Квартири в Изток: квартал на тристайните до метро „Жолио-Кюри“

От „Царица Йоанна“ до посолствата

Кварталът по-рано е известен като „Царица Йоанна“, а през 30-те години на изток от него започва да се застроява днешният „Гео Милев“. Административно Изток е част от район „Изгрев“ заедно с кварталите Изгрев и Дианабад; в целия район към 2023 г. по настоящ адрес живеят 35 363 души. Двете главни артерии са бул. „Драган Цанков“ и „Цариградско шосе“, а през квартала тече Драгалевската река, която в този участък се нарича Новачица.

Изток е квартал на посолства и хотели. Тук са посолствата на Япония, Финландия, Азербайджан, Куба, Ирак, Северна Македония и Судан, хотелите „Плиска“, „Европа“, „Латинка“ и Парк-хотел „Москва“, както и Световният търговски център „Интерпред“ на „Драган Цанков“. Площадите „Хосе Марти“ (с бюст на кубинския поет и зелени площи), „Радой Ралин“ (със статуя на писателя) и „Капитан Петко Войвода“ са удобни ориентири, когато описвате адреса на някого.

Застрояването е смесено. По описание на „Капитал“ в част от квартала преобладават 4-етажни блокчета, до булеварда има две 10-етажни тухлени сгради и по-нови сгради под 10 етажа. Има и панел – тук е един от първите блокове в София, обновени с европейски средства: през 2013 г. собствениците на 6-етажен блок с 18 апартамента подписват договор за 222 хил. лв., от които 120 хил. лв. безвъзмездни.

Наемите в Изток в числа

Срезът от 3 ноември 2026 показва 187 обяви за жилища под наем в Изток. Типичният месечен наем (медиана) е 900 €; 80% от обявите се събират в диапазона 590 € – 1 700 €.

Двустаен апартамент тук струва около 650 € (медиана от 49 обяви, обикновено 65 м²) — на нивото на медианата за София от 650 €. По този показател кварталът е 16-и от 30-те в сайта, като 1 означава най-достъпен.

Цената на квадратен метър е 10,05 €/м² месечно (половината обяви между 8,67 и 12,5 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

Между 15 септември и 3 ноември 2026 медианата почти не помръдва (650 € → 650 €) — пазарът тук е стабилен през есенния сезон.

В 98% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Тристайните определят цената

Разпределението по стаи тук не прилича на това в повечето квартали. Двустайните са само 49 обяви с медиана 650 € за около 65 м² (средна половина 560–750 €). Тристайните са 103 с медиана 1 000 € за около 98 м² (средна половина 850–1 300 €). Четиристайните са 24 с медиана 1 700 € за около 162 м². Едностайни почти няма – 5 обяви, медиана 500 €.

Разликата между двустаен и тристаен (350 €) е по-голяма, отколкото в съседните квартали, отчасти защото тристайните в Изток са по-просторни – около 98 м² срещу 90 м² в Гео Милев. На квадратен метър обаче всички размери излизат сходно – 10,00 € за двустаен, 10,24 € за тристаен и 10,50 € за четиристаен. С други думи, тук не плащате премия за малкото жилище, а просто за квадратурата.

Бюджетът решава повече от всичко. До 700 € са едва 24% от обявите, до 800 € – 33%, до 1 000 € – 59%, до 1 500 € – 87%. По двустаен Изток е 16-и от 30, т.е. в средата, но по €/м² е сред най-скъпите седем.

Седемте седмици показват колебание, но не и тенденция. Медианата на всички обяви беше 900 € на 15 септември, качи се до 977 € на 11 октомври, слезе на 950 € и 900 €, и на 3 ноември пак е 900 €. Двустайният не помръдна от 650 € във всички пет снимки. Тристайните обяви се увеличиха от 74 на 103, а медианата им се люшка между 1 000 и 1 050 €. Повече тристайни на пазара означава, че за тях имате поле за пазарлък.

Необзаведено, без комисионна и по кои улици

Две неща правят Изток различен за наемателя. Първо, обзаведените са 79% от 39 обяви с информация – най-ниският дял сред 30-те квартала, където обичайното е 94–100%. По суровите обяви необзаведените (8) излизат около 7,83 €/м² срещу 10,00 €/м² за обзаведените. Ако имате собствени мебели, тук има реален шанс за по-нисък наем. Колко струва премията за обзавеждане из града, разглеждаме в Обзаведено срещу необзаведено.

Второ, 10% от обявите са „без комисионна“ – пет пъти повече от средното за София (2%). По нашите изчисления тези 18 обяви имат медиана около 8,75 €/м², при около 10,11 €/м² за останалите. Как да търсите директно, обясняваме в „Без комисионна“.

Улиците, които наемодателите споменават най-често, са ул. „Фредерик Жолио Кюри“, ул. „Антон П. Чехов“, ул. „Райко Алексиев“, ул. „Тарас Шевченко“, ул. „Самоков“ и ул. „Майор Юрий Гагарин“. Ниските етажи (до 2-ри) са малко по-скъпи на квадрат – 10,20 € срещу 9,77 € за 6-и и по-висок етаж. Обявите са най-много на 3–5 етаж (79), следвани от 1–2 етаж (63); на партер са само 2. Отоплението в 148 от 150 обяви с информация е ТЕЦ.

Жолио-Кюри, „Драган Цанков“ и възелът при „Плиска“

Метростанция „Фредерик Жолио-Кюри“ на линии М1 и М4 работи от 8 май 2009 г. и е на около 500 м по права линия от центъра на квартала. „Г. М. Димитров“ е на около 1,05 км, „Мусагеница“ – на 1,63 км. Трамваи няма – в OSM в границите на квартала са отбелязани 7 автобусни спирки и нито една трамвайна.

Най-важният наземен възел е спирка „Хотел Плиска“ на „Цариградско шосе“: тролейбуси 3, 4, 5 и 11 и автобуси 73, 76, 84, 184, 204, 213, 280, 305 и 604. По „Драган Цанков“ минават автобуси 67 и 413, а 72 има обръщало на ул. „Николай Коперник“. Затова Изток не е сред първите по транспорт в нашето сравнение, въпреки метрото: спирките са събрани по двата булеварда, а вътрешните улици между тях почти нямат собствени линии.

С кола внимавайте за паркирането. През ноември 2025 г. Столичният общински съвет реши зелената зона да обхване и Изток, като новите зелени подзони се въвеждат на етапи през 2026 г. По решението зелената зона струва 1 € на час от понеделник до събота, а годишният стикер за живущ за първа кола – 100 €. Проверете дали адресът вече е в зоната и дали наемодателят ще ви позволи да регистрирате настоящ адрес, който е нужен за стикера.

Училища, „Св. Наум“ и магазините

По OSM в квартала има 5 училища, 7 детски градини и 3 висши училища. Сред училищата са 119 СУ „Акад. Михаил Арнаудов“, СПГЕ „Джон Атанасов“, ПГ по фризьорство и козметика и частно училище „Св. Климент Охридски“. Градините и яслите включват ЦДГ 133 „Зорница“, 29 ОДЗ „Слънце“, 165 ЦДГ „Латинка“, 36 детска ясла и СДЯ „Проф. д-р Иван Митев“. По гъстота на училища и градини кварталът е в първата десетка на нашето сравнение.

Здравето е добре покрито: 9 аптеки, 13 клиники, 9 зъболекари и МБАЛНП „Св. Наум“. За пазаруване има 9 супермаркета (Billa, Lidl, Fantastiko, CBA, T-Market, „Березка плюс“, Dar, „Бурлекс“), 19 квартални магазина, 4 пекарни и един мол. Зеленината е повече, отколкото подсказва булевардът – 11 парка, 3 градини, 38 детски площадки и 10 игрища на 1,01 км². Сред тях е парк „Тинтява“ край КАТ, където район „Изгрев“ празнува деня си. Заведенията са 25 ресторанта, 9 кафенета и 2 бара, а по заведения кварталът е в първата петица на нашето сравнение.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Жолио Кюри“ (0,5 км), „Г. М. Димитров“ (1,05 км), „Мусагеница“ (1,63 км) от центъра на квартала.
• Училища (OSM): 119 СУ "Акад. Михаил Арнаудов", Професионална гимназия по фризьорство и козметик, Частно училище "Св. Климент Охридски".
• Детски градини: Детски Клуб Пастели, ЦДГ 133 "Зорница", 36 Детска ясла, 29 ОДЗ Слънце, 165 ЦДГ Латинка.
• Търговски вериги: Billa, Burleks, CBA, T-Market, Lidl, Beryozka Plus, Fantastiko.
• Болници и медицински центрове: MБАЛНП „Св. Наум“.
• Най-близко полицейско управление: СДВР - КАТ на около 0,58 км.

Сигурност: спокойно, но не небрежно

Открити данни за престъпността по квартали няма, затова не даваме рейтинг. Изток е с много институции и посолства, а най-близките полицейски обекти в OSM са КАТ на СДВР (0,58 км) и 1-во РПУ (0,82 км). Пожарната е на около 1,97 км.

Практичните рискове са общоградски. Ако паркирате по вътрешните улици, не оставяйте нищо на седалките – кражбите от автомобили се случват навсякъде в София. В по-старите блокчета вижте дали има домофон и как се заключва мазето; в новите сгради питайте за контрола на достъпа и камерите. Проверете дали входната врата се затваря сама и кой още има ключ. Вечер минете по пътя от „Жолио-Кюри“ до входа и вижте дали вътрешните алеи между блоковете са осветени.

Колко струва нанасянето и кой плаща данъка

При тристаен за 1 000 € първият месец, депозит от един-два наема и комисионна от 50 до 100% от наема правят между 2 500 и 4 000 €. При двустаен за 650 € сумата е около 1 625–2 600 €. Ако намерите обява без комисионна (тук те са 10%), спестявате до един наем. Пресметнете своя вариант в калкулатора за нанасяне.

Тристаен за 1 000 € е 51% от една средна брутна заплата в София (1 943 € за второто тримесечие на 2026 г. по НСИ) и около 26% при две заплати. Двустайният е около 33%. За реалната тежест в бюджета ви ползвайте калкулатора наем/заплата, а за зимните сметки с ТЕЦ – калкулатора за консумативи.

С данъците наемателят няма задължение: данъкът върху дохода от наем е на собственика – 10% след 10% нормативно признати разходи, ефективно 9% от наема. Данък сгради и ТБО също остават за собственика, освен ако договорът не прехвърля разхода. От 2026 г. начинът, по който общините определят ТБО, се променя, така че клауза „всички такси са за сметка на наемателя“ може да означава повече, отколкото изглежда днес.

Купуването е друг свят: продажбите са с медиана 4 027 €/м², а брутната доходност от наем е 3,01% – около 33 години наем за цената на жилището. Ако се колебаете, сравнете в калкулатора наем или покупка.

Огледът: блокче от 60-те или нова сграда

• 4-етажните блокчета често са без асансьор. Ако гледате последния етаж, качете се с покупки и си представете пренасянето на хладилник.
• Панелът – питайте дали блокът е сред седемте одобрени сгради по Националната програма за енергийна ефективност (ул. „Райко Алексиев“ 5, „Тодор Стоянов“ 7, „Пиер Дегейтър“ 4, „Чарлз Дарвин“ 25, „Тинтява“ 20, „Люлякова градина“ 23А, „Самоков“ 16).
• Новите сгради – уточнете таксата за поддръжка и дали паркомястото е включено; само 1% от обявите го споменават.
• Необзаведеното – изяснете дали кухнята и уредите остават и запишете всичко в опис.
• Близо до хотелите и посолствата – обикновено има повече охрана, но и повече коли и ограничения за спиране.

Изток пасва на семейства, които търсят тристаен в близост до центъра, на служители в посолства и международни фирми и на хора с мебели, които искат необзаведен апартамент.

Изток срещу Лозенец, Изгрев, Дианабад и Гео Милев

Изгрев отсреща на „Драган Цанков“ е много по-скъп за двустаен (865 €) и с 45 обяви почти няма избор. Лозенец е на 700 € за двустаен и 890 € за тристаен, с 452 обяви и квадратен метър 10,00 € – по-широк пазар на близка цена. Дианабад дава тристаен за около 800 €, а Гео Милев – двустаен за 600 € и тристаен за 900 €, но без метро в квартала до края на строежа на М3. Ако ви трябва тристаен, Гео Милев и Дианабад са с 100–200 € по-евтини; ако държите на метро на около 500 м и на много паркове, Изток печели. Как се образува цената на тристайните в различните квартали, показваме в анализа Квадратурата на парите.

Наем или покупка в Изток

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Изток е 4 027 €/м² (154 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 3,01% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 33,2 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Изток сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Изток за наематели

Плюсове и минуси на живота в Изток

Подходящ за:

Изток и съседните квартали

Как се сравнява Изток с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Изток

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Изток — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.