София в числа: какво казва НСИ за хората, жилищата и наемите

Населението: растеж до 2019 г. и спад през 2020 г.

По реда „Статистика на градовете“ населението на София към 31 декември расте от 1 208 097 души през 2011 г. до 1 242 568 през 2019 г. – с 2,85% за осем години. През 2020 г. то пада с 20 783 души, или с 1,67%, до 1 221 785.

Интересното е откъде идва растежът. През всяка година от 2011 до 2019 г. умиранията са повече от ражданията: естественият прираст е между −892 души през 2011 г. и −2 234 през 2018 г. Щом населението все пак расте, разликата идва от хора, които се заселват в столицата. Именно те са основата на пазара на наеми – новодошлите рядко купуват жилище веднага.

През 2020 г. умиранията скачат до 16 277 при 14 451 година по-рано, а естественият прираст стига −3 839. Редът на НСИ за градовете, който ползваме тук, свършва с 2020 г.

Кой живее в София: възрастта

Общото население се е променило малко, но възрастовата структура – много. Таблицата сравнява 2011 и 2020 г.

Три промени имат пряка връзка с наемите. Хората на 20–24 години, най-типичните наематели на първа квартира, са намалели с 38% – до голяма степен защото това са поколенията, родени в края на 90-те, когато ражданията в страната са рекордно малко. Децата на 5–14 години са се увеличили с 35%, а с тях и семействата, които търсят тристаен близо до училище. А групата на 25–54 години, която носи по-голямата част от търсенето, расте и вече е 47% от населението. Повече за демографията на наемателите има в статията „Кой наема в София“.

Студентите

През 2020 г. в София са записани 98 554 студенти в бакалавърски, магистърски и докторски програми. Това е с 14,9% по-малко от върха от 115 844 през 2014 г.

Дори с този спад студентите са близо една дванайсета от населението на града и формират отделен пазар на едностайни и споделени жилища. В Студентски град по нашите данни от 3 ноември 2026 г. има 371 обяви, а едностаен е с медиана 450 €. Къде бюджет до 500 € стига най-далеч, разглеждаме в статията „Студентски наеми“.

Работа, безработица и заплати

Броят на безработните в София пада от 49 057 през 2013 г. до 9 390 през 2019 г. и се връща до 13 057 през 2020 г. Икономически активните през 2020 г. са 549 410 души. Съотношението между двете числа – около 2,4% – е наше изчисление, а не официалната норма на безработица, но показва колко стегнат е пазарът на труда в столицата.

Заплатите са най-прекият двигател на наемите. Ето последните данни на НСИ:

Ако сравним грубо месечния еквивалент за 2024 г. с второто тримесечие на 2026 г., растежът е около 18%. Колко от тази заплата отива за наем по квартали, показва калкулаторът „Наем и заплата“.

Цената на жилищата и наемът по НСИ

В „Статистика на градовете“ НСИ дава и оценка за средната цена за закупуване на апартамент в София. Тя расте от 60 717 € през 2015 г. до 98 410 € през 2020 г. – с 62% за пет години, от които 17% само през 2020 г.

За наема НСИ публикува среден годишен наем за жилище на квадратен метър – отново като оценка. За София той е 43 € през 2019 г. и 46 € през 2020 г., тоест около 3,83 € на месец. София е най-скъпият град в таблицата, но разликата с другите големи градове не е огромна.

Нашата медиана от обявите на 3 ноември 2026 г. е 9,52 € на квадратен метър на месец, или около 114 € годишно – приблизително 2,5 пъти повече от оценката на НСИ за 2020 г. Сравнението трябва да се чете внимателно: НСИ дава оценка за средния наем, включително по стари договори, а ние – искани цени в актуални обяви. Посоката обаче е ясна. Подробен разбор има в статията „46 € на м² годишно по НСИ срещу 114 € днес“.

Жилищният фонд по брой стаи

Към края на 2025 г. в София има 791 482 жилища. Най-много са двустайните – 307 678, следвани от тристайните – 283 084.

Скокът между 2021 и 2022 г. – с 141 480 жилища, или 22,8% – не е строителство. Това е преизчисляване на фонда според резултатите от преброяването през 2021 г. За сравнение, за цели десет години между 2011 и 2021 г. фондът е нараснал с едва 12 102 жилища. Затова редът преди и след 2022 г. не се сравнява директно; при едностайните ревизията дори намалява броя им, а при четиристайните почти го удвоява.

Как изглежда предлагането под наем на този фон? В обявите от 3 ноември 2026 г. двустайните са 48,9% – с 10 пункта повече от дела им във фонда. Тристайните са 33,9%, близо до дела си, а четиристайните и по-големите – общо 7,9% срещу 16,1% във фонда. Броенето на стаите в статистиката и в обявите не е напълно еднакво, но изводът се вижда: двустайните са основната валута на пазара на наеми. Подробно сравнение има в статията „Жилищният фонд на София по брой стаи“.

Новото строителство: рекордната 2025 г.

През 2025 г. в София са въведени в експлоатация 16 855 нови жилища – с 145% повече от 6 888 през 2024 г. и най-много за целия ред от 2010 г. насам.

Новите жилища през 2025 г. са основно двустайни (7 546, или 44,8%) и тристайни (6 167, или 36,6%); едностайните са 1 234. По тримесечия годината е силна навсякъде – от 3 342 жилища през третото до 5 063 през четвъртото тримесечие.

През 2026 г. темпото е много по-ниско. През първото тримесечие са въведени 968 жилища, а през второто – 2 046, общо 3 014 за полугодието срещу 8 450 за същия период на 2025 г. Данните за второто тримесечие са предварителни и не включват район Панчарево, за който районната администрация не е предоставила информация. За наемателите това означава, че голямата вълна нови апартаменти от 2025 г. тепърва влиза на пазара – част от тях ще бъдат отдадени под наем. Какво значи рекордът за наемите, разглеждаме в статията „16 855 нови жилища за година“.

Още няколко числа за града

• Цената на месечната карта за цялата градска мрежа е 30,68 € през целия период 2011–2020 г.
• Реализираните нощувки в местата за настаняване падат от 1 973 362 през 2019 г. до 744 965 през 2020 г.
• Образуваните битови отпадъци през 2020 г. са 644,92 хиляди тона.
• Децата от 0 до 4 години в ясли и детски градини през 2020 г. са 27 312.
• Населението с българско гражданство през 2020 г. е 1 190 443 души от общо 1 221 785.

Как ползваме данните на НСИ на сайта

Данните на НСИ дават фона, а нашите снимки на обявите – текущото състояние. Средната заплата е отправна точка в калкулатора за наем и заплата. Жилищният фонд и новото строителство обясняват защо двустайните доминират в обявите. Възрастовата структура и броят на студентите помагат да разберем кой е на пазара. Всяко число тук е с източник; ако забележите разминаване с по-нова публикация на НСИ, пишете ни през формата за заявка.