Наемът като дял от заплатата: къде в София двустаен е под 35% от средната заплата

Заплатата, от която тръгваме

НСИ публикува средната брутна заплата на наетите по трудово и служебно правоотношение по области. За София (столица) данните за 2026 г. са:

Средното за първото тримесечие е 1 915 €, а за второто — 1 943 €. Това е заплата преди осигуровки и данък. При стандартните лични осигуровки от 13,78% и данък от 10% върху остатъка нетното е около 1 508 €. Според публикуваното от kik-info.com за промените от 1 август 2026 г. размерът на вноските за повечето наети остава без промяна. Таванът на осигурителния доход става 2 300 € и не засяга средната заплата.

Две уговорки. Първо, средната заплата не е типичната. Високите доходи я теглят нагоре, затова много хора изкарват по-малко от нея. Второ, 35% е ориентир, а не закон или банково правило. Колко можете да си позволите зависи от останалите ви разходи.

Двустаен срещу една средна брутна заплата

Медианата на двустаен на 3 ноември като дял от средната брутна заплата за второто тримесечие:

За целия град медианата на двустаен е 650 €, или 33,5% от брутната заплата. Двадесет и един квартала са под 35%. Най-евтините са Люлин и Красна поляна с 550 € (28,3%), Надежда с 579 € и Студентски град с 580 €. Девет квартала са над границата. Леко над нея са Красно село и Иван Вазов (35,2–35,3%), а Лозенец, Оборище, Дианабад и Драгалевци са на 36%. Ясно над нея са Кръстова вада с 775 € (39,9%) и Изгрев с 865 € (44,5%).

Медианата е средата на обявите. Важно е и колко от тях реално са под 680 €. За целия град това са 64,4% от двустайните на 3 ноември. По квартали:

В Обеля, Красна поляна, Студентски град и Люлин девет от десет двустайни се вписват в границата. В Кръстова вада — само един от шест.

Спрямо нетната заплата картината е друга

Наемът се плаща от нетната заплата. При около 1 508 € нето 35% са 528 €. Медианата на двустаен е над тази сума във всеки от 30-те квартала. Най-близо са Люлин и Красна поляна с 36,5% от нетото. В Центъра и Младост двустайният взима 43,1%, в Лозенец 46,4%, а в Изгрев 57,4%.

Само 18,3% от двустайните обяви в града са до 528 €. За човек с една средна заплата, който иска наемът да е под една трета от нетото, реалистичният избор е едностаен. Медианата на едностаен в града е 450 €, или 29,8% от нетото. В 23 от 26-те квартала с достатъчно данни за едностайни медианата е под 528 €. Изключенията са Център (549 €), Лозенец (550 €) и Кръстова вада (587 €). Три от четири едностайни обяви (74,4%) в града са до 528 €.

Домакинство с една и с две заплати

Ето как изглеждат медианите за града спрямо различни домакинства. Използваме средната брутна заплата от второто тримесечие и приблизителното нето:

Първото число е спрямо брутото, второто спрямо нетото. С две средни заплати двойката може да наеме тристаен навсякъде в изследваните квартали и да остане под 35% от брутото. Най-скъпите тристайни медиани са в Бояна и Кръстова вада, по 1 200 €, или 30,9% от две брутни заплати. Спрямо две нетни заплати 81,5% от тристайните обяви в града са под 35%.

За самотен наемател с една заплата сметката е тясна. Двустаен се вписва в 35% от брутото в повечето квартали, но взима 43% от нетото за медианата на града. Добавете сметките за ток, отопление, вода, интернет и вход и делът расте с още няколко процентни пункта. Тогава съквартирант или едностаен стават реална алтернатива.

Съквартирант: как се разделя тежестта

Ако двама души с по една средна заплата наемат заедно, сметката се променя повече, отколкото при двойка. Причината е, че по-голямото жилище е по-евтино на квадрат и на човек. По медианите на града:

Двама в тристаен плащат по 400 € и имат по своя стая. Това е по-малко от медианата на едностаен в града и остава под 35% от нетото за всеки с нетен доход от около 1 150 € нагоре. Затова тристайните в Люлин (700 €), Дружба и Овча купел (по 700 €) са сред най-изгодните варианти за двама работещи. Договорът трябва да е подписан от двамата или да урежда изрично кой отговаря за наема.

Делът почти не мърда през есента

Медианата на двустаен в града е 650 € в четири от петте ни снимки (15.09, 11.10, 21.10 и 03.11) и 630 € на 13 октомври. Като дял от брутната заплата за второто тримесечие това е 33,5%, а на 13 октомври 32,4%. За седем седмици натоварването не се променя. Съотношението ще се измести по-скоро от заплатите: между януари и юни 2026 г. месечните стойности на НСИ се движат от 1 818 € до 2 061 €. Ако заплатите продължат да растат, а наемите останат на есенното си ниво, делът ще слиза бавно.

Колко трябва да изкарвате за двустаен

Обратната сметка: какъв брутен доход прави медианния двустаен в квартала равен на 35% от заплатата.

• Люлин, Красна поляна: 1 571 € бруто, тоест 81% от средната заплата;
• Студентски град: 1 657 € (85%);
• Център, Младост, Дружба, Витоша: 1 857 € (96%);
• Лозенец, Оборище, Драгалевци: 2 000 € (103%);
• Кръстова вада: 2 214 € (114%);
• Изгрев: 2 471 € (127%).

Изводът е, че средната заплата стига за медианния двустаен в средата на града, но без голям резерв. В Лозенец и на юг от него трябва да изкарвате над средното. Кварталите в северозападната и западната част — Люлин, Обеля, Надежда, Красна поляна — дават най-голям запас.

Тези числа са за наема по обява. Ако преговаряте, можете да свалите още няколко процента. Медианното намаление при обявите, които стоят по-дълго, е 8,3%, според статията седем седмици пазар.

Не забравяйте сметките и първия месец

Делът от заплатата се променя силно, ако включите и останалите разходи. Два калкулатора помагат:

• калкулаторът наем към заплата сравнява наема с вашия доход, бруто или нето;
• калкулаторът за консумативи добавя зимните сметки според вида отопление и площта.

Отделно е първоначалният разход. При двустаен за 650 € депозит от един или два наема, първи наем и евентуална комисиона от 50–100% от наема правят между 1 625 € и 2 600 €. Това е почти една средна брутна заплата, платена наведнъж. Пресметнете го с калкулатора за разходи по нанасяне и планирайте спестяванията си, преди да тръгнете на огледи.