Обзаведено срещу необзаведено: колко струват мебелите в наема в София

Колко често обявата изобщо казва нещо за мебелите

Обявите в търсачката на imot.bg показват само първите стотина знака от описанието. Ако думата „обзаведен“ е там, значи наемодателят я смята за важна и я е сложил отпред. Затова измерваме не всички обзаведени жилища, а тези, които се продават с обзавеждането си.

Делът им е изненадващо стабилен. В снимката от 3 ноември е 20,9%. В петте снимки от 15 септември до 3 ноември той е 22,3% от 19 892 обяви без повторения. По квартали делът е между 13,6% в Изгрев и 31,1% в Бояна:

Сред обявите, които изрично споменават обзавеждане, съотношението почти не се мени. Около 96–97% са обзаведени, 1,4–1,5% частично обзаведени и 2,1–2,3% празни. С други думи, обзавеждането в София не е бонус, а стандарт. Наемателят, който иска да внесе своите мебели, търси в много тесен сегмент.

А какво става с близо 80% от обявите, които не казват нищо за мебелите? Медианите им почти съвпадат с тези на обзаведените: 650 € за двустаен и в двете групи, 460 € срещу 450 € за едностаен. Изравненият наем на квадрат също е на нивото на пазара. Затова, ако текстът мълчи, приемете, че жилището най-вероятно е обзаведено. Проверете снимките, преди да звъните. Ако на тях има празни стаи или само кухня, попитайте изрично какво остава. „Частично обзаведено“ може да означава само кухня и гардероби, без легла и без дивани. Точно такива жилища в нашите данни вървят с отстъпка, сравнима с тази за напълно празните.

Колко по-евтино е празното жилище

Медианите по брой стаи от снимката на 3 ноември изглеждат така:

В скобите е броят обяви. Частичните и празните жилища са малко, затова за по-сигурна оценка ползваме и петте снимки заедно: 92 необзаведени и 60 частично обзаведени обяви. В тях двустайният без мебели е с медиана 500 €, при 640 € за обзаведения.

Суровите медиани обаче смесват различни квартали и площи. Затова сравняваме всяка обява с подобните ѝ от същия подрайон, със същия брой стаи. Отчитаме и че по-голямото жилище има по-нисък наем на квадрат. Резултатът:

• необзаведено: −14,4% на м² в петте снимки, −10,4% само на 3 ноември;
• частично обзаведено: −13,8% и −10,4%;
• обзаведено: −0,2% и +0,3%, тоест на нивото на пазара.

Премията в евро и колко време „изплаща“ мебелите

Да превърнем процентите в пари. При отстъпка от 10,4% до 14,4% месечната разлика за типичните цени в града е:

Колко бързо се изплаща обзавеждането зависи от това колко струва. Тук нямаме собствени данни за цените на мебелите, затова даваме три примерни бюджета за двустаен. Сметката е лесна за преправяне с вашите числа: бюджет, разделен на месечната премия.

За наемодателя сметката е малко по-бавна. Като физическо лице той плаща 10% данък след 10% нормативно признати разходи, тоест ефективно 9% от наема. От всеки 94 € премия му остават около 86 €. Това удължава изплащането с около една десета. Пресметнете своя случай с калкулатора за данъка върху наема.

За наемателя изводът е обратен. Ако ще живеете в жилището три години и повече и имате мебели, необзаведеното ви спестява над 2 400 € наем за двустаен. Ако оставате година-две или купувате всичко от нулата, обзаведеното почти винаги излиза по-евтино.

Не всяко обзавеждане е еднакво: думите около мебелите

Разгледахме и как е описано обзавеждането. Използвахме всички пет снимки и същото изравняване за квартал, стаи и площ:

• „напълно обзаведен“ или „изцяло обзаведен“ (1 757 обяви): +0,1%, тоест колкото пазара;
• „ново обзавеждане“ или „нови мебели“ (162 обяви): +1,2%;
• „луксозно“, „дизайнерски“ или „стилно обзаведен“ (540 обяви): +9,7%.

Надценка носи само луксът. Обещанието за ново обзавеждане почти не се плаща, а „напълно обзаведен“ е описание на стандарта, а не предимство. Когато видите „луксозно обзаведен“ двустаен с 10% над съседите, преценете дали ви трябват точно тези мебели. Повече за това кои думи в обявите вървят с по-висок наем има в статията думите в обявите.

Интересно е сравнението с продажбите. В нашия модел на цените върху 15 788 обяви за продажба (imot.bg, 19.10.2026) обзаведеният апартамент е с около 10,4% по-скъп от същия без мебели. Купувачите, често инвеститори, плащат за обзавеждането, защото ще отдават жилището. Наемателите приемат обзаведеното за даденост.

Къде да търсите необзаведено

Празните и частично обзаведените жилища в петте снимки са общо 152. От тях 111 са в 30-те квартала, които следим. Три квартала държат 45 от тях: Център (16), Лозенец (15) и Изток (14). Следват Люлин (7), Манастирски ливади (6), Банишора и Гео Милев (по 5).

Профилът на празното жилище е ясен:

• по-голямо е: медианата е 75 м², при 70 м² за всички обяви. Четиристайните са 13,8% от необзаведените, при 5,5% от целия пазар;
• по-често е в по-стара сграда: 59% от тях са на ТЕЦ, при 42% от всички обяви;
• по-често е в централните квартали: Център, Лозенец и Изток заедно държат 41% от празните жилища в 30-те квартала.

На практика, ако търсите тристаен или четиристаен без мебели, започнете от Центъра, Лозенец и Изток. В комплекси като Студентски град и Младост почти всичко е обзаведено. Там се отдава на студенти и на хора, които се местят за кратко. В петте снимки там има само 1 и 3 празни жилища.

Ако жилището ви харесва, но е пълно с мебели, които не искате, попитайте директно. Част от наемодателите приемат да изнесат обзавеждането срещу по-нисък наем. Отстъпката от 10–14% е добра отправна точка в разговора.

Какво да проверите, когато наемате обзаведено

Обзавеждането е част от наема и затова трябва да е част и от договора. При огледа и подписването:

1. Поискайте опис. Списък на мебелите и уредите с марка и състояние, подписан от двете страни като приложение към договора.
2. Снимайте всичко в деня на нанасяне. Снимки с дата на дивана, матраците, пода и уредите. Те пазят депозита ви при изнасяне.
3. Уговорете кой плаща ремонта на уредите. Честа уговорка е наемателят да отговаря за повреди по негова вина, а наемодателят — за износването. Запишете я изрично.
4. Пробвайте уредите. Пуснете пералнята, хладилника, бойлера и климатика при огледа.
5. Не плащайте за мебели, които не искате. Ако ще внасяте свои, договорете изнасянето преди подписа, а не след него.

Депозитът обикновено е един или два месечни наема и покрива и мебелите, затова описът е в интерес и на двете страни. Сметнете цялата сума за нанасяне — депозит, първи наем, евентуална комисиона — с калкулатора за разходи по нанасяне.

Кога празното жилище е по-добрият избор

Необзаведеното има смисъл в три случая:

• дълъг престой: за три години отстъпката от 68–94 € на месец прави 2 448–3 384 € и покрива първите два примерни бюджета от таблицата;
• имате мебели: семейство, което се мести от друг град или от продаден имот, спестява и наем, и разходи за склад;
• искате по-голямо жилище: празните са по-често три- и четиристайни в централните квартали, където обзаведените големи апартаменти са сред най-скъпите.

Ако сте студент, оставате за един сезон или идвате в София за първа работа, обзаведеното е по-разумно. Отстъпката за празно жилище рядко стига, за да оправдае покупката на всичко нужно за една година.