Улиците, на които се търси квартира: къде се концентрира предлагането в София

Как преброихме улиците

Всяка обява в imot.bg има отделно поле за улица, което рекламодателят попълва по желание. Взехме петте снимки (15.09, 11.10, 13.10, 21.10 и 03.11.2026), изчистихме двойниците по цена, площ, етаж и началото на описанието и после обединихме снимките в един списък. Ако една и съща обява се появява в няколко снимки, я броим веднъж и използваме последната ѝ цена. Цените под 150 € и над 15 000 € са извадени, а цената на квадратен метър смятаме само за жилища между 15 и 600 м².

Важно ограничение: броим само полето „улица“, не догадки от свободния текст. В описанията има още около 400 споменавания на улици, но те са отрязани по средата („бул. Бълга…“) и не стават за честна статистика. Затова всяко число по-долу се отнася за обявите, в които рекламодателят сам е посочил адреса. Това е по-малката, но по-проверима част от пазара.

Второто ограничение е техническо: при всяко сваляне взимаме до 160 обяви на тип жилище за квартал (в две от снимките – до 120). В най-големите квартали като Център и Лозенец реалното предлагане е по-голямо от нашата извадка, така че абсолютните бройки там са долна граница.

Десетте улици с най-много обяви

От 772 различни улици, споменати поне веднъж, само 182 имат пет или повече обяви за седемте седмици. Почти 300 улици се срещат по веднъж. Десетте най-чести адреса събират 14,1% от всички обяви с посочена улица, а първите двадесет – 21%. Предлагането е разпиляно, но има ясни „гръбначни“ булеварди.

Прави впечатление, че начело не е централен булевард, а „Симеоновско шосе“ – главната артерия на южните квартали под Витоша. Броят на обявите там расте и от снимка на снимка: 31 на 15 септември, 44 на 3 ноември. При бул. „Черни връх“ движението е подобно (от 19 до 28), докато при бул. „Витоша“ бройката се люшка между 16 и 24 без посока.

Таблицата показва и колко различни са улиците помежду си. „Ал. Стамболийски“ има медиана 550 €, защото там се дават предимно по-малки жилища (медиана 60 м²), докато „Витоша“ държи 900 € при 87 м². Затова сравнявайте улиците по евро на квадратен метър, а не по крайната сума.

Кои квартали изобщо пишат адрес

Делът на обявите с посочена улица се мени от квартал на квартал повече от три пъти и това не е случайно. В стария градски център адресът е улица и номер – естествено е да се напише. В панелните комплекси адресът е „блок 312, вход Б“ и полето за улица често остава празно. В южните квартали с къщи и нови сгради рекламодателите по-често пишат само името на местността.

Най-ниско е Обеля – 3,6%, като малкото посочени адреси там са номерирани улици. Драгалевци и Бояна са под 10%. Практическото следствие: в кварталите от дъното на графиката търсенето по улица във филтъра на сайтовете за обяви ще ви покаже малка част от наличното. Там по-добре филтрирайте по квартал и питайте за точния адрес по телефона, преди да отидете на оглед.

Интересен е и Оборище: само 11,9% посочени адреси, но почти всички са по една улица – ул. „Оборище“ (22 обяви) и бул. „Евлоги и Христо Георгиеви“ (11). Когато квартал кръстен на улица има своя „главна“, тя изяжда и полето за адрес.

Булевард или вътрешна улица: колко струва адресът

Разпространено е мнението, че жилище на булевард се дава по-скъпо – заради транспорта, магазините и престижа – или обратното, по-евтино – заради шума. Нашите обяви не подкрепят нито едното в чист вид.

Сред обявите с посочен адрес 846 са на булевард, а 2 190 – на улица. Медианата за квадратен метър е 9,61 € на булевард срещу 9,43 € на улица – разлика под 2%. Медианата за двустаен е 650 € срещу 600 €, а за обявите без посочен адрес – 649 €. Медианният етаж на булевардните обяви е четвърти, на уличните – трети, т.е. сградите по булевардите са малко по-високи.

По-точно е да сравним булевард и улица в един и същ квартал, защото иначе мерим разликата между Център и Люлин, а не между два адреса. В 44 квартала по класификацията на imot.bg има поне по пет обяви на булевард и на улица. В 23 от тях булевардът е по-скъп на квадратен метър, в 21 – по-евтин. Медианата на разликите е +0,75%, на практика нула.

Разликата зависи от това какво стои по булеварда. В Манастирски ливади обявите по бул. „България“ са за по-малки жилища (медиана 66,5 срещу 80 м² по вътрешните улици) и по-често споменават ново строителство или комплекс (20% срещу 14%), затова булевардът там излиза с почти 28% по-скъп на квадрат. В Дианабад и Студентски град е обратното: по булевардите се дават по-големите жилища (78 срещу 67,5 м² и 77 срещу 58 м²), а голямото жилище почти винаги е по-евтино на квадрат. Адресът е знак за типа и размера на жилището, не самостоятелна причина за цената.

Най-скъпите и най-евтините адреси на квадратен метър

Ако оставим само улиците с поне 10 обяви за седемте седмици, получаваме 64 адреса. Най-високата медиана е на ул. „Кумата“ в Бояна – 13,02 €/м² при типично жилище от 102 м² и наем 1 150 €. Следват бул. „Витоша“ (12,00), бул. „Патриарх Евтимий“ (11,64) и бул. „Княгиня Мария Луиза“ (11,49).

Последният е добър урок как се чете показателят. Медианният наем по „Мария Луиза“ е само 550 €, но жилищата са малки – около 50 м², и затова цената на квадрат излиза висока. Същото важи и за ул. „Проф. Атанас Иширков“ в Студентски град: 510 € за 47,5 м², или 10,47 €/м². Малкото жилище почти винаги е по-скъпо на квадрат – повече за това в Квадратурата на парите.

В другия край са бул. „Сливница“ (7,16 €/м²), ул. „Маестро Кънев“ в Овча купел (7,53), ул. „Софроний Врачански“ (7,84) и ул. „Фредерик Жолио Кюри“ (7,91). При последната ниската цена на квадрат идва от големите жилища – медиана 120 м² и наем 925 € – а не от евтин район. За наемател, който търси много площ за парите си, тези адреси са по-интересни от средната класация.

Задържат ли се обявите с адрес по-кратко

Тъй като имаме пет снимки, можем да видим и колко дълго една обява стои онлайн. От обявите без посочена улица 43,1% се срещат в три или повече снимки. При обявите на булевард делът е 34,6%, при тези на улица – 36,3%. Във всичките пет снимки присъстват съответно 15,0%, 12,9% и 12,3%.

Разликата не е огромна, но е последователна: обявата с ясен адрес по-рядко „виси“ седмици наред. Едно обяснение е, че наемателят веднага вижда къде е жилището и решава по-бързо. Друго – че обявите без адрес по-често са типови агенционни обяви, които се подновяват, докато не бъде намерен клиент. По нашите данни не можем да кажем кое обяснение тежи повече, но за наемателя изводът е практичен: стара обява без адрес е повод да попитате дали жилището още е свободно и защо.

Как да използвате улиците при търсенето

Първо, питайте за адреса преди огледа. Щом четири от пет обяви не го съдържат, това е нормален въпрос, а не недоверие. Точната улица ви казва много: към булевард ли гледат прозорците, има ли трамвай отпред, на колко минути е спирката.

Второ, търсете успоредната улица. На бул. „Цар Борис III“ в Красно село булевардът е с 18% по-скъп на квадрат от вътрешните улици; жилище на една-две пресечки навътре струва по-малко, а спирките по булеварда остават на кратко ходене. В Лозенец е обратното – вътрешните улици са по-скъпи от булевардите.

Трето, сравнявайте сравнимото. Ако ви предложат двустаен на бул. „Витоша“ и тристаен на ул. „Жолио Кюри“, сметнете цената на квадрат и месечните разходи. За второто ви помага калкулаторът Наем към заплата, а за първоначалните разходи – Разходи за нанасяне.

Четвърто, проверете шума на място и в различни часове. Нашите данни показват цени, не децибели. Апартамент на булевард с прозорци към двора може да е по-тих от такъв на вътрешна улица до училище или заведение. Огледът в делничен ден около 8 ч. сутринта и вечер след 21 ч. казва повече от всяка таблица.

Пето, в панелните комплекси търсете по блок. В Люлин, Младост и Дружба улицата рядко е попълнена. Там е по-полезно да знаете кои блокове са близо до метрото или до бул. „Царица Йоана“ и „Александър Малинов“, които сами по себе си са сред десетте най-заети адреса в града.