Истинската цена на нанасянето: депозит, комисионна, първи наем и сметки

Какво плащате, преди да се нанесете

При подписване на договора парите обикновено отиват в четири посоки:

• Първият месечен наем, обикновено платен предварително, в началото на месеца, за който се отнася.
• Депозит (гаранция), обикновено в размер на 1–2 месечни наема. Той служи за обезпечение срещу щети и неплатени сметки и по правило се връща при напускане, ако жилището е в същото състояние, без обичайното износване.
• Комисионна, ако обявата е от агенция. Обикновено е 50–100% от един месечен наем, но размерът зависи от агенцията и трябва да е ясен още преди огледа.
• Еднократни разходи: преместване, дребно обзавеждане, нови ключове или брава, понякога прехвърляне на партиди или изравнителни сметки от предишния наемател.

За първите три пера има числа от пазара. Четвъртото зависи изцяло от вас, затова в сметките по-долу не го включваме. Можете да го добавите в калкулатора за разходите при нанасяне.

Три сценария за града

Сценариите са три. Минимален: първи наем и един депозит, без комисионна, когато наемате директно от собственика. Типичен: първи наем, един депозит и комисионна от половин наем. Максимален: първи наем, два депозита и комисионна от цял наем. Изходната точка е медианата на обявите в цяла София към 3 ноември 2026 г.: 450 € за едностаен, 650 € за двустаен и 800 € за тристаен.

Последната колона сравнява типичния сценарий със средната брутна месечна заплата в София за второто тримесечие на 2026 г.: 1 943 € по данни на НСИ. Нетното възнаграждение е по-ниско, така че реалната тежест е още по-голяма. При тристаен типичната сума надхвърля цяла брутна заплата, а в максималния сценарий е 1,65 заплати.

Медианата е само средата на пазара. Половината двустайни обяви в София са между 550 и 700 €, така че типичното нанасяне в двустаен варира между 1 375 и 1 750 €, според това къде в този диапазон попада вашата обява.

Разликата между минималния и максималния сценарий е цели два наема. При двустаен това са 1 300 €. Тези пари зависят от условията на сделката, а не от самото жилище.

Сметката квартал по квартал

Същата формула, приложена към медианата на двустаен във всеки от 30-те квартала, дава карта на входната цена в града. Графиката показва типичния сценарий от 2,5 месечни наема.

Обхватът е от 1 375 € в Люлин и Красна поляна до 2 163 € в Изгрев, където двустайните обяви са малко (18) и медианата им е 865 €. Осем квартала, сред които Младост, Дружба и Център, са точно на градската медиана от 650 €, така че там типичното нанасяне е 1 625 €.

Интересното е, че разликата между квартал от средата и скъп квартал е по-малка от разликата между сценариите. Ако наемете в Лозенец директно от собственик, плащате 1 400 €. Ако наемете в Надежда през агенция с два депозита, плащате 2 316 €. Условията на договора могат да тежат повече от адреса.

Три примера: студент, двойка, семейство

Сумите изглеждат различно според това кой се нанася. Студент, който наема едностаен в Студентски град на медианата от 450 €, има нужда от 900 € в най-добрия случай и от 1 800 € в най-лошия. Често тези пари идват от семейството, затова е добре предварително да е ясно кой ще получи депозита обратно и по коя сметка.

Двойка с две средни заплати, която търси двустаен в Младост на 650 €, ще плати 1 625 € в типичния сценарий. Това е 42% от двете брутни заплати за един месец, тоест поносимо, ако има спестявания. Ако обаче само единият работи, сумата става 84% от една заплата.

Семейство, което търси тристаен, е в най-тежкото положение. Дори в квартали с по-ниски цени като Люлин и Дружба, където медианата на тристаен е 700 €, нанасянето струва 1 400–2 800 €. В Лозенец, при медиана от 890 €, горната граница стига 3 560 €. За семействата най-голямото спестяване е договорът директно с наемодателя и един депозит вместо два.

Кое се връща и кое не

Не всички пари от нанасянето са разход. Депозитът е замразена сума. Ако напуснете коректно, той се връща, но месеци или години не можете да го ползвате. Комисионната е окончателен разход. Най-лесно е да я видите като надценка на наема, разпределена по месеците, в които ще живеете в жилището.

За двустаен от 650 € комисионна от цял наем при едногодишен престой оскъпява всеки месец с около 54 €. При две години са 27 €. Затова комисионната е по-болезнена при кратък наем и почти се разтопява при дълъг. Ако планирате да останете само за един семестър или за няколко месеца по проект, тя може да бъде най-голямото перо след самия наем.

Как една отстъпка се умножава

Депозитът и комисионната се изчисляват като част от месечния наем, затова всяко евро отстъпка от наема ви спестява повече от едно евро още при нанасянето. Ако договорите 620 € вместо 650 €, спестявате 30 € от първия наем, 30–60 € от депозита и 15–30 € от комисионната. Общо са 75–120 € още в деня на подписването и още 360 € за година.

Отстъпките не са теоретични. В нашите снимки на пазара всяка четвърта обява за двустаен или тристаен, която стои на пазара от средата на септември до началото на ноември, е свалила цената. Медианното намаление при всички видове жилища е 60 €. Как се движат цените през есента, вижте в анализа на есенния пик.

Комисионна или директно от собственика

В текста на обявите рядко се пише нещо за условията. От 8 753 обяви само 188, или 2,15%, казват изрично „без комисионна“. Само 19 са отбелязани като публикувани от собственика. Думата „депозит“ се среща едва в осем описания, макар че imot.bg показва в списъка само първите около 150 знака от текста. На практика размерът на депозита и на комисионната се научава при обаждане или на огледа. Затова попитайте за тях още в първия разговор, преди да отделите време за посещение. Как да търсите обяви директно от собственик и дали са по-евтини, разглеждаме в статията за обявите без комисионна.

Първият месец сметки

Сметките не влизат в сумата при нанасяне, но идват бързо. Първата сметка за ток, вода или парно обикновено пристига след първия месец, а понякога в нея има и изравняване за времето преди вас. За да не плащате чужда консумация:

• запишете показанията на електромера, водомерите и топломера (или разпределителите на радиаторите) в приемо-предавателния протокол в деня на нанасяне;
• уговорете писмено дали партидите остават на името на собственика и как ще му възстановявате сумите;
• ако идвате през зимата, поискайте последните сметки за декември и януари, за да знаете какво ви очаква.

Ориентировъчни стойности за зимните месеци по вид отопление има в статията за сметките през зимата. Конкретно за вашето жилище най-точно ще сметнете в калкулатора за консумативи с реалните сметки на собственика.

Преди да платите

Няколко проверки защитават парите ви. Те не заменят правна консултация, но помагат при повечето спорове:

• Плащайте по банков път или срещу разписка, в която пише за какво е сумата: наем, депозит или комисионна.
• В договора трябва да пише размерът на депозита, срокът за връщането му и условията, при които може да се задържи.
• Опишете в протокола обзавеждането и състоянието му, а най-добре го снимайте. Това е силен аргумент при връщането на депозита.
• Ако плащате комисионна, поискайте документ от агенцията и проверете кой е страна по договора за наем.