Ново строителство под наем: колко струва годината на сградата

Как отделихме новото от старото

Годината на строителство е най-слабо попълненото поле в обявите за наем – в снимката от 3 ноември 2026 г. няма нито една обява с попълнено поле. Затова работихме с два слоя.

Първият е описанието. Обява влиза в групата „нова сграда“, ако наемодателят сам я описва така: „нова сграда“, „ново строителство“, „новопостроен“, „Акт 16“, „нов комплекс“, „чисто нов“. Във всичките пет снимки (15.09–03.11.2026) след премахване на повторенията остават 19 892 записа, от които 1 435 отговарят на условието – 7,2%.

Вторият слой е по-тесен, но по-точен: 162 обяви, в които годината на сградата е изписана в текста, например „в сграда от 2011 г.“ или „нова сграда 2024“. Изключихме датите, които се отнасят до освобождаването на жилището.

За сравнение използваме индекс. За всяка обява делим цената ѝ на квадратен метър на медианата за същия подквартал и същия брой стаи. Индекс 1,00 означава „точно колкото съседите“, 1,10 – с 10% над тях. Така премахваме ефекта на локацията и размера и остава само сградата.

Надценката: около 6% на квадратен метър

В 118 комбинации „подквартал + брой стаи“, в които има поне по три нови и три други обяви, новата сграда е по-скъпа в 79% от случаите. Медианното съотношение е 1,074, а претеглено по броя обяви – 1,060. В самата снимка от 3 ноември надценката е малко по-ниска – около 5%.

Медианите в таблицата са от 3 ноември, а последната колона – от обединените пет снимки. Надценката расте с размера. При едностайните тя е най-малка. Едно възможно обяснение е, че студиото в нова сграда се конкурира с много на брой по-стари гарсониери на близка цена. При тристайните, които по-често се търсят от семейства, новото строителство струва почти 10% повече.

Надценката в годишна сметка

Има две различни числа, които е полезно да държите в главата. Първото е простата разлика между медианите – тя показва колко повече ще видите в обявите, ако търсите само в нови сгради. Второто е „чистата“ надценка в същия подквартал – колко плащате за сградата, ако локацията е една и съща. Простата разлика е по-голяма, защото новите сгради са по-често в по-скъпите части на града.

Към това добавете и по-високия депозит. При два депозита за двустаен в нова сграда (700 €) ще дадете при нанасяне 1 400 € само за гаранция, срещу 1 280 € при медианния по-стар двустаен. Разликата не е драматична, но е реална – и си струва да я сравните с това, което получавате.

Годината започва да се плаща след 2020 г.

Тук е най-неочакваният резултат. Не всяка „нова“ сграда е нова за наемателя.

Сградите от 2000-те години – предишния строителен бум в София – днес се отдават с около 8% под нормата за квартала. Наемодателите им често пишат „тухлена кооперация от 2000 г.“, но наемателите ги сравняват с по-новите сгради наоколо и не плащат надценка. Сградите от 2010-те са малко под средното. Чак тези от 2020 г. насам дават ясна премия от около 7%.

Извадката със записана година е малка, затова гледайте числата като посока, а не като точна цена. Посоката обаче е последователна и съвпада с резултата за обявите с „тухла“, който описваме в Панел, ЕПК или тухла: материалът на стените не носи премия, годината – да, и то само ако е съвсем скорошна.

Квартал по квартал

Надценката не е еднаква в града. Сравнихме медианата на двустаен в нова сграда с медианата на останалите двустайни в кварталите, в които има поне 10 обяви от първия вид в петте снимки.

Закономерността е ясна. Новото струва най-много там, където контрастира със стария фонд: в Гео Милев сред по-стари тухлени сгради, в Надежда и Люлин сред панелни блокове, в Красно село до ЕПК сградите от 80-те. В Бояна разликата е най-голяма, но там новите двустайни в извадката са само 10 и числото е ориентировъчно.

Там, където почти всичко наоколо е ново, надценката изчезва. В Кръстова вада и Витоша голяма част от сградите са от последните двайсетина години и новата няма с какво да се отличи от съседната. В Студентски град новите двустайни дори са с 4 € по-евтини – там годината на сградата не носи премия.

Купувачът и наемателят ценят различни години

Обявите за продажба от 19 октомври 2026 г. дават интересно сравнение. За всеки квартал разделихме медианата на квадратен метър за сградите от даден период на медианата на целия квартал и взехме медианата на тези съотношения за 30-те квартала.

Купувачите плащат най-много за сградите от 2010-те – завършени, с уредени документи и без строителни рискове. Апартаментите „в строеж“ са с около 6% под нормата, защото купувачът поема чакането и риска. При наема картината е обратна: сградите от 2010-те са малко под нормата, а премия има само за най-новите. Наемателят не плаща за риска, който не носи, и не цени „утвърдената“ сграда толкова, колкото купувачът.

Практическият извод за собственик е, че апартамент, отдаден веднага след завършването на сградата, получава най-голямата надценка в наема по нашите данни. За сградите отпреди десетина години тя вече не се вижда.

Какво получавате за надценката

Новата сграда не е само по-нова мазилка. В обявите с „нова сграда“ някои предимства се споменават видимо по-често:

• паркомясто или гараж – 6,1% от обявите срещу 3,3% при останалите;
• затворен комплекс, охрана или видеонаблюдение – 3,2% срещу 1,5%;
• асансьор и климатик – около два пъти по-често;
• отопление на газ – 30% от обявите с посочено отопление срещу 15% при останалите, а ТЕЦ е 61% срещу 79%.

Обзавеждането също е почти задължително. От обявите в нови сгради, които посочват обзавеждане, на 3 ноември 159 от 161 са обзаведени. Ако сравнявате с по-стар необзаведен апартамент, вземете предвид и тази разлика.

Газовото отопление променя зимната сметка: при газа плащате само собственото си потребление, но цената на енергията е различна от тази на ТЕЦ. Сметнете конкретния вариант в калкулатора за консумативи, преди да решите дали 40–50 € надценка си струват.

Как да проверите „новото“ на огледа

• Годината. Попитайте директно кога е въведена сградата в експлоатация. „Нова сграда“ в обявата може да означава и 2008 г.
• Документите. Проверете дали собственикът има открити партиди за ток, вода и отопление. В сгради, завършени преди месеци, понякога все още тече ток „от строителя“.
• Първите години. Новите сгради имат свои слабости – слягане, пукнатини по мазилката, недовършени общи части. Огледайте стълбището, мазето и гаража, не само апартамента.
• Таксата за поддръжка. В комплексите тя може да е значителна. Договорете писмено кой я плаща.
• Съседните парцели. Ако наоколо се строи, шумът може да продължи през целия ви договор.

Пресметнете и общата сума за нанасяне – депозит, първи наем и евентуална комисиона – в калкулатора за разходите по нанасяне.