Наем или покупка: колко години наем е един апартамент в 30 квартала

Формулата и откъде са числата

Съотношението „цена към наем“ е най-простият начин да сравним двата варианта. Взимаме типичната цена на апартамент с определен брой стаи в квартала и я делим на годишния наем за същия брой стаи:

години наем = цена за покупка ÷ (месечен наем × 12)

Цените за покупка са медианите от обявите за продажба в imot.bg към 19 октомври 2026 г. (общо 15 788 обяви в града). Наемите са медианите от обявите под наем към 3 ноември 2026 г. Използваме медиана, а не средна стойност, за да не ни дърпат луксозните имоти. И двете страни са искани цени, а не цени на сделки – реалната продажба често е малко по-ниска от обявената, а наемът понякога се договаря надолу.

Проверихме резултата и през цената на квадратен метър, за да изключим разликата в размера. За двустайните в града това дава 21,3 години (2 548 €/м² за покупка срещу 9,98 €/м² наем месечно), тоест много близо до 22,3. Квадратурата не изкривява картината.

Тридесетте квартала подред

Колкото по-кратка е лентата, толкова по-бързо наемът „покрива“ цената на жилището. Колкото по-дълга, толкова по-изгодно е да се наема спрямо купуването.

Обърнете внимание на долния край на скалата. В Лозенец и Оборище двустайният за продажба е около 291 000 €, а под наем се дава за 700 € – почти колкото в много по-евтини квартали. При Иван Вазов, Изгрев и Медицинска академия обявите за продажба на двустайни са малко (между 11 и 13), така че там числото е ориентировъчно.

Три групи квартали

Ако закръглим, 30-те квартала се разделят на три ясно различни групи.

До 22 години. Обеля, Банишора, Овча купел, Витоша, Надежда, Люлин и Красна поляна. Тук цената за покупка е най-ниска спрямо наема. В Обеля двустаен се продава за 126 500 € и се наема за 570 €. Това са квартали, в които наемът е близо до средното за града, а покупката е осезаемо под него.

Между 22 и 29 години. Най-голямата група – от Драгалевци и Дружба до Гоце Делчев и Борово. В нея са Младост, Център и Студентски град. Тук двата варианта са близо до средното съотношение за града.

Над 30 години. Иван Вазов, Изгрев, Стрелбище, Гео Милев, Изток, Медицинска академия, Оборище и Лозенец. В тези квартали цените за покупка са избягали далеч пред наемите. Наемателят живее в същия квартал за част от месечната цена, която би му струвало притежанието.

Тристайният се „изплаща“ по-бавно

При по-големите жилища съотношението е по-високо. За града тристаен се продава за 267 000 €, а медианният наем е 800 € – това са 27,8 години срещу 22,3 при двустайния. Тристайният е с 54% по-скъп за покупка, но само с 23% по-скъп под наем. В 27 от 30-те квартала тристайният изисква повече години наем от двустайния.

Изключенията са показателни. В Кръстова вада, Бояна и Витоша тристайните под наем са в нови сгради с големи площи и стигат 1 000–1 200 € месечно, затова „изплащането“ им е почти толкова бързо, колкото при двустайните. В Дружба и Центъра е обратното: тристаен под наем се намира за 700–750 €, но за покупка струва над 280 000 €. Ако търсите голямо жилище за семейство, именно там наемът има най-голямо предимство пред покупката.

Самоучастието, измерено в наеми

Малцина купуват с пари в брой. По-реалистичният въпрос е колко месеца наем струва самоучастието. Ако приемем, че купувачът събира 20% от цената (обичайно изискване при жилищен кредит, но конкретните условия зависят от банката), сметката за двустаен изглежда така:

С други думи, в Лозенец самото самоучастие е почти седем години наем, а в Обеля – под четири. За сравнение, по данни на НСИ средната брутна заплата в столицата през второто тримесечие на 2026 г. е 1 943 € месечно. Типичният двустаен за продажба в града струва 7,5 години такава брутна заплата.

Какво казва съотношението на наемателя

Числото „години наем“ обикновено се обсъжда от гледна точка на купувача, но то е полезно и за човек, който няма намерение да купува. То показва колко жилище получавате за всяко платено евро наем.

Да вземем две крайности. В Лозенец наемате двустаен за 700 € месечно, а същото жилище струва около 291 000 €. Годишно плащате 8 400 €, тоест под 3% от стойността на имота. В Обеля наемът е 570 €, годишно 6 840 €, но това са 5,4% от цената на двустайния там. С други думи, в скъпите квартали наемателят „ползва“ много повече собственост на евро, отколкото в евтините.

Това има и обратна страна. Където съотношението е високо, собственикът печели малко от наема спрямо стойността на жилището и разчита главно на поскъпването. Нашето предположение е, че такъв наемодател е по-малко притиснат да отдаде на всяка цена – пробвайте преговор, но не разчитайте на голяма отстъпка. Където съотношението е ниско, отдаването е по-доходно и наемодателите са повече – в Овча купел и Люлин, например, предлагането е голямо. Повече за доходността от гледна точка на собственика ще намерите в анализа на брутната доходност по квартали.

Какво не влиза в сметката

Съотношението е отправна точка, а не отговор. То не съдържа няколко неща, които могат да обърнат решението в една или друга посока.

От страната на купувача:

• лихвата по кредита за целия срок – при кредит тя може да добави значителна сума към цената;
• нотариалните такси, данъкът при придобиване и разходите по оценка и вписване;
• данъкът върху сградата и таксата за битови отпадъци, които всяка година плаща собственикът;
• ремонтите, обзавеждането и поддръжката на общите части;
• пропуснатата доходност от парите на самоучастието, ако бяха вложени другаде.

От страната на наемателя:

• поскъпването на наема при подновяване на договора;
• разходите при всяко местене – депозит (обикновено 1–2 наема), комисиона на агенция (обикновено 50–100% от един наем), транспорт;
• несигурността: собственикът може да реши да продаде или да не поднови договора.

Има и фактор, който никой калкулатор не прогнозира – бъдещата цена на жилището. По историята на средните цени в imot.bg квадратният метър в София е поскъпнал от 1 172 € през юни 2021 г. на 2 504 € през октомври 2026 г., тоест с 114% за пет години. Това е минало, а не обещание. Покупката винаги е и залог за това какво ще се случи с цените, а наемът е отказ от този залог.

Как да направите своята сметка

Средните стойности са полезни, за да разберете в какъв квартал сте, но вашето решение зависи от конкретния апартамент и от вашите пари. В калкулатора „наем или покупка“ въведете цената на жилището, което гледате, наема на сравним апартамент, самоучастието и условията по кредита. Калкулаторът ще покаже след колко години двата варианта се изравняват.

Три правила, които помагат да не се подведете:

• Сравнявайте едно към едно. Двустаен в нова сграда с паркомясто не се сравнява с наема на двустаен в панелен блок. Търсете наем за същия тип жилище в същия квартал.
• Гледайте хоризонта си. Ако планирате да останете в София по-малко от няколко години, разходите по покупка и продажба обикновено тежат повече от натрупаната собственост.
• Пазете резерв. Самоучастието не е последният разход. Оставете пари за ремонти и за поне няколко месеца вноски.

Тази статия не е финансов съвет. Ако обмисляте кредит, сравнете офертите на няколко банки и поискайте пълния погасителен план.