може да падне, а при голям интерес понякога да се вдигне. Данните на сайта са обявени цени от обяви, събрани в определени дни, а не реални договори, защото в България няма публичен регистър на наемните цени. Затова медианата показва нивото на предлагането, а не точната стойност на сключените сделки.

Оглед

Посещение на жилището преди решение. Отделете време: пуснете водата в банята и кухнята, проверете налягането, отворете прозорците, включете котлона, погледнете таваните и ъглите за влага, пробвайте контактите и сигнала на телефона. Чуйте шума от улицата и от съседите. Огледайте входа, асансьора, пощенските кутии и паркирането. Ако може, минете и вечер, за да видите осветлението и колко е оживено. Снимайте всичко – снимките ще ви трябват и при подписването на протокола.

Опис на вещите

Списък на мебелите, техниката и другите вещи в жилището, приложен към договора или към приемо-предавателния протокол. Добрият опис посочва всяка вещ, марката на техниката, състоянието и забележки за драскотини или повреди, а снимките с дата допълват описанието. При напускане описът е основата, по която се преценява дали нещо липсва или е повредено. Не подписвайте опис, в който пише „всичко в отлично състояние“, ако виждате дефекти – добавете ги на ръка преди подписа.

От собственик

Етикет в обява, който показва, че обявата е публикувана от собственика без посредник. Така спестявате комисионна, но поемате проверката сами: сверете името от нотариалния акт с личната карта, а ако срещу вас е друг човек, поискайте пълномощно. Бъдете предпазливи с обяви, при които „собственикът е в чужбина“ и иска пари преди оглед – това е класически сценарий за измама. Никога не превеждайте депозит или капаро за жилище, което не сте видели на живо.

Отоплителен сезон

Периодът, в който Топлофикация подава топлина за отопление на сградите – обикновено от есента до пролетта, като началото и краят зависят от температурите навън. Извън сезона от абонатната станция идва само топла вода. Ако наемате през лятото, не можете да проверите радиаторите на практика, затова попитайте за зимните температури в жилището и поискайте сметките от миналата зима. При локално отопление сезонът не ви ограничава, но сметката за ток расте точно в същите месеци.

П

Панел

Едропанелни сгради, сглобени на място от готови бетонни елементи, произведени в завод. Те са масовото жилищно строителство в софийските комплекси от втората половина на XX век. Слабите места са фугите между панелите, топлоизолацията и старите щрангове, а санирането подобрява значително топлоизолацията на блока. При оглед проверете за влага по външните стени, течове около фугите, състоянието на дограмата и дали блокът е саниран. Разпределенията са типови, което улеснява сравнението между обяви. Виж още: панел, ЕПК или тухла.

Паркомясто

Обозначено място за кола – открито в двора, в подземен паркинг или в гараж. В по-новите сгради паркомястото обикновено е отделен обект с отделна цена, а в старите квартали често няма определени места и се паркира по улиците и между блоковете. Ако имате кола, питайте конкретно къде ще паркирате, срещу колко и има ли платена зона наоколо. Запишете в договора номера на мястото и дистанционното за бариерата или вратата, за да не се окаже, че мястото се ползва и от някой друг.

Партер

Най-ниският надземен етаж, на нивото на улицата или малко над него. Плюсовете са липсата на стълби, понякога достъп до двор и често по-ниска цена. Минусите са шумът от входа и улицата, по-малкото уединение и по-големият риск от влага и от неканени посетители. Проверете дали прозорците имат защита, колко светло е през деня и дали под жилището има мазета или неотопляем сутерен, който охлажда пода през зимата. Виж още: етажът и наемът.

Партида

Сметката при доставчика на ток, вода, топлинна енергия или газ, по която се начисляват разходите за конкретното жилище. Обикновено партидите остават на името на собственика, а наемателят плаща по клиентския номер. При нанасяне проверете онлайн или поискайте от наемодателя доказателство, че няма стари задължения, защото неплатените суми остават по партидата и могат да доведат до спиране на услугата. Прехвърлянето на партида на ваше име зависи от правилата на дружеството и от съгласието на собственика.

Перцентил

Стойност, под която се намира определен процент от наблюденията. 25-ият перцентил на наемите е цената, под която са най-евтините 25% от обявите, а 75-ият – тази, над която са най-скъпите 25%. Между двата се намира средната половина на пазара, наричана интерквартилен диапазон. За наемателя това е практичен коридор: ако жилище е под 25-ия перцентил, проверете защо е толкова евтино; ако е над 75-ия, трябва да има ясна причина за премията, например ново строителство или паркомясто.

Полуобзаведен

Жилище с част от мебелите – най-често кухня, гардероб и някаква техника, но без легла или дивани, или обратното. Терминът няма стандартно съдържание и всяка обява го използва различно. Поискайте точния списък на вещите още преди огледа и уточнете дали собственикът е готов да добави или да изнесе нещо. Записвайте договореното в описа, защото „полуобзаведено“, прието с добро желание при подписването, лесно става повод за спор при напускането.

Поръчител

Трето лице, което се задължава пред наемодателя да отговаря за задълженията на наемателя, ако той не ги изпълни – например родител, който поема отговорност за наема на студент. По Закона за задълженията и договорите договорът за поръчителство трябва да е писмен. Някои наемодатели искат поръчител вместо по-голям депозит. Ако ставате поръчител, прочетете за какви суми отговаряте и за какъв срок, защото задължението може да обхване неплатен наем, сметки и неустойки.

Последен етаж

Най-горният етаж на сградата. Предимствата са липсата на съседи отгоре, гледката и по-малко шум от улицата. Рисковете са течове от покрива, прегряване през лятото и по-студени стаи през зимата, ако покривът и таванската плоча не са изолирани. При оглед погледнете таваните за петна от влага, попитайте кога е ремонтиран покривът и дали асансьорът стига до етажа. Ако покривът тече, ремонтът е задача на етажната собственост, но неудобството и рискът за вещите са ваши.

Предизвестие

Писмено уведомление, с което едната страна казва на другата, че прекратява договора след определен срок. При безсрочен договор законът дава едномесечно предизвестие. При срочен договор предсрочното прекратяване е възможно най-вече така, както е уговорено в договора, затова клаузата за предизвестие е сред най-важните. Изпращайте предизвестието по начин, който може да се докаже – подписано копие, имейл, ако договорът го допуска, или куриер с обратна разписка.

Пренаемане

Отдаване на част от наетото жилище на трето лице от самия наемател. По Закона за задълженията и договорите, ако договорът не казва друго, наемателят може да пренаеме части от жилището без съгласие на наемодателя, но остава отговорен по договора, а пренаемателят не може да има повече права от него. Много договори изрично забраняват пренаемането. Ако наемате стая от друг наемател, поискайте да видите основния договор и проверете дали пренаемането е разрешено.

Приемо-предавателен протокол

Документ, подписан при предаването на жилището и при връщането му. В него се записват датата, показанията на електромера, водомерите и топломера, броят на ключовете, състоянието на стените, подовете и техниката, а често и описът на вещите. Законът предполага, че наемателят е получил жилището в добро състояние, докато не се докаже обратното – затова протоколът със снимки защитава най-вече вас. Не пропускайте този документ дори при наем от познат. Виж още: истинската цена на нанасянето.

Пълзящ кофраж

Технология за монолитно строителство, при която кофражът се изкачва непрекъснато нагоре, докато бетонът се излива. Така са строени много от високите жилищни блокове в софийските комплекси. Сградите от пълзящ кофраж обикновено нямат фугите на панелните, но и при тях важат въпросите за изолацията, асансьорите и щранговете. При високите етажи проверете дали асансьорите работят надеждно, какво е налягането на водата и как се отоплява жилището през зимата.

Пълномощно

Документ, с който собственикът упълномощава друг човек да действа от негово име – например да отдаде жилището, да подпише договора и да получава наема. Поискайте да видите оригинала или нотариално заверено копие, проверете дали пълномощното изрично включва отдаване под наем и получаване на суми и дали не е оттеглено или ограничено със срок. Копие от него е добре да се приложи към договора. Ако посредник подписва без пълномощно, договорът може да не обвързва собственика.

Р

Разписка

Кратък писмен документ, с който получателят на пари потвърждава, че ги е получил. При плащания в брой разписката е задължителна за вашата сигурност: посочете дата, сума в евро, за какво е платено – наем за месец, депозит, капаро – и подписите на двете страни. Пазете разписките до края на наема и известно време след това, докато уредите депозита и последните сметки. Ако наемодателят отказва да подписва разписки, предложете плащане по банков път.

Район

Административна единица на Столична община, със свой кмет и администрация. Столицата е разделена на 24 района, като много от тях носят името на голям квартал, но обхващат и съседни. В районната администрация се подава заявлението за адресна регистрация, там се решават местни въпроси и се подават сигнали за благоустройство и чистота. Кварталът и районът често не съвпадат: например район „Младост“ е по-широк от жилищния комплекс със същото име.

Регистрация по настоящ адрес

Вписване в гражданския регистър на адреса, на който реално живеете. Законът изисква промяната на настоящия адрес да се заяви в 30-дневен срок, а заявлението се подава в районната администрация. При наето жилище се изисква документ за правото на ползване, например договор за наем, а често и изрично съгласие на собственика – проверете в района какво точно ви трябва. Настоящият адрес е нужен за детска градина и училище, стикер за паркиране и редица административни услуги. Уговорете регистрацията още в договора.

РЗП

Разгъната застроена площ – сборът от застроените площи на всички надземни етажи на една сграда. Понятието е от устройственото планиране и описва цели сгради, но в обявите понякога се използва неточно за площта на апартамент. Ако видите РЗП в обява за жилище, попитайте каква площ всъщност е посочена: застроена, обща с идеалните части или чиста. При къщи под наем РЗП е по-смислено число, защото показва площта на всички етажи заедно.

РПУ

Остаряло, но още широко използвано съкращение за районно полицейско управление. Днес официалното название е районно управление на Столичната дирекция на вътрешните работи. Всяко управление обслужва определена част от града; там се подават сигнали и жалби, например за кражба. На страниците на кварталите посочваме разстоянието до най-близкото управление по картни данни. Това разстояние не е показател за сигурността на квартала – по-важни са осветлението, входът, паркирането и вашите собствени навици.

С

Саниране

Енергийно обновяване на многофамилна сграда: топлоизолация на фасадата и покрива, нова дограма в общите части, понякога ремонт на отоплителната инсталация. В София много панелни и ЕПК блокове са санирани по национални програми за енергийна ефективност. За наемателя санирането обикновено означава по-топло жилище и по-малък риск от влага по външните стени. Обхватът на ремонтите се различава между сградите, затова попитайте какво точно е направено, кога, и дали е обновена и отоплителната инсталация.

Сградна инсталация

Тръбите на отоплителната система, които минават през общите части и жилищата и сами отдават топлина. В сгради с ТЕЦ тази топлина се разпределя между всички жилища според отопляемия им обем, независимо дали радиаторите в конкретното жилище работят. Затова дори при спрени радиатори в сметката обикновено има сума за сградна инсталация. Не се изненадвайте от този ред и не очаквайте той да изчезне, ако не пускате парното; включете го в сметката си, когато сравнявате жилища.

СДВР

Столичната дирекция на вътрешните работи е структурата на МВР за София, към която са районните управления в отделните части на града. За наемателя СДВР е адресът за сигнали за престъпления, нарушения на обществения ред и проблеми с движението. Няма публикувана открита статистика за престъпността по квартали, затова не вярвайте на твърдения като „най-безопасният квартал“ без източник. Практичното е да проверите осветлението, входа, паркирането и как изглежда улицата вечер.

Синя зона

Зоната за платено кратковременно паркиране в централната част на София, с по-висока цена и по-кратък разрешен престой от зелената. Управлява се от Центъра за градска мобилност. От началото на 2026 г. цените бяха повишени, а платените зони – разширени. Живущите в зоната могат да получат годишен или месечен стикер срещу такса, при условия, които включват доказване, че живеят в зоната. Ако наемате в центъра и имате кола, сметнете стикера като част от месечните разходи.

След ремонт

Израз в обявите, който може да означава всичко – от пребоядисани стени до изцяло нови електро- и ВиК инсталации, баня и дограма. Питайте конкретно какво е подменено и кога: инсталациите са по-важни за ежедневието от новия ламинат. Свежият ремонт има и обратна страна – наемодателят ще очаква жилището да бъде върнато без следи, затова документирайте състоянието особено внимателно, със снимки на стените, фугите в банята и подовете.

Снимка на пазара

Наборът от всички активни обяви, събрани в един ден. Сайтът се опира на пет такива снимки – от 15 септември до 3 ноември 2026 г. – и сравнява медианите между тях, за да покаже накъде се движат наемите. Снимката описва предлагането в момента, а не сключените договори: една обява може да присъства в няколко поредни снимки, ако жилището не се наема дълго. Колебанията между две близки снимки трябва да се четат предпазливо. Виж още: седем седмици пазар.

Софийска вода

Дружеството, което по концесия доставя питейна вода и поддържа водопроводната и канализационната мрежа в София. Сметката се изчислява по показанията на водомерите и съдържа доставка, отвеждане и пречистване на водата. Планираните спирания и аварии се обявяват на сайта на дружеството, а при теч в жилището първо се затваря спирателният кран. Партидата обикновено е на името на собственика, затова при нанасяне проверете за стари задължения и запишете показанията на водомерите.

Срок на договора

Периодът, за който е сключен договорът за наем – често една година, понякога шест месеца или по-дълго. Законът не допуска договор за повече от десет години, освен при търговска сделка. Ако след изтичане на срока продължите да живеете в жилището със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се смята продължен за неопределен срок. Срочният договор пази наемателя от внезапна промяна на цената, но предсрочното напускане може да струва неустойка.

Стая под наем

Наем на отделна стая в жилище, в което кухнята, банята и антрето се ползват общо. Договорът може да е със собственика или с основния наемател – тогава става дума за пренаемане и трябва да проверите дали е разрешено. Уговорете писмено как се делят сметките, кой почиства общите помещения и какво се случва с депозита, ако някой от съквартирантите напусне. Стаята е най-евтиният вход в софийския пазар на наеми, особено за студенти. Виж още: студентските наеми.

Столична община

Общината на София, която включва града и околните населени места и е разделена на 24 района. Столичният общински съвет приема местните данъци и такси, включително таксата за битови отпадъци, правилата за паркиране и много от наредбите за обществения ред. Общинските решения засягат пряко собствениците и косвено наемателите – например чрез цената на стикера за паркиране или таксата за отпадъци, ако тя е прехвърлена в наема. Решенията се публикуват на сайта на общината.

Сутерен

Етажът, който е частично или изцяло под нивото на терена. В него обикновено са мазетата, понякога ателиета или малки жилища, предлагани на ниска цена. Рисковете са влага, малко дневна светлина, слабо проветряване и шум от инсталациите на сградата. Проверете предназначението на обекта в документите, вижте стените отблизо за следи от влага и ако е възможно, огледайте след силен дъжд. Без добра вентилация в сутерена бързо се появява мухъл.

Съквартирант

Човек, с когото делите наето жилище. Ако всички сте подписали договора като наематели, проверете дали има клауза за солидарна отговорност – тогава наемодателят може да търси целия наем от всеки от вас. Ако договорът е само на ваше име, вие отговаряте пред наемодателя за целия наем и за щетите. Уговорете писмено между съквартирантите дела от наема, сметките и депозита, правилата за гости и какво става, когато някой напусне преди срока.

Съотношение цена/наем

Цената на жилището, разделена на годишния наем. Показва колко години наем са равни на стойността на апартамента. Колкото по-високо е съотношението, толкова по-изгодно изглежда наемането спрямо покупката, и обратно. По същество това е обратната страна на брутната доходност. Числото не включва лихви по кредит, данъци, ремонти и бъдещи промени в цените, затова е отправна точка, а не готово решение. Виж още: калкулатора наем или покупка.

Съсобственост

Положение, при което жилището принадлежи на няколко души – например наследници или бивши съпрузи. По Закона за собствеността общата вещ се използва и управлява според решението на съсобствениците, които притежават повече от половината от нея. На практика за наемателя е най-сигурно договорът да е подписан от всички съсобственици или от упълномощено от тях лице. Иначе рискувате спор между собствениците да стигне до вашата врата.

Т

Таван

Думата има две значения в обявите. Първото е таванско помещение – склад под покрива, който принадлежи към апартамент, подобно на мазето. Второто е жилище на таванския етаж, често със скосени стени и прозорци на покрива. Такива жилища са уютни, но трудни за отопление и горещи през лятото, ако покривът не е изолиран. Проверете височината в различните части на стаите, следи от течове и предназначението на обекта в документите, защото не всяко таванско помещение е узаконено като жилище.

Такса битови отпадъци

Местна такса за събиране, извозване и обезвреждане на отпадъците и за чистотата на обществените места. Задължени са собствениците на имотите, а наемателят я плаща само ако договорът изрично го предвижда. От 2026 г. законът въвежда принципа „замърсителят плаща“: количеството отпадъци е водещата основа, но общинският съвет може да приеме и други основи, ако има обективни пречки. Начинът, размерът и сроковете за София се определят с решение на Столичния общински съвет, затова проверявайте актуалното решение.

Такса поддръжка

Месечна или годишна сума за поддръжка на общите части и услугите в затворен комплекс или в нова сграда с фирма за управление – охрана, почистване, озеленяване, поддръжка на асансьорите и паркинга. Често се изчислява на квадратен метър, затова за голямо жилище може да е значителна. Обявите рядко я споменават. Попитайте колко е, кой я плаща по договора и какво точно включва, и поискайте последното известие или фактура от управляващата фирма.

Термостатен вентил

Вентил с регулираща глава на радиатора, с който задавате желаната температура в стаята. В сгради с ТЕЦ и уреди за дялово разпределение той е основният ви инструмент да контролирате сметката. При оглед завъртете главите и проверете дали радиаторите реагират и дали вентилите не текат. Ако някой радиатор няма регулиране или главата е заяла, помолете наемодателя да го оправи преди зимата, защото подмяната по време на отоплителния сезон е по-трудна.

ТЕЦ

Разговорно название за централното отопление от Топлофикация: в обявите „ТЕЦ“ или „парно“ значи, че жилището е свързано към топлопреносната мрежа. Топлината идва до абонатната станция на сградата, а сметката за всяко жилище се изчислява чрез дялово разпределение. Предимството е равномерната топлина в студените месеци без собствен котел, а недостатъкът – зависимостта от отоплителния сезон и прогнозните сметки с годишно изравняване. Проверете уредите по радиаторите, термостатните вентили и последните зимни сметки. Виж още: калкулатора за консумативи.

Топломер

Уред, който измерва топлинната енергия. Общият топломер е в абонатната станция и отчита цялото потребление на сградата, което после се разпределя между жилищата. В някои нови сгради с хоризонтална разводка всяко жилище има собствен апартаментен топломер и плаща отчетеното по него. Ако в обявата пише „индивидуален топломер“, това е плюс: сметката зависи по-пряко от вашето поведение. Запишете показанието на апартаментния топломер в протокола при нанасяне.

Топлофикация София

Общинското дружество, което произвежда и доставя топлинна енергия за отопление и топла вода в голяма част от София. Сметките за всяко жилище се изготвят с участието на фирмата за дялово разпределение на сградата. Плащанията през годината обикновено са прогнозни, а след годишния отчет идва изравнителна сметка. Партидата е на собственика, затова при нанасяне проверете дали по нея няма неплатени суми. През лятото дружеството прави планови ремонти на мрежата, при които топлата вода спира за няколко дни.

Тристаен апартамент

Апартамент с хол и две спални, плюс кухня, баня и често отделна тоалетна. Подходящ е за семейство с дете, за двойка с кабинет или за двама–трима съквартиранти. Цената на квадратен метър при тристайните обикновено е по-ниска от тази на малките жилища, но общата сума и сметките за отопление са по-високи. Обърнете внимание дали спалните са отделни или проходни и има ли достатъчно бани за броя обитатели. Жилищата с четири и повече стаи в обявите се водят като многостайни.

Тухла

В обявите „тухла“ означава сграда с тухлени стени, обикновено със стоманобетонна конструкция, за разлика от панела и ЕПК. Под този етикет попадат както стари кооперации в центъра, така и съвременни нови сгради, затова думата сама по себе си не казва много за качеството. Тухлените сгради обикновено се ценят заради по-свободните разпределения и по-добрия микроклимат. Важни са годината на строителство, изолацията, състоянието на покрива и на инсталациите. Виж още: квартал Център.

У

Уред за дялово разпределение

Малък електронен уред върху радиатора, който отчита относителното количество отдадена топлина. По неговите показания фирмата за дялово разпределение изчислява каква част от топлината за радиатори се пада на вашето жилище. Повечето съвременни уреди се отчитат дистанционно. Не сваляйте и не покривайте уреда, защото при липсващи или неотчетени уреди сметката може да бъде изчислена по по-неблагоприятен за клиента начин. При нанасяне снимайте показанията и пломбите на всички уреди.

Ф

Фактура

Документ за плащане, който издават фирмите. Сметките за ток, вода и топлинна енергия са фактури на името на титуляря на партидата, обикновено собственика. Наемодател физическо лице не издава фактури – плащането на наема се доказва с банков превод или разписка. Ако наемодателят е фирма, тя документира наема с фактура, а отдаването на жилище на физическо лице за живеене по правило е освободено от ДДС. Ако наемате жилище чрез фирмата си, обсъдете документите със счетоводител преди подписването.

Фонд „Ремонт и обновяване“

Паричният фонд на етажната собственост за бъдещи ремонти на общите части – покрив, фасада, асансьор, входна врата. Вноските в него по закон са задължение на собствениците и се определят според идеалните им части. В договора за наем е добре да се уточни, че те остават за сметка на собственика, освен ако страните изрично не се договорят друго. Ако домоуправителят ви поиска вноска за фонда заедно с месечната такса, уточнете със собственика кой я плаща.

Х

Хазаин

Разговорна дума за наемодател, особено когато собственикът живее в същото жилище или наблизо и дава стая или квартира. Юридически хазаинът е наемодател и важат същите правила: писмен договор, опис, протокол и документи за плащанията. Когато живеете при хазаин, уговорете предварително правилата за гости, ползването на кухнята, пералнята и общите помещения, както и кога той може да влиза във вашата стая. Писмените правила пазят отношенията по-добре от устните обещания.

Ц

ЦГМ

Центърът за градска мобилност е общинското дружество, което организира продажбата на карти и билети за градския транспорт и управлява синята и зелената зона за паркиране. За наемателя ЦГМ е мястото, където се кандидатства за стикер за живущи в платените зони, проверяват се границите на зоните и се вадят карти за транспорт. Тарифите и правилата се приемат от Столичния общински съвет и се променят, затова ги проверявайте на сайта на ЦГМ, преди да сметнете месечните си разходи.

Цена на квадратен метър

Месечният наем, разделен на площта на жилището, изписван като €/м². Тази мярка позволява да сравните жилища с различен размер и квартали с различен жилищен фонд. Малките жилища обикновено излизат по-скъпи на квадрат, а големите – по-евтини, затова сравнявайте сходни формати. Помнете, че площта в обявите често включва стени и общи части, така че реалната цена на използваем квадратен метър е по-висока от изчислената. Виж още: квадратурата на парите.

Ч

Чиста площ

Площта на пода вътре в стените на жилището – пространството, което реално можете да обзаведете. Тя е по-малка от застроената площ, защото не включва стените, и още по-малка от общата площ с идеалните части, която често стои в обявите. При две жилища с еднаква квадратура в обявата чистата площ може да се различава осезаемо. Поискайте схема с размерите на помещенията или вземете ролетка на огледа и измерете поне хола и спалнята.

Ш

Шум и часове за тишина

Шумът от улицата, съседите и заведенията е трудно да се прецени от обява. Общинските наредби за обществения ред ограничават шума и ремонтните дейности в жилищните сгради в определени часове, а правилникът за вътрешния ред на етажната собственост може да добави свои правила. Преди да наемете, проверете дали наблизо има булевард, трамвайна линия, заведения, училищен двор или строеж. Направете поне едно посещение вечер и чуйте жилището при затворени прозорци. Виж още: тихите квартали.

Щ

Щранг

Вертикалната тръба, която минава през всички етажи и пренася вода, канализация или отопление. Щранговете са част от общите инсталации на сградата, а в старите блокове често са стоманени и ръждясват. Течът от щранг може да засегне няколко жилища наведнъж. При ремонт или смяна на щранговете обитателите трябва да осигурят достъп до жилището. При оглед погледнете тръбите в банята и кухнята за ръжда и следи от вода и попитайте кога са подменяни.

Ъ

Ъглов апартамент

Апартамент в ъгъла на сградата, с две външни стени. Обикновено има повече прозорци и светлина и по-малко общи стени със съседи. Обратната страна е по-голямата топлинна загуба и по-високият риск от влага и мухъл в ъглите, особено в неизолирани панелни блокове. При оглед проверете ъглите на стаите зад мебелите, вижте дали блокът е саниран и попитайте за зимните сметки за отопление. Ако жилището е на ТЕЦ, проверете дали всички радиатори се нагряват равномерно.