Есенният пик: как студентският сезон и септември–ноември движат наемите

Пет снимки за седем седмици

Снимките са от 15.09, 11.10, 13.10, 21.10 и 03.11.2026 г. Всяка обхваща обявите за апартаменти под наем в 136-те квартала на София, които imot.bg показва в деня на събирането. Повтарящите се обяви оставихме по веднъж, като за повторение приемаме еднакви цена, квадратура, етаж и начало на описанието. Цени под 150 € и над 15 000 € изключихме.

За да проследим една и съща обява през седмиците, я разпознаваме по квартал, брой стаи, квадратура и първите 90 знака от описанието без телефона и етажа. Цената нарочно не е част от този ключ. Така виждаме кога една обява поевтинява, без да я броим за нова.

Две уговорки преди числата. Изчезналата обява не означава непременно, че жилището е наето. Някои обяви се свалят, препубликуват се с нов текст или изтичат. А снимката от 13.10 е по-непълна в няколко централни квартала: в Лозенец има 374 обяви срещу 445 два дни по-рано. Затова при броя на обявите гледаме тенденцията, а не отделния ден.

Повече обяви, същата медиана

Общият брой расте почти без прекъсване. Ето как изглежда той по вид жилище:

Двустайните се увеличават най-много: с 22% за седем седмици. Едностайните растат с 19%, тристайните с 14%. Четиристайните намаляват с 3%. Медианата на всички обяви през цялото време е точно 700 €, а медианата на двустаен е 650 € на четири от петте дати. Цената на квадратен метър обаче леко пада, от 9,67 € на 9,52 €, или с 1,6%.

Най-ясно се движат крайните видове. Медианата на едностаен от снимка на снимка пада или стои на място: 480, 470, 460, 460 и накрая 450 €. Тристайният тръгва от 850 €, минава през 830 € и от средата на октомври остава на 800 €. И двата спада са около 6%. Това не е поевтиняване на отделни жилища, а смяна на състава. Изчезват едни обяви, появяват се други, а новите идват на по-ниски цени.

Едностайните изчезват първи

От 679 едностайни обяви на 15 септември на 3 ноември са останали само 177, или 26%. При двустайните са останали 30%, при тристайните 38%, а при четиристайните точно половината. Колкото по-малко е жилището, толкова по-бързо изчезва обявата.

Кои обяви изчезват, също е показателно. Изчезналите едностайни са имали медиана 470 €, а останалите 499 €. При тристайните разликата е 800 срещу 870 €. При четиристайните е най-голяма: изчезналите са били за 1 200 €, а останалите са поискани за 1 700 €. Пазарът първо поглъща разумно оценените жилища, а скъпите остават и чакат.

Това е и причината медианата на едностаен да пада, макар търсенето да е силно. На 3 ноември четири от пет едностайни обяви (632) са нови спрямо 15 септември. Медианата на новите е 450 €, а на 177-те стари е 470 €. Новите обяви се появяват на по-ниски цени, отколкото са висели старите.

Кой сваля цената и с колко

Сравнихме 2 477 обяви, които намираме и на 15.09, и на 3.11, като ключът им съвпада само с една обява във всяка снимка. От тях 612, или 24,7%, са с по-ниска цена. Само 58, или 2,3%, са с по-висока. Медианното намаление е 8,3%, или 60 € в абсолютна сума. Поскъпналите обяви са вдигнали цената с медиана 10%.

Едностайните най-рядко поевтиняват, вероятно защото най-бързо се наемат и наемодателят няма нужда да отстъпва. При двустайните и тристайните всяка четвърта обява, която стои над месец и половина, сваля цената. Това е най-полезното число за преговорите.

Последните две седмици имат особеност. Между 21.10 и 3.11 намаленията са 990 от 5 932 сравнени обяви, или 16,7%. От тях 309 са на един-единствен рекламодател, който е намалил повечето си обяви с точно 30 €. Без него делът е 12,2% за две седмици. Това също е много за толкова кратко време и подсказва, че в края на октомври търсенето отслабва.

Евтиният край расте, скъпият се свива

Когато подредим обявите по цена, двата края на разпределението се движат в противоположни посоки. Обявите до 500 € са 12,1% от пазара на 15 септември, 12,7% на 11 октомври, 14,0% на 13 октомври, 13,6% на 21 октомври и 15,0% на 3 ноември. Обявите над 1 500 € намаляват от 5,8% на 4,8%. Границата, над която са най-скъпите 10% от обявите, слиза от 1 300 € на 1 200 €. Тази на най-евтините 10% се мести съвсем малко, от 500 на 490 €.

Как да го разбираме? Евтините обяви изчезват бързо, но и постоянно се появяват нови, така че в края на есента предлагането на ниски цени е по-голямо, отколкото в началото. Луксозният сегмент не поевтинява толкова, колкото оредява. Някои от най-скъпите обяви се свалят, без да бъдат заменени. За наемател с бюджет около 500 € ноември изглежда по-добро време от септември.

Студентски град: сезонът се вижда най-ясно

Кварталите на студентите показват есента в най-чист вид. В Студентски град обявите са 343 на 15 септември, 413 на 11 октомври и 371 на 3 ноември. Едностайните са съответно 119, 157 и 122. Пикът в средата на октомври съвпада с първите седмици на учебната година, когато студентите вече са в София и търсят квартира. След това предлагането отново намалява. Медианата на едностаен обаче почти не мърда: 449 €, 460 € и 450 €. Високото търсене не вдига цените, а по-скоро ускорява наемането.

В кварталите с повече семейни жилища картината е друга. В Изток тристайните обяви се увеличават от 74 на 103, в Лозенец от 115 на 158, а в Младост от 132 на 151. Там есента носи по-голямо предлагане на големи жилища, а не нов поток наематели. Медианата на тристаен в Лозенец дори расте от 800 на 890 €, защото новите обяви са по-скъпи.

Център е обратният случай. Броят на обявите расте от 454 на 561, но медианата на тристаен пада от 890 на 750 €. Площта не се е променила (медиана 90 м²), но новите тристайни излизат по-евтино: 8,99 € на м² срещу 9,65 € в средата на септември. При нашите числа дори в един квартал различните видове жилища се движат в различни посоки. Затова сравнявайте винаги еднакви жилища, а не общата медиана.

Как да използвате сезона

Изводите от петте снимки са практични:

• Ако търсите едностаен, бъдете бързи. Три от четири обяви от средата на септември вече ги няма. Хубавите обяви изчезват за седмици, а не за месеци, особено до 500 €. Повече за бюджетните квартали има в статията за студентските наеми.
• Ако търсите тристаен или по-голямо жилище, времето е на ваша страна. Пазарът ги поема по-бавно, а всяка четвърта стара обява за тристаен поевтинява. При тристайните ноември дава и повече избор: 2 963 обяви срещу 2 591 в средата на септември. Четиристайните обаче не стават повече (557 срещу 573).
• Следете конкретни обяви. Ако една обява стои месец, шансът за отстъпка е реален. Ако е нова, а цената е под медианата за квартала, едва ли ще чака.
• Сметнете бюджета без излишен оптимизъм. По-ниската медиана в края на октомври означава 30–50 € месечна разлика. Депозитът и комисионната, които често се изчисляват като месечен наем, правят разликата по-голяма още при нанасянето. Проверете цялата сума в калкулатора за разходите при нанасяне.

За движението на цените квартал по квартал вижте седемте седмици на пазара. Там са и кварталите, в които медианата се е вдигнала, и тези, в които е спаднала.