Етажът и наемът: колко струва партерът и колко последният етаж в София

Откъде са числата и какво точно сравняваме

Всяка обява в imot.bg носи ред от вида „3-ти ет. от 6“. От него извличаме етажа и височината на сградата. На 3 ноември това поле присъства в 8 467 от 8 753 обяви, или в 96,7% от тях. Обявите с еднакви цена, площ, етаж и начало на описанието броим веднъж, а цени под 150 € и над 15 000 € изключваме. Цената на квадратен метър смятаме само за площи между 15 и 600 м².

Простата медиана по етажи подвежда, защото различните етажи са в различни сгради. Партерите се срещат по-често в нови кооперации в южните квартали, а 10+ етажите — в панелните комплекси. Затова правим втора, изравнена сметка. Всяка обява сравняваме с обявите от същия подрайон и със същия брой стаи. Отделно отчитаме, че по-големите жилища почти винаги имат по-нисък наем на м²: при нашите данни всеки 1% повече площ сваля цената на квадрат с около 0,5%. Остатъкът показва колко струва самият етаж.

За по-стабилни числа по квартали използваме и петте снимки на пазара (15.09, 11.10, 13.10, 21.10 и 03.11.2026). Така получаваме 19 164 обяви без повторения с етаж и площ.

Суровите медиани: на пръв поглед партерът е най-скъп

Ето какво показва снимката от 3 ноември, без никакви корекции:

Предлагането е съсредоточено в средата: 45% от обявите са на третия до петия етаж, 32% на първия и втория, 17% на шестия до деветия. Партерите са само 3%, а 10+ етажите — 3,3%. Медианната сграда в обявите е шестетажна. Всяка десета обява (10,8%) е на последния етаж.

На двустайните цените в евро слизат леко с височината: 650 € долу, 630 € на шестия до деветия, 600 € над десетия и на последния етаж. Тази стълбица идва главно от състава. На високите етажи има повече двустайни в панелни блокове от покрайнините, а там наемът по принцип е по-нисък.

След изравняване: от първия до деветия етаж цената е една

Когато сравним всеки апартамент със съседите му от същия тип, етажът почти изчезва от цената. Базата е третият до петият етаж. Първото число е за снимката от 3 ноември, второто — за всички пет снимки заедно:

• партер: +4,0% (+3,9% в петте снимки);
• първи и втори етаж: +0,2% (−0,2%);
• шести до девети: +1,4% (+0,7%);
• десети и нагоре: −0,2% (+0,5%);
• последен етаж: −1,2% (−1,4%);
• последен етаж в сграда до 5 етажа: −1,7% (−2,1%).

Разлика под 1,5% на двустаен от 65 м² при медиана 9,98 €/м² прави по-малко от 10 € на месец. Това е под стъпката, с която се закръглят обявите. На практика наемодателите в София не правят отстъпка за първия етаж и не искат надценка за деветия. Всички искат „пазарната“ цена за квартала и типа жилище.

При покупка етажът се плаща, при наем — не

Същият въпрос зададохме и на продажбите. Нашият модел на цените, изграден върху 15 788 обяви за продажба от imot.bg (19.10.2026), отчита площ, брой стаи, година на сградата и отопление. Резултатът е съвсем различен:

Купувачът плаща за десетилетия напред и затова наказва партера с близо една десета. Наемателят остава година-две и, ако съдим по обявите, наемодателят не му прави подобна отстъпка. От това следва нещо полезно. Собственик на партер или на първи етаж вероятно го е купил по-евтино, а го отдава на пазарна цена. Така брутната му доходност е по-висока от тази на съседите отгоре. В преговорите това е ваш аргумент, не негов. Повече за доходността има в статията къде отдаването носи над 5%.

Последният етаж: малка отстъпка, по-голяма в ниските сгради

Под покрива наемът е с около 1,2–1,4% по-нисък от съседните апартаменти. В сгради до пет етажа отстъпката е 1,7–2,1%. В по-високите е около 0,8%. Логиката е разбираема. В старите четири- и пететажни тухлени кооперации покривът по-често е стар, а таванското помещение — неизолирано. При високите блокове последният етаж често е с гледка, а по-новите сгради имат и по-добра хидроизолация.

При оглед на последен етаж проверете:

• петна и подутини по тавана в спалнята и в ъглите — следи от теч;
• кога е правен покривът и има ли протокол от общото събрание на етажната собственост;
• как се отоплява апартаментът — при ТЕЦ последният етаж често има повече външни стени;
• има ли асансьор и стига ли до последния етаж, или спира етаж по-долу;
• лятната температура — попитайте за климатик във всяка стая.

Ако апартаментът е на ТЕЦ или на ток, сметнете зимните сметки предварително с калкулатора за консумативи. Двата процента отстъпка лесно се стопяват в една студена зима.

Партерът: защо излиза по-скъп и кога всъщност е изгоден

Надценката от 4% изненадва, но текстът на обявите я обяснява. В 10,8% от партерните обяви се споменава двор или градинка, при 1,2% за останалите етажи. Почти всеки четвърти партер (25,9%) е едностаен, при 8,5% за другите етажи. Медианната площ е 65 м², срещу 73 м² за останалите. Изравняването за площ хваща част от ефекта, но не и двора. Затова в цената на партера всъщност има и малка градина или самостоятелен вход.

Партерите не са разпределени равномерно. Най-много са в Център (22 обяви), Лозенец (20), Овча купел (16), Кръстова вада (14) и Витоша (12). Част от тях са в нови сгради със затворен двор. Други са преустроени от магазин или ателие и стоят на улицата.

Партерът е изгоден в два случая:

• ако не ви трябва дворът и откриете партер без градина в обикновен блок. Там сравнимите обяви са малко и има място за пазарене;
• ако имате малко дете, възрастен човек или куче и стълбите са реален проблем. Тогава удобството си струва и пълната цена.

Рисковете са познати: влага от сутерена, шум от входа и от тротоара, по-лесен достъп за крадци. Проверете решетките или стъклата с повишена защита, мазето под апартамента и дали прозорците гледат към спирка или паркинг.

По квартали: къде височината носи надценка и къде отстъпка

В таблицата е медианата на наема на м² по група етажи. Обявите са от петте снимки, без повторения. Тире означава по-малко от 8 обяви в групата. Подредбата е по средните етажи (3–5).

Тези числа не са изравнени за площ, затова отделните клетки са по-шумни от общия извод. Все пак два модела се виждат ясно.

Височината струва повече там, където се строи ново. В Кръстова вада медианата на шестия етаж и нагоре е 12,50 €/м², при 11,33 € на първия и втория (+10%). Във Витоша е 10,53 € срещу 9,15 € (+15%). В Манастирски ливади е 10,00 € срещу 9,26 € (+8%). В тези квартали жилищният фонд е млад: в обявите за продажба там между 84% и 96% от апартаментите с посочена година са в сгради в строеж или завършени след 2020 г. Високите етажи са в най-новите кооперации, често с асансьор и гледка към Витоша.

Височината струва по-малко в по-старите комплекси. В Гео Милев шестият етаж и нагоре върви по 8,49 €/м², при 9,92 € долу (−14%). В Изток разликата е −6%, в Лозенец −5%, в Дружба −3%. В Гео Милев и Изток над половината от продаваните апартаменти с посочена година са в сгради отпреди 2000 г. Там високите етажи са предимно в по-стари блокове. Последният етаж в Дианабад (8,00 €) и в Красно село (8,33 €) също е видимо под средните етажи.

Ако търсите в квартал от втория тип, високият етаж е мястото, където бюджетът ви стига по-далеч. В квартал от първия тип по-евтиното е долу.

Как да използвате етажа, когато договаряте

Обявите не правят разлика между етажите, но наемателите правят. Последният етаж на стар блок, първият етаж над магазин и партерът без двор се дават под наем по-трудно. Това личи и в продажбите, където същите етажи са с 2,5–9% по-евтини. Ето три практични хода:

1. Сравнявайте със съседите, не с града. Вижте медианата за вашия квартал и тип жилище в страницата на квартала. Ако обява на последен етаж в пететажна кооперация е над нея, има основание да поискате 3–5%.
2. Превърнете недостатъка в пари. На последния етаж поискайте отстъпка срещу риска от теч или срещу по-високата сметка за отопление. На партера — срещу решетки и шум. Сумата сметнете в евро на месец, а не в проценти.
3. Пресметнете бюджета цялостно. Наемът плюс сметките трябва да се вписва в дохода ви. Проверете съотношението с калкулатора наем към заплата.

Етажът се отразява и на сметката за ток през лятото, и на шума. Затова при всяка обява мислете за наема и за режийните заедно. Повече за влиянието на квадратурата върху цената има в статията защо малкият апартамент е по-скъп на квадрат.