Седем седмици пазар на наеми: какво показаха пет снимки от 15.09 до 03.11

Пет снимки и един важен детайл

Снимките са от 15 септември, 11 октомври, 13 октомври, 21 октомври и 3 ноември. Всяка обхваща петте типа апартаменти — от едностаен до многостаен — във всеки от 136-те квартала. Обявите с еднакви цена, площ, етаж и начало на текста броим веднъж. Цени под 150 € и над 15 000 € изключваме.

Една подробност променя прочита на броя обяви. В най-големите сегменти, например двустайните в Лозенец или в Центъра, на 15 септември и на 13 октомври сме взели по три страници от резултатите, а на останалите дати по четири. Затова суровият брой нараства и от по-дълбокото снимане. За честно сравнение навсякъде режем всеки сегмент до първите 120 обяви. Засегнати са едва 14–15 от 680 комбинации квартал–тип, но в тях са някои от най-търсените квартали.

Градът: повече обяви, малко по-ниски цени

Сравнимите числа за целия град:

Пълните снимки, без рязане, дават същата посока. Медианата на м² е 9,67 € на 15 септември и 9,52 € на 3 ноември (−1,6%). Двустайният там стои на 650 € и в двата края. Сравнимата извадка показва 630 €, защото в нея по-малко тежат скъпите сегменти на Лозенец и Центъра.

Седем седмици не са тенденция, а сезон. Графиката не показва срив, а охлаждане след септемврийския пик. Предлагането расте, а пазарът постепенно приема по-ниски цени. Повече за студентския сезон и неговия отпечатък има в статията есенният пик.

Кой тип поевтиня най-много

Промяната от 15 септември до 3 ноември по брой стаи, в сравнимата извадка:

• едностайни: от 480 € на 450 € (−6,3%), а броят им расте от 685 на 810 (+18%);
• двустайни: от 650 € на 630 € (−3,1%), броят е от 3 501 на 3 977;
• тристайни: от 850 € на 800 € (−5,9%), от 2 591 на 2 822 обяви;
• четиристайни: от 1 400 € на 1 440 € (+2,9%), при почти същия брой.

Най-силно се движат малките жилища. Вероятното обяснение е сезонът. Едностайните са типичното жилище за студенти и за хора, които идват за първа работа, и през септември се наемат бързо. През октомври предлагането им се натрупва отново. Тристайните поевтиняват почти колкото едностайните, макар броят им да расте по-бавно.

Кварталите: кой поевтиня и кой поскъпна

Промяна на медианата на наема на м² между 15 септември и 3 ноември, в сравнимата извадка:

Двадесет от тридесетте квартала са с по-нисък наем на м², пет са без промяна и пет са с по-висок. Най-голям спад има в Бояна, от 10,58 € на 9,53 €. Там обявите са малко и няколко скъпи апартамента, които излизат от пазара, местят медианата. В Люлин спадът е 5,6%, от 9,11 € на 8,60 €. Това е голяма извадка, около 300 обяви във всяка снимка, затова числото е надеждно. Борово и Манастирски ливади също губят над 5%.

Поскъпват основно два квартала на север от центъра: Банишора (+5,9%) и Хаджи Димитър (+6,8%). В Хаджи Димитър броят обяви нараства от 67 на 105, а новите обяви са по-скъпи от старите: 9,23 €/м² срещу 8,70 € за тези, които стоят от септември. В Иван Вазов ръстът е 4,6%. Лозенец, Младост, Дружба и Драгалевци стоят на място с точност до 0,3%.

При малки квартали като Изгрев, Обеля и Бояна (под 140 обяви в снимка) приемайте промяна от 3–4% като шум. При Люлин, Младост, Центъра и Студентски град вече е сигнал.

Колко живее една обява

Петте снимки позволяват да проследим отделните обяви. Разпознаваме една и съща обява по квартал, брой стаи, площ, етаж и началото на текста, без цената, за да хванем и намаленията. За да не броим като изчезнали обявите, които просто са се изместили отвъд третата страница, тук ползваме само сегментите, които не стигат до тавана на снимката. Това са 5 800 обяви на 15 септември.

От тях 35,4% са още онлайн на 3 ноември, а 34,2% присъстват и в петте снимки. Останалите близо две трети са махнати за седем седмици. Изчезването не винаги означава сключен договор: някои обяви се оттеглят или се публикуват наново с нов текст. Все пак разликите между групите са показателни:

Евтиното се наема бързо. Три от четири обяви под 500 € изчезват за седем седмици, а две от три обяви над 1 500 € остават. Това се вижда и отвътре. На 3 ноември обявите, които са онлайн от 15 септември, имат медиана 750 €, а съвсем новите — 650 €. Пазарът „пресява“ скъпите оферти, които стоят по-дълго.

От обратната страна, 28,1% от обявите в сравнимите сегменти на 3 ноември са нови. Не сме ги виждали в нито една от предишните четири снимки, включително в тази от 21 октомври, само 13 дни по-рано. Част от тях са истински нови жилища, а част са стари оферти, публикувани наново с променен текст.

Къде обявите изчезват най-бързо

Делът на обявите от 15 септември, които още стоят на 3 ноември, по квартали. По-ниското число означава по-бърз пазар:

В Люлин, Обеля и Банишора, където двустаен се намира за 550–650 €, обявите се сменят най-бързо. В Лозенец, Драгалевци и Бояна над 45% от септемврийските обяви още чакат наемател. Там е и най-голямото поле за пазарене: обява, която стои от седем седмици, вероятно е надценена за своя квартал.

Намаленията: почти всяка четвърта стара обява сваля цената

От 2 049-те обяви, които видяхме и на 15 септември, и на 3 ноември, 482 (23,5%) са с по-ниска цена. Само 39 (1,9%) са поскъпнали. Медианното намаление е 8,3%, или 60 € в абсолютна стойност. Намаленията идват рано. На 11 октомври вече 590 от септемврийските обяви са с по-ниска цена. Сред 460-те обяви, които присъстват и в петте снимки и са поевтинели, 302 (две трети) са свалили цената още до 11 октомври.

Това е полезна информация за преговорите. Ако обява е онлайн от няколко седмици, вероятността собственикът да е готов на отстъпка е реална. Отстъпка от 5–8% е в рамките на това, което пазарът сам прави. При двустаен за 650 € това са 30–50 € на месец, или до 600 € за година.

Какво да правите с тези числа през ноември

1. Не бързайте. В ноември предлагането е с 11% по-голямо от септември, а цените на м² са малко по-ниски. Огледите са по-спокойни, а конкуренцията от студенти е отминала.
2. Гледайте колко стои обявата. Попитайте от кога е свободно жилището. Ако е от септември, пазарете се смело, особено в Лозенец, Бояна и Драгалевци.
3. В бързите квартали действайте веднага. В Люлин, Банишора и Младост евтините обяви изчезват за дни. Ако намерите двустаен под медианата, огледът трябва да е до ден-два.
4. Сверете с дохода си. Преди да подпишете, проверете какъв дял от заплатата отива за наем с калкулатора наем към заплата.

Ще продължим да снимаме пазара. Следващите снимки ще покажат дали ноемврийското охлаждане продължава през зимата.