Под наем в Лозенец: по-скъп от средното, но с ясни причини

Пазарът върви нагоре: пет снимки без спад

Сравнихме пет снимки на пазара от 15 септември до 3 ноември. Медианата на всички обяви се изкачи от 795 на 850 €, двустайният – от 680 на 700 €, а тристайният – от 800 на 890 €. Квадратният метър се задържа около 10 € (между 9,8 и 10 € във всички снимки). Значи поскъпването идва най-вече от това, че в предлагането влязоха повече големи и скъпи жилища, а не от масово вдигане на цените на едни и същи апартаменти.

Броят на обявите нарасна от 359 на 452 – Лозенец е трети по предлагане сред 30-те квартала. За наемателя това е добра новина: изборът е голям дори при по-висока медиана. Само 1% от обявите обаче са без комисионна, а директно от собственик в нашата снимка няма нито една. Тук пазарът се движи почти изцяло през агенции.

Наемите в Лозенец в числа

На 3 ноември 2026 преброихме 452 обяви за апартаменти под наем в Лозенец. Средната по медиана цена е 850 €, а диапазонът без крайностите (10-и до 90-и перцентил) е 599 € – 2 050 €.

Двустаен апартамент тук струва около 700 € (медиана от 158 обяви, обикновено 68 м²) — над медианата за София от 650 € с 8%. По този показател кварталът е 25-и от 30-те в сайта, като 1 означава най-достъпен.

Цената на квадратен метър е 10 €/м² месечно (половината обяви между 8,5 и 11,72 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

От 15 септември до 3 ноември 2026 медианата се е повишила от 680 € на 700 € (+2,9%), което се вижда и на графиката с петте снимки по-долу.

В 85% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Долни и Горни Лозенец: от лозята до високите блокове

Името идва от лозята и овощните градини, с които местността е била известна през османския период. През 1921 г. официално се оформят „Долни Лозенец“ и „Горни Лозенец“ върху парцели, раздадени от общината на бежанци от войните и на служители. В средата на 20-те години на изток се заражда Журналистическият квартал. При бомбардировките през 1944 г. в квартала са разрушени 45 сгради.

Двете части изглеждат различно и до днес. Долни Лозенец, който граничи пряко с центъра, е царство на 3–4-етажни кооперации и двуетажни къщи от 20-те до 40-те години. В Горни Лозенец от 70-те години се строят високи жилищни блокове, а през последните десетилетия – модерни сгради. През 2022 г. районът е втори в София по разрешена жилищна площ – 294,3 хиляди кв. м, – което обяснява строителните площадки по много улици.

В района живеят 63 214 души по настоящ адрес (към юни 2023 г.). Тук са няколко факултета на Софийския университет, Университетът по архитектура, строителство и геодезия, Националната природо-математическа гимназия, Южният парк и Софийският зоопарк. Кварталът се приема за престижен – цената за продажба е 4 000 €/м², с 57% над средното за града.

По стаи: двустаен за 700 €, четиристаен за 2 000 €

Ето какво показват медианите на 3 ноември:

• едностаен – 550 € за около 35 м², или 14,06 €/м²; само 34 обяви, най-тесният сегмент;
• двустаен – 700 € за около 68 м² (10,86 €/м²); 158 обяви, половината между 640 и 800 €;
• тристаен – 890 € за около 100 м² (8,93 €/м²); също 158 обяви;
• четиристаен – 2 000 € за около 179 м²; 87 обяви, със средна половина от 1 300 до 2 500 €;
• многостаен – 2 000 € за около 213 м².

Двустайният тук е с 3 м² по-голям от типичния за града и затова квадратът му не е драматично скъп. Голямата разлика е при четиристайните: 2 000 € срещу 1 440 € за София, защото и площта е друга – типичният четиристаен тук е около 179 м² срещу 150 м² за града.

По бюджет: до 700 € попадат 30% от обявите, до 800 € – 46%, до 1 000 € – 73%. Под 600 € остават 13%. Ако разполагате с 600 €, реалистичната цел е едностаен или по-стар и по-малък двустаен.

В обявите най-често се споменават бул. „Джеймс Баучер“, ул. „Богатица“, бул. „Черни връх“, ул. „Димитър Хаджикоцев“, ул. „Кричим“ и ул. „Персенк“. Улиците са различни като цена: в нашата малка извадка квадратът на ул. „Димитър Хаджикоцев“ и по „Джеймс Баучер“ е под 8,50 €, а по „Черни връх“ и ул. „Богатица“ – над 11 €. Обзаведени са 96% от обявите с такава информация.

Етажите: медианната сграда е на 6 етажа, а най-много обяви са на 3–5 етаж (212). Ниските етажи до 2-ри излизат по 10 € на квадрат, високите от 6-и нагоре – по 9,43 €. Тоест тук горният етаж не носи премия; вероятното обяснение е, че високите етажи са най-вече във високите блокове на Горни Лозенец от 70-те години.

ТЕЦ, локално или газ: въпросът, който да зададете първи

В обявите с посочено отопление 198 са с ТЕЦ, 30 – с локално отопление (с ток, климатик или собствен уред) и 3 – с газ. Делът на локалното отопление е по-висок от този в панелните комплекси и има обяснение: части от Горни Лозенец нямат връзка с централното топлоснабдяване. В новите сгради без ТЕЦ зимната сметка зависи изцяло от тока и от изолацията. Поискайте реални сметки за януари и ги сравнете в калкулатора за консумативи. Повече за ефекта на отоплението върху цената има в анализа ни за ТЕЦ, газ и климатик.

Санирането тук засяга кооперации, а не панели: в регистъра на Столична община по програмата за енергийна ефективност са одобрени 10 сгради в район „Лозенец“, всичките на улични адреси като ул. „Лале“ 8, ул. „Якубица“ 14 и ул. „Димитър Димов“ 3.

Колко пари трябват в първия ден? При двустаен за 700 € пригответе наема, депозит от един или два наема и комисионна, която обикновено е между 50% и 100% от един наем – общо между 1 750 и 2 800 €. Без комисионна почти няма как да мине, защото обявите „от собственик“ липсват. Сметнете сумата по пера в калкулатора за разходите по нанасяне.

Данъкът върху дохода от наем е на собственика: при физическо лице 10% след 10% нормативно признати разходи, на практика около 9% от наема. Като наемател вие не дължите данък. Данък сгради и такса битови отпадъци също са за сметка на собственика, освен ако договорът не прехвърля таксата на вас. От 2026 г. общините минават към нов начин за изчисляване на таксата, затова формулировката в договора има значение.

Метрото е по „Черни връх“, останалото – с трамвай и пеша

Лозенец има метро, но не навсякъде. Станциите „Европейски съюз“, „Джеймс Баучер“ и „Витоша“ на линия М2 са по бул. „Черни връх“, в западния край на района. От средата на квартала най-близката е на около 600 метра, а за източната част, към бул. „Драган Цанков“ и Журналистическия квартал, се ходи значително повече. 13% от обявите подчертават „близо до метро“ – повече, отколкото в Център или Младост, което показва колко ценна е станцията тук.

По OSM в квартала има 18 автобусни и тролейбусни и 15 трамвайни спирки. Основните булеварди са „Черни връх“, „Джеймс Баучер“, „Никола Вапцаров“, „Арсеналски“, „Драган Цанков“, „Христо Смирненски“ и „Симеоновско шосе“. До пл. „Независимост“ има около 2,5 км. Оценката за транспорт е 5,9 от 10 – не заради липса на линии, а защото гъстотата на спирки е по-ниска, отколкото в центъра.

Очаквано развитие: разширението на М2 от „Витоша“ към Студентски град (около 5 км и 5 станции, първите от които „Кръстова вада“ и „Проф. Васил Арнаудов“). През юли 2024 г. е обявена поръчка за идеен проект със срок 18 месеца, така че това е дългосрочна перспектива, а не аргумент за договор догодина.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Европейски съюз“ (0,58 км), „Джеймс Баучер“ (0,66 км), „Стадион Васил Левски“ (1,37 км) от центъра на квартала.
• Училища (OSM): Национална финансово-стопанска гимназия, 35. СЕУ "Добри Войников", 120. ОУ "Г. С. Раковски", 21 СОУ ,,Христо Ботев", Професионална гимназия по облекло „Княгиня Мария, 139 ОУ Захарий Круша.
• Детски градини: Аладин, Детска къща, 192 ЦДГ "Лозичка", Частна Детска Градина Жирафче, ЦДГ 141 "Славейкова поляна".
• Търговски вериги: Dar, CBA, Billa, Magazina 345, T-Market, Mandarin, Burov.
• Най-близко полицейско управление: 4-то Районно полицейско управление на около 0,52 км.

Гимназии, градини и Южният парк

Семействата с ученици имат силни варианти. В границите на квартала са 12 училища, 19 детски градини и 2 университета. Сред тях са Националната финансово-стопанска гимназия, 35. СЕУ „Добри Войников“, 21 СОУ „Христо Ботев“, 120. ОУ „Г. С. Раковски“, 122 ОУ „Никола Лилиев“ и 139 ОУ „Захарий Круша“, а сред градините – 192 ЦДГ „Лозичка“ и ЦДГ 141 „Славейкова поляна“. НПМГ „Акад. Любомир Чакалов“ също е тук. Не даваме класации на училищата; приемът зависи и от адреса, затова питайте собственика дали може да регистрирате настоящ адрес.

Южният парк е най-голямото зелено предимство, а OSM брои 24 парка и 56 детски площадки. Въпреки това оценката за зеленина е само 2,5 от 10, защото извън парка застрояването е плътно и между новите сгради остава малко място.

Магазини, клиники и спокойни вечери

За пазаруване Лозенец разчита на квартални супермаркети, а не на хипермаркети: 15 супермаркета (Billa, CBA, Dar, T-Market, „Мандарин“, „Магазина 345“ и други), 47 денонощни и малки магазина, 15 пекарни и 2 пазара. Оценката е 4 от 10 – за голямото пазаруване често се излиза с кола.

Здравеопазването е по-силно: 41 клиники, 48 зъболекарски кабинета и 16 аптеки, а наблизо са УМБАЛ „Лозенец“ на ул. „Козяк“ 1 и болница „Аджибадем Сити Клиник Токуда“. Заведенията са 65 ресторанта, 31 кафенета и 13 бара – достатъчно за вечеря, но далеч от нощния живот на центъра. Това е по-скоро плюс за тези, които искат да спят спокойно.

Строежи, паркиране и входове: какво да проверите

Данни за престъпността по квартали няма и не правим сравнения. Практично: 4-то районно полицейско управление е на около 500 метра от средата на квартала. В частта с кооперации подземните гаражи са рядкост и колата обикновено остава на улицата, а кражбите от и на коли са общоградски риск; само 4% от обявите предлагат паркомясто или гараж, а 1% – охрана или видеонаблюдение.

Най-голямото неудобство е строителството. При интензивното уплътняване шумът и прахът от съседен строеж могат да продължат с години. При огледа:

• погледнете празните парцели и оградите със строителни табели около сградата;
• в новите сгради проверете дали има акт 16, асансьор в експлоатация и уреден достъп до гаража;
• в старите кооперации вижте покрива, влагата по стените на последния етаж и ел. таблото;
• питайте как се отоплява жилището и колко е била сметката през зимата;
• уточнете кой плаща таксата за поддръжка в сградите с портиер или охрана.

Лозенец до Изток, Витоша, Център и Красно село

Ако двустаен за 700 € е над бюджета ви, съседите дават същия размер по-евтино. В Изток и Витоша двустайният е 650 €; Изток има най-скъпия общ пазар (медиана 900 €), а Витоша – по-евтин квадрат (9,29 €). Център е на 650 € за двустаен и с повече метро, но с повече шум. Красно село е на 684 €, но с по-скъп квадратен метър (10,43 €).

Срещу тях Лозенец печели с Южния парк, с големите жилища и със сградите от последните години. Ако искате да прецените дали наемът ви е поносим спрямо доходите, двустаен за 700 € е около 36% от средната брутна заплата в София (1 943 € за второто тримесечие на 2026 г.); пресметнете своя случай в калкулатора наем–заплата. За покупка срещу наем: тук около 33 години наем се равняват на цената на жилището, брутната доходност е 3%.

Наем или покупка в Лозенец

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Лозенец е 4 000 €/м² (388 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 3% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 33,3 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Лозенец сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Лозенец за наематели

Плюсове и минуси на живота в Лозенец

Подходящ за:

Лозенец и съседните квартали

Как се сравнява Лозенец с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Лозенец

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Лозенец — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.