Квартири под наем в Красно село: скъп квадратен метър, пазар и метро М3 на булеварда

Име от Иван Вазов, улици от бежанци

Историята започва с покупка на земя. През 1898 г. Димитър Гергов купува 12 декара, тогава част от село Бояна, и вдига малка къща. След като през 1900 г. започва строежът на трамвайната линия до Княжево, идват и други заселници. През 1903 г. жителите търсят име за махалата си и Иван Вазов им предлага две – „Калояново“ и „Красно село“. Избират второто.

Общината парцелира земята през 1914 г., а след Балканските войни тук се заселват стотици бежански семейства. Затова части от квартала и днес се наричат Добруджански и Царибродски квартал. През 1938 г. селището, вече с над 16 000 жители, е присъединено към Столичната голяма община. Една от запазените бежански къщи – с кула, напомняща Бялата кула в Солун – е от 1929 г. и стои на ъгъла на ул. „Съвет на Европа“ и ул. „Гебедже“.

От 70-те години започва монолитното строителство на жилищни блокове, а след 1980 г. – ЕПК блоковете, концентрирани в западната част около бул. „Цар Борис III“ и пазара. Едропанелни блокове тук практически няма. През квартала тече Боянската река. Район „Красно село“, в който влизат и съседни квартали, има 87 142 жители по настоящ адрес (2023 г.). Тук са заводът за трамваи „Трамкар“ и „Балкантон“, а наблизо – УМБАЛСМ „Н. И. Пирогов“.

Наемите в Красно село в числа

Към 3 ноември 2026 в imot.bg има 154 активни обяви за апартаменти под наем в Красно село. Медианата на всички обяви е 730 €, а половината от тях са между 569 € и 1 200 € на месец, ако изключим най-евтините и най-скъпите 10%.

Двустаен апартамент тук струва около 684 € (медиана от 80 обяви, обикновено 65 м²) — над медианата за София от 650 € с 5%. По този показател кварталът е 22-и от 30-те в сайта, като 1 означава най-достъпен.

Цената на квадратен метър е 10,43 €/м² месечно (половината обяви между 8,31 и 11,86 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

От 15 септември до 3 ноември 2026 медианата се е повишила от 650 € на 684 € (+5,2%), което се вижда и на графиката с петте снимки по-долу.

В 91% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Скъп квадрат, среден наем

Предлагането е от две основни групи жилища. Двустайните са 80 с медиана 684 € за около 65 м² и средна половина 600–770 €. Тристайните са 71 с медиана 800 € за около 100 м², средна половина 699–1 150 €. Едностайни в снимката от 3 ноември няма, а по-големите жилища са единични.

Ако сравните двата размера, тристайният е по-добрата стойност: 9,13 €/м² срещу 11,00 €/м² за двустаен. Срещу 116 € повече на месец получавате около 35 м² повече площ. Тристайният е точно на нивото на града (800 €), докато двустайният е с 34 € над него.

По двустаен Красно село е 22-ро от 30 квартала (1 = най-евтин), по €/м² – 27-мо. По брой обяви е 17-о – изборът е среден. Бюджетът ви отсява така: до 600 € – 19% от обявите, до 700 € – 46%, до 800 € – 72%, до 1 000 € – 81%. Под 500 € са едва 5%.

Наемодателите, които посочват улица, най-често пишат бул. „Цар Борис III“, ул. „Княгиня Клементина“, ул. „Ген. Стефан Тошев“, ул. „Царица Елеонора“, бул. „Братя Бъкстон“ и ул. „Пирински проход“. По суровите обяви на самия булевард има 11 оферти с медиана около 800 €, сред тях двустайни за около 725 €; част от тристайните на булеварда стигат 1 100–1 400 €. Вътрешните улици дават по-ниски цени, но и по-малко оферти.

Как се движеше цената от септември до ноември

Красно село поскъпна и после се върна назад. На 15 септември двустайният беше 650 €, на 11 октомври – 700 €, на 13 октомври – 708 €, на 21 октомври – 750 €, а на 3 ноември слезе до 684 €. Квадратният метър мина от 10,14 до 10,78 € и се върна на 10,43 €. В същото време броят на обявите се увеличи от 115 на 154, а двустайните – от 67 на 80. Последната снимка подсказва, че с повече предлагане октомврийският пик не се задържа и има място за пазарлък, особено при обяви, публикувани в средата на октомври на по-висока цена. Цялата есенна динамика по квартали е в Седем седмици пазар на наеми.

Почти всичко е обзаведено – 98% от 45 обяви с информация. Отоплението е ТЕЦ в 78 от 85 обяви с данни, локално в 6 и газ в 1. Медианата на етажността на сградите е 7. Ниските етажи (до 2-ри) са малко по-скъпи на квадрат – 11,48 € срещу 10,98 € за 6-и и нагоре; обявите са най-много на 3–5 етаж (67), на 6–9 (37) и на 1–2 (32), а на партер – 5. Как етажът влияе в целия град, показваме в Етажът и наемът.

Метрото под „Цар Борис III“ и трамваите

Линия М3 стига до квартала на 26 август 2020 г. Станцията на кръстовището на бул. „Цар Борис III“ и ул. „Житница“ е открита като „Красно село“, а през 2026 г. е преименувана на „Цар Борис III“ – в по-старите обяви може да я срещнете с предишното име. Тя е на около 590 м по права линия от центъра на квартала; „България“ и „Овча купел“ са на около 1,5 км. По М3 се стига до НДК и „Театрална“ без прекачване.

Наземно квартала обслужват трамваи 4, 5 и 15 по „Цар Борис III“, тролейбуси 2 и 9 и автобуси 63, 73, 83, 102, 204 и 260. В OSM в границите на квартала има 11 автобусни и тролейбусни спирки и една трамвайна. По транспорт кварталът е в средата на нашето сравнение – добре по булеварда, по-слабо във вътрешните части. 12% от обявите споменават метрото като предимство.

С кола имайте предвид, че кварталът е плътно застроен и само 3% от обявите предлагат паркомясто или гараж. Разширенията на платените зони в София от 2026 г. се въвеждат на етапи – проверете актуалната карта на зоните за конкретния адрес.

Пазарът, зъболекарите и Боянската река

Ежедневието в Красно село се върти около Кооперативния пазар „Красно село“ – втория по големина в София. В OSM в границите на квартала са отбелязани 6 пазара, 3 супермаркета (Fantastiko, „Бурлекс“, Lidl), 20 квартални и 16 хранителни магазина, 4 пекарни и един мол. По магазини кварталът е втори сред 30-те в нашето сравнение, след Борово.

Тук е и най-изненадващото число: 20 зъболекарски кабинета, 17 клиники, 9 аптеки и СБАЛГАР „Д-р Малинов“ на 0,67 км². По аптеки и лекари кварталът също е втори сред 30-те, отново след Борово. За семейство с деца или за възрастен човек това е практично предимство.

Зеленината е повече от очакваното за толкова плътен квартал – втора в нашето сравнение: 4 парка, 5 градини, 34 детски площадки и 10 игрища. Наблизо са паркът и стадионът на „Славия“, както и парк „Хиподрума“ с Културния дом „Красно село“. Заведенията са 12 ресторанта и 4 кафенета, без барове, но с 38 обекта за бързо хранене – храна за вкъщи е лесна, вечер навън – не толкова.

Училищата и градините са по-малко: по OSM 2 училища и 4 детски градини, сред които ДГ 93 „Чуден свят“ и „Цветенце“, а голяма детска градина има на ул. „Дебър“. Наблизо са и училищата в съседните квартали – например 36 СУ „Максим Горки“ в Борово и 25 ОУ „Д-р Петър Берон“ в Лагера. Не правим класации; проверете приема по адрес.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Цар Борис III“ (0,59 км), „България“ (1,53 км), „Овча купел“ (1,54 км) от центъра на квартала.
• Училища (OSM): Милеа.
• Детски градини: ДГ 93 "Чуден свят", Цветенце.
• Търговски вериги: Fantastiko, Burleks, Lidl.
• Болници и медицински центрове: СБАЛГАР „Д-р Малинов“.
• Най-близко полицейско управление: 6-то Районно полицейско управление на около 0,36 км.

Сигурност: булевардът и тихите пресечки

За престъпността по квартали няма открити данни, затова не правим оценки и не повтаряме слухове. Кварталът е оживен през деня заради пазара и булеварда, а 6-то РПУ е на около 360 м от центъра му по OSM. Пожарната е на около 2,27 км.

Практично: около пазара и спирките в пиковите часове внимавайте за портфейла и телефона, както навсякъде с много хора. Плътното паркиране по вътрешните улици означава, че кражбите от автомобили са реален общоградски риск – не оставяйте вещи на видно място. В монолитните и ЕПК блоковете проверете дали входната врата се заключва и дали има домофон; в малките кооперации – кой още има ключ за мазето. Ако жилището е до Боянската река, питайте съседите дали мазетата са имали проблеми с влага.

Колко пари трябват за нанасяне и кой какво плаща

С двустаен за 684 € първоначалната сума е между около 1 710 и 2 740 € – първи месец, депозит от един или два наема и комисионна от половин до цял наем. Обявите без комисионна са само 1%, така че почти сигурно ще платите посредник. Пресметнете вашия случай в калкулатора за нанасяне.

Двустаен за 684 € е около 35% от средната брутна заплата в София (1 943 € по НСИ за второто тримесечие на 2026 г.) – малко над градското съотношение от 33%. Тристаен за 800 €, поделен от две заплати, е около 21%. Сравнете с вашия доход в калкулатора наем/заплата и прочетете анализа Наемът като дял от заплатата.

Данъкът от наема не е ваш: наемодателят – физическо лице плаща 10% върху наема след 10% нормативно признати разходи, т.е. ефективно 9%. Данъкът върху сградата и таксата за битовите отпадъци са за собственика, освен ако договорът изрично не ги прехвърли. Тъй като от 2026 г. общините преминават към нов начин за определяне на таксата, уточнете писмено кой плаща, ако тя се промени. Зимните разходи с ТЕЦ оценете в калкулатора за консумативи.

Огледът: ЕПК, монолит или стара кооперация

• ЕПК и монолитни блокове от 70-те и 80-те не са панелни, но проверете топлоизолацията, прозорците и дали покривът е ремонтиран.
• Санирането. В регистъра на Столична община за ж.к. „Красно село“ са одобрени бл. 185, 187–188, 189, 198 и ул. „Баба Илийца“ 38 – питайте дали работите предстоят по време на договора.
• Апартамент на булеварда. Трамваите минават по „Цар Борис III“ – огледайте жилището веднъж при затворени и веднъж при отворени прозорци.
• Бежанска къща или стара кооперация. Проверете електрическата инсталация, влагата и вида отопление – в 6 от обявите с данни то е локално.
• Цена от октомври. Ако обявата е публикувана при пика от 750 €, спокойно предложете по-ниска цена.

Красно село пасва на хора, които искат метро и пазар пред вратата, на семейства с нужда от лекари наблизо и на двама съквартиранти, които делят тристаен.

Красно село срещу Борово, Лагера, Гоце Делчев и Центъра

Борово е с двустаен 600 € и квадратен метър 8,58 € – един от най-евтините в нашата извадка, но метрото е на около километър. Лагера също е на 600 € за двустаен, а станция „Цар Борис III“ е на около 800 м от центъра ѝ. Гоце Делчев е на 650 € с повече училища (8 по OSM), но метрото е по-далеч. Центърът има същите 650 € за двустаен и много повече избор. Красно село е по-скъпо от всички тях за две стаи, но остава конкурентно за тристаен и е най-силно с пазара и здравеопазването. Как изглежда двустаен за около 650 € в различните квартали, разглеждаме в Двустаен за 650 €.

Наем или покупка в Красно село

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Красно село е 2 900 €/м² (139 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 4,24% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 23,6 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Красно село сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Красно село за наематели

Плюсове и минуси на живота в Красно село

Подходящ за:

Красно село и съседните квартали

Как се сравнява Красно село с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Красно село

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Красно село — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.