Наем и заплата: колко наем можете да си позволите в София

Правилото 30–35% и защо нетото е по-важно от брутото

Правилото, че наемът не бива да минава 30–35% от дохода, не е закон, а натрупан опит. Под 30% обикновено остава място за сметки, храна, транспорт и спестяване. Между 30% и 35% бюджетът е стегнат, но поносим. Над 40% всеки неочакван разход – ремонт на зъб, повишение на тока, месец без бонус – отива на кредитната карта.

Правилото работи само ако го прилагате към нетния доход, тоест към сумата, която реално влиза в сметката ви. Статистиката обаче почти винаги съобщава брутни заплати. Разликата е голяма: 35% от брутната средна заплата в София са 680 €, а 35% от нетната – 528 €. Ако объркате двете, ще търсите квартира с около 150 € над реалните си възможности.

Банките и агенциите понякога говорят за „една трета от заплатата“, без да уточнят коя. Питайте – и смятайте винаги от нетото.

От бруто към нето: как стигаме до 1 508 €

НСИ публикува средната брутна месечна заплата за наетите по трудово и служебно правоотношение. За София (столица) през 2026 г. тя е 1 915 € в първото и 1 943 € във второто тримесечие. По месеци стойностите варират от 1 818 € през февруари до 2 061 € през март.

От брутната заплата служителят плаща лични осигуровки. При обичайните ставки за трета категория труд те са общо 13,78%: за пенсия, за общо заболяване и майчинство, за безработица, за допълнителна пенсия и за здраве. Върху остатъка се плаща данък 10%. Така от 1 943 € бруто остават:

• осигуровки: 1 943 € × 13,78% ≈ 268 €;
• данъчна основа: 1 943 € − 268 € = 1 675 €;
• данък: 1 675 € × 10% ≈ 167 €;
• нето: около 1 508 €.

От 1 август 2026 г. максималният осигурителен доход е 2 300 €, така че при средната заплата таванът не се отразява на сметката. Ако заплатата ви е над него, осигуровките се смятат само до 2 300 € и нетото е малко по-голям дял от брутото.

Две предупреждения. Първо, средната заплата е средна аритметична: няколко много високи възнаграждения я дърпат нагоре и повечето хора получават по-малко от нея. Второ, тя включва само наетите по трудов или служебен договор – не и хонорарите, свободните професии и собствения бизнес. Затова в калкулатора въведете собственото си нето, а 1 508 € ползвайте само като ориентир.

Една заплата срещу две

Таблицата показва таваните за наема при една и при две средни нетни заплати. Добавили сме и тавана, който излиза, ако по погрешка смятате от брутото.

Какво значат тези тавани на пазара? По снимката на обявите от 3 ноември 2026 г.:

• до 452 € са около 52% от обявите за едностаен и едва 5% от тези за двустаен;
• до 528 € са около 74% от едностайните и 18% от двустайните;
• до 680 € са около 64% от двустайните – но това е таванът от брутото, който подвежда;
• до 905 € са 96% от двустайните и 69% от тристайните;
• до 1 055 € са 98% от двустайните и около 82% от тристайните.

С други думи, при една средна заплата реалистичният избор е едностаен апартамент или споделено жилище. Двустаен с една заплата означава 36–57% от нетото в зависимост от квартала. С две заплати двустаен е спокойно под 30% навсякъде, а тристаен е достъпен в повечето квартали.

Примери по квартали

Таблицата сравнява медианата на двустаен и едностаен в 12 квартала с една и с две средни нетни заплати. Процентите са изчислени от медианите на 3 ноември 2026 г.

Най-важният извод: в нито един от 30-те квартала медианата на двустаен не е под 35% от една средна нетна заплата. Най-близо са Люлин и Красна поляна с 550 €, които правят 36,5%. При едностайните положението е по-добро: от 26-те квартала, за които имаме медиана на едностаен, в 23 тя е под 528 €. Най-достъпни са Люлин и Хаджи Димитър, където едностаен е около 400 €. В Бояна и Драгалевци медианата е още по-ниска, но там едностайните обяви са само по четири-пет и числото не е надеждно.

Ако двама души споделят тристаен, сметката също се променя. Тристаен в целия град е с медиана 800 €, тоест по 400 € на човек – 26,5% от една средна нетна заплата и по-малко от медианата на едностаен. В Люлин, където тристаен е около 700 €, делът пада до 23%. Как наемът се съотнася към заплатата по квартали, разглеждаме подробно в статията „Наемът като дял от заплатата“.

Три сценария

Сам, с нетен доход 1 200 €. При 35% таванът е 420 €. До тази сума са около 30% от обявите за едностаен в града. Реалистичните квартали са тези с най-ниските медиани за едностаен – Люлин и Хаджи Димитър – или споделено жилище. Двустаен до 420 € практически няма: около 2% от обявите.

Сам, със средна нетна заплата 1 508 €. Таванът при 35% е 528 €. Едностаен е достъпен в повечето квартали, включително в част от предлагането на Младост и Дружба. Двустаен е възможен само ако приемете дял над 36% или намерите оферта в долната четвърт на пазара.

Двама, с 1 508 € и 1 100 € нето. Общият доход е 2 608 €, а таванът при 35% – 913 €. До него са 96% от обявите за двустаен и около 69% от тези за тристаен. Тук въпросът вече не е дали, а какво: по-голяма площ в Овча купел или двустаен близо до центъра в Лозенец.

Ако доходът ви е минималната заплата за 2026 г. – 620,20 € бруто, около 481 € нето, – медианата на едностаен от 450 € ще поеме 93% от него. В този случай споделеното жилище не е въпрос на удобство, а на оцеляване на бюджета.

Какво да добавите към наема

Наемът е най-голямото, но не единственото перо. През зимата консумативите за двустаен могат да прибавят още 150–200 € в зависимост от отоплението и навиците – оценете ги с калкулатора за консумативи. Транспортът също тежи: ако кварталът е далеч от метрото, добавете и разходите за кола или такси вечер. В първия месец идват депозитът и комисионната – разбивката им е в калкулатора „Разходи по нанасянето“.

Затова съветваме да гледате две числа: наемът сам да е под 35% от нетото, а наемът плюс зимните сметки – под 45%. Ако второто не се получава, по-евтиният квартал с по-дълъг път често излиза по-изгоден от скъпия до метрото.

Как работи калкулаторът

Въвеждате един или два нетни дохода, избирате какъв дял сте готови да отделите (между 25% и 40%) и типа апартамент. Калкулаторът показва тавана за наема, дела от обявите в града под този таван и кварталите, в които медианата е под него. Като отправна точка може да използвате средната заплата по НСИ, но резултатът е най-полезен със собствените ви числа. Медианите са от последната снимка на пазара и се обновяват заедно с данните на сайта.