Думите в обявите: кои изрази вървят с по-висок наем в София

Какво точно прочетохме

В списъка с резултати imot.bg показва площта, етажа и отоплението, а след тях само началото на описанието. Медианата е 99 знака, после текстът прекъсва с многоточие. Тези сто знака наемодателят или агентът пише, за да привлече клик. Затова те показват не всичко, което има жилището, а това, с което собственикът е решил да започне.

За всеки израз проверихме две неща:

• колко често се среща — в снимката от 3 ноември и в петте снимки заедно;
• с какъв наем върви. Всяка обява сравнихме с обявите от същия подрайон със същия брой стаи. После изравнихме разликата в площта, защото по-голямото жилище почти винаги има по-нисък наем на квадрат. Числото в процент е колко по-скъпо или по-евтино на м² е жилището с този израз спрямо подобните му.

Тази сметка не доказва, че думата вдига цената. Показва само с какви жилища и с какви цени тя обикновено върви. Повторените обяви с еднакви цена, площ, етаж и начало на текста са броени веднъж.

Изразите, които вървят с по-висок наем

Ето резултатите за най-честите и най-показателните изрази:

И в таблица, с честотата и медианата на двустаен:

Медианите на двустаен са от петте снимки заедно, при 647 € за всички двустайни в тях.

Сградата се плаща, атмосферата — не

Петте израза с надценка описват едно и също: сградата и мястото за колата. Обявите с поне една от тези думи — лукс, ново строителство, затворен комплекс, охрана, гараж или паркомясто — са 16,6% от пазара на 3 ноември. В петте снимки те вървят със 6,9% по-висок наем на м² от съседите си.

Тези думи са проверими. Акт 16, подземен гараж и охрана на входа или ги има, или ги няма, и наемателят ги вижда на огледа. Затова пазарът ги плаща.

Изразите за усещане — „уютен“, „светъл“, „слънчев“, „просторен“, „тих“ — са с нулев или отрицателен ефект. Не защото светлината не струва нищо, а защото с тях се описват жилища без по-силен аргумент. Ако обявата започва с „тих и уютен“, вероятно в първите сто знака няма какво друго да се каже. „Просторен“ остава с −3,0% дори след изравняване на площта. Възможно е думата да замества по-конкретен аргумент, който обявата няма.

Луксът е и географски. „Лукс“ е в 18,5% от обявите в Бояна, в 14,6% в Кръстова вада, в 14,4% в Медицинска академия и в 11,2% в Лозенец. В Хаджи Димитър думата не се среща нито веднъж, в Обеля и Красна поляна е в около 2%. Паркомястото и гаражът се появяват най-често в Драгалевци и Витоша, в по 8,4% от обявите. В Обеля и Гоце Делчев не се споменават нито веднъж.

Метрото: най-честото обещание без надценка

„Метро“ е в 6,4% от обявите и е една от най-използваните думи. Наемът на тези жилища обаче е с 1,3% под подобните в същия квартал. Причината е, че близостта до метро вече е в цената на квартала. Ако целият подрайон е до станция, думата не отличава обявата от съседите ѝ.

Проверихме и това. В 18-те квартала, където най-близката станция е до 800 м от центъра на квартала, обявите с „метро“ са с 2,0% под съседите си. В останалите разликата е −0,6%, но там обявите с тази дума са само 75. С най-висок дял е Надежда (18,7% от обявите), следвана от Обеля (16,7%) и Изгрев (15,9%). В Бъкстон, Бояна и Борово думата не се среща.

Колко струва метрото между кварталите, а не вътре в тях, разглеждаме отделно в статията метро-премията.

„След ремонт“: дума за по-старите сгради

„След ремонт“, „ремонтиран“ или „основен ремонт“ са в 3,3% от обявите. Наемът им е с 1,4% под съседите, а медианата на двустаен е 600 €. Изразът е най-чест в Лагера (8,9%), Хаджи Димитър (7,6%), Борово (6,9%), Красна поляна (6,2%) и Гео Милев (5,7%). В Драгалевци и Обеля не се среща, а в Кръстова вада е в една обява от 246. Там сградите са нови и няма какво да се ремонтира.

Ремонтът изравнява стария апартамент с пазара, но не го вдига над него. За наемателя това е добра новина. Жилище след ремонт в по-стара сграда често струва колкото неремонтираното до него. Проверете на огледа какво точно е ремонтирано: банята и кухнята, или само стените.

Удивителните знаци и главните букви

Една от осем обяви (12,5%) съдържа поне един удивителен знак в първите сто знака. Тези обяви са с 3,5% по-евтини на м² от подобните. Изрази от рода на „ТОП ЛОКАЦИЯ!!!“ и „ОГЛЕД ПО ВСЯКО ВРЕМЕ!“ виждаме например в серийните обяви „без комисиона“, които са сред най-евтините на пазара.

Главните букви, когато над половината текст е с тях, са в 8,4% от обявите и не са свързани с цената (+0,5%). Почти половината обяви (51,8% на 3 ноември) съдържат типични агентски изрази: „агенция“, „представя“, „има удоволствието“, референтен номер. Те също са на нивото на пазара (+1,1%).

Две думи изненадват. „Без комисиона“ върви с 10,8% по-нисък наем на м². Голяма част от тези обяви обаче са серийни, с еднакъв шаблон. Разглеждаме ги подробно в статията „Без комисиона“. „Балкон“ е с −9,4%, но е само в 81 обяви, затова го приемайте като шум.

Думите, които почти липсват

Понякога по-интересно е какво не пише в началото на обявата. Тези изрази са редки, макар за наемателя да са важни:

• „домашни любимци“ — в 0,4% от обявите на 3 ноември (32 обяви);
• „дългосрочно“ — в 0,3% (30 обяви);
• „веднага свободен“ — в 0,3% (29 обяви), с наем 3,2% под подобните;
• „асансьор“ — в 0,7% (64 обяви);
• „климатик“ — в 0,9% (82 обяви);
• „тераса“ — в 1,9% (165 обяви), без ефект върху цената.

Това не значи, че асансьорите и климатиците са рядкост. Значи само, че никой не започва обявата с тях. Затова изпратете тези въпроси в първото съобщение: допускат ли се животни, за какъв срок е договорът, от кога е свободно жилището, има ли асансьор и климатик във всяка стая. Отговорите ще отсеят половината обяви, преди да сте тръгнали на оглед.

Как да четете обявата по-бързо

Направете си малък речник. В повечето случаи той ще ви спести обаждания:

1. „Ново строителство“, „Акт 16“, „затворен комплекс“ — очаквайте 5–10% над квартала. Проверете дали сградата наистина има Акт 16 и колко са таксите за поддръжка на комплекса.
2. „Гараж“, „паркомясто“ — попитайте дали мястото е включено в наема или се плаща отделно. Надценката от 4,6–5,7% обикновено е за мястото, не за апартамента.
3. „Лукс“ — най-голямата надценка (+9,5%). Ако не ви трябват маркови мебели, търсете обикновено обзаведен апартамент в същия блок.
4. „Метро“ — не плащайте за думата. Сравнете разстоянието до станцията с картата и с другите обяви в квартала.
5. „След ремонт“, „тих“, „уютен“ — не очаквайте надценка, но и не я приемайте. Цената трябва да е като на квартала.
6. Много удивителни знаци — често означават евтина оферта с много конкуренция. Огледайте бързо и проверете дали жилището съществува, преди да платите каквото и да е.

Накрая, сверете наема и сметките с дохода си в калкулатора наем към заплата. Добрата дума в обявата не плаща сметките.