46 € на м² годишно по НСИ срещу 114 € днес: как се промени наемът за 6 години

Какво точно казва НСИ

В поредицата „Статистика на градовете“ Националният статистически институт публикува показател „Среден годишен наем за жилище на кв. м.“. За град София стойностите са 43 € за 2019 г. и 46 € за 2020 г. НСИ изрично отбелязва, че данните са базирани на оценка. Това е последната публикувана година – изданието „Градове и техните функционални градски райони в Република България, 2010–2020“ излиза на 23 февруари 2023 г. и по-нови стойности за наема на м² в тази поредица няма.

Две неща са важни за тълкуването. Първо, това е средна оценка за наетите жилища, а не за обявите – в нея влизат и стари договори, които не са преговаряни от години. Второ, числото е годишно. За да го сравним с месечни наеми, делим на 12: 46 € годишно са 3,83 € на м² месечно. При двустаен от 65 м² това прави около 249 € месечно.

В същата таблица НСИ дава и средна цена за закупуване на апартамент в София: 60 717 € за 2015 г. и 98 410 € за 2020 г. (също оценка). Ръстът за пет години е 62%.

Нашето число и как е сметнато

Използваме пет снимки на обявите за апартаменти под наем в imot.bg за всички 136 квартала на София. В последната, от 3 ноември 2026 г., остават 8 753 обяви след изчистване на повторенията. За всяка обява с площ между 15 и 600 м² делим наема на площта и взимаме медианата – стойността, под която са половината обяви. Тя е 9,52 € на м² месечно. Умножено по 12, това са 114,24 € годишно.

Числото е стабилно в рамките на есента: 116,0 € на 15 септември, 115,8 € на 11 октомври, 114,2 € на 13 октомври, 114,8 € на 21 октомври и 114,2 € на 3 ноември. Колебанието е под 2%, така че разликата спрямо НСИ не е случайност на една снимка.

Колко от ръста е реален

Ако сравним директно, 114,24 € срещу 46 € е увеличение 2,48 пъти, или около 16% годишно за шестте години. Това обаче е горна граница на реалния ръст, защото:

• Обявата не е договор. Исканата цена обикновено е по-висока от договорената, а наемите в стари договори изостават от пазара.
• Обявите не са средното жилище. Онлайн се предлагат по-често обзаведени, ремонтирани и по-нови жилища; почти всички обяви с информация за обзавеждането са обзаведени.
• Методите са различни. НСИ дава средна оценка, ние – медиана на обявите.

Затова потърсихме втора опора: цените на жилищата. По историческия ред на imot.bg, с който работим, средната искана цена на квадратен метър в София е 1 122 € в края на 2020 г. и 2 504 € на 22 октомври 2026 г. – ръст от 123%. Ако наемът беше растял точно с цените, днешният еквивалент на 46 € щеше да е 102,7 € на м² годишно, или 8,56 € месечно. Обявите са с 11% над тази стойност.

С други думи, по-голямата част от разликата се обяснява с общото поскъпване на жилищата, а останалите около 11% са смесица от премия на обявите и малко по-бърз ръст на наемите от цените. Точното разпределение не може да се изчисли от наличните данни.

Наемът срещу заплатата: тогава и сега

Заплатите в София също растат бързо, затова абсолютните числа не стигат. По данните на НСИ средната брутна годишна заплата в област София (столица) е 22 950 лв. за 2020 г. – по фиксирания курс 11 734 €, или около 978 € месечно. За 2024 г. тя е 19 801 €, около 1 650 € месечно, а средната месечна брутна заплата за второто тримесечие на 2026 г. е 1 943 €.

Заплатата за шест години почти се е удвоила (×1,99), а наемът по обявите е 2,6 пъти над изчисления по НСИ двустаен. Дори да извадим премията на обявите, наемът е изпреварил доходите. Пресметнете своя дял с калкулатора Наем към заплата; разбивка по квартали има в Наемът като дял от заплатата.

Квартал по квартал: колко пъти над 2020 г.

Тук превръщаме медианата на квадратен метър за всеки от 30-те квартала в годишна стойност и я слагаме до 46-те евро на НСИ. Сравнението е груба мярка – НСИ няма данни по квартали, – но показва колко далеч е отишъл всеки квартал от средната оценка за града.

Дори най-евтиният на квадрат квартал – Стрелбище с 97,1 € годишно – е над два пъти над средната оценка на НСИ за 2020 г. Люлин и Борово са около 103 €. В горния край Кръстова вада стига 136,9 €, а Иван Вазов, Оборище и Красно село са около 125 €.

Интересно е, че разликата между най-скъпия и най-евтиния квартал на квадрат е само 41%. На квадратен метър София е по-изравнена, отколкото изглежда по крайните суми – разликите в месечния наем идват най-вече от размера на жилищата.

Доходността: кой е растял по-бързо

Съотношението между годишния наем и цената на жилището е брутната доходност за собственика. За 2020 г., ако вземем 46 € наем по НСИ и 1 122 € на м² цена от imot.bg, тя е около 4,1%. Днес, при 114,24 € наем и 2 504 € цена на м², е около 4,6%.

Двете стойности са от смесени източници и не трябва да се четат до десета от процента. Посоката обаче е важна: наемите не са изостанали от цените, а по-скоро са ги догонили. За наемателя това означава, че сметката „наем или покупка“ не се е наклонила драматично в полза на покупката. Пробвайте със своите числа в калкулатора Наем или покупка, а за картата по квартали вижте Къде отдаването под наем носи над 5%.

София срещу другите градове през 2020 г.

НСИ публикува същия показател и за другите големи градове, което дава мярка за столичната премия.

През 2020 г. София е с 39% над Пловдив и почти двойно над Бургас. Ръстът между 2019 и 2020 г. е 7% в столицата и 10–16% в Пловдив и Варна. Тези числа са отпреди шест години; ако ви интересува как изглеждат днес другите показатели на НСИ за града, вижте София в числа.

Как да използвате това на практика

• Не цитирайте 46 € като „днешния наем“. Числото е за 2020 г. и е оценка. За сравнение днес ползвайте медиани от обяви – и помнете, че те са искани, а не договорени цени.
• При дълъг стар договор очаквайте корекция. Ако плащате наем, договорен преди години, разликата с пазара може да е голяма. Добре е корекциите да са записани в договора – например веднъж годишно и с предварително известие.
• Сравнявайте на квадрат. Между кварталите разликата на м² е 41%, а в крайната сума – много повече. Квадратният метър показва дали плащате за адреса или за площта.
• Гледайте дела от доходите, а не абсолютната сума. Двустаен за 650 € днес е около една трета от средната брутна заплата, при около една четвърт през 2020 г.