Квартири под наем в Изгрев: малко обяви, високи цени и метро на 300 метра

Малкият квартал с най-скъпия двустаен

Изгрев е малък: в границите, които използваме по OpenStreetMap, са около 0,32 км². Затова и пазарът е тесен – 18 двустайни, 18 тристайни и 9 четиристайни обяви, без нито едно едностайно жилище. Двустайният е с медиана 865 € за около 73 м² и средна половина 650–920 €. На квадратен метър двустайният излиза 11,48 € – доста над 9,98 € за двустаен в София.

Бюджетът отсява бързо. До 700 € са 16% от обявите, до 800 € – 27%, до 1 000 € – 60%. За 1 500 € вече имате достъп до 82% от предлагането. По €/м² кварталът е 26-и от 30 (т.е. пети най-скъп), а по двустаен – последен.

Обзаведени са всичките 7 обяви, в които това е посочено, а отоплението е ТЕЦ във всичките 28 обяви с информация. „Без комисионна“ пишат 4%, обяви от собственик няма. Наемодателите най-често подчертават близостта до метро (16%) и парк наблизо (13%), а 7% предлагат паркомясто или гараж – над средното за София (3%). Улиците, които се споменават, са ул. „Фредерик Жолио Кюри“, ул. „Незабравка“ и ул. „Елемаг“.

Етажът тук действа обратно на средното за града: високите етажи (6-и и нагоре) са по 11,38 €/м², ниските (до 2-ри) – по 10,71 €/м². Медианата на етажността е 7 етажа, а 6 обяви са на 10-и или по-висок етаж.

Наемите в Изгрев в числа

Срезът от 3 ноември 2026 показва 45 обяви за жилища под наем в Изгрев. Типичният месечен наем (медиана) е 920 €; 80% от обявите се събират в диапазона 640 € – 1 850 €.

Двустаен апартамент тук струва около 865 € (медиана от 18 обяви, обикновено 73 м²) — над медианата за София от 650 € с 33%. По този показател кварталът е 30-и от 30-те в сайта, като 1 означава най-достъпен.

Цената на квадратен метър е 10,38 €/м² месечно (половината обяви между 8,89 и 11,5 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

От 15 септември до 3 ноември 2026 медианата се е повишила от 850 € на 865 € (+1,8%), което се вижда и на графиката с петте снимки по-долу.

В 100% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Тристайният е по-добрата сделка

Най-интересното число в Изгрев не е двустайният, а тристайният: медиана 945 € за около 120 м². Това е само 80 € повече от двустаен, срещу около 47 м² повече площ, и излиза 9,92 €/м². Средната половина на тристайните е 850–1 300 €. Четиристайните са с медиана 1 850 € за около 165 м², или 10,00 €/м².

Есента донесе поевтиняване. Медианата на всички обяви беше 1 000 € на 15 септември, 955 € на 11 октомври и по 920 € в последните три снимки. Тристайният слезе от 1 200 € на 945 €, а квадратният метър – от 10,87 на 10,38 €. Двустайният се люшка между 775 и 900 € от снимка на снимка, но при 16–18 обяви едно-две жилища местят медианата, така че не четете в това посока. Броят на обявите е стабилен – между 44 и 47.

Практичният извод: ако двама души делят жилище или имате дете, тристаен в Изгрев може да излезе по-разумно от двустаен, особено когато в една обява с по-висока цена са включени паркомясто и повече площ. Как площта мести цената на квадрат, разглеждаме в Квадратурата на парите.

Номенклатурните блокове и къщите на художниците

Началото на заселването в района се свързва с последователите на Петър Дънов, които се установяват на Баучеровите поляни в началото на XX век; затова район „Изгрев“ празнува на 29 юни, Петровден. В квартала и днес има малка градина с гроба на Дънов. Името означава просто „изгрев“.

Днешният облик идва от края на 70-те години, когато тук са построени блокове за художници, писатели и служители на радиото и телевизията – оттам и прозвището „номенклатурен квартал“. Тогава Изгрев е в бившата община „Червена звезда“. Тук са къщите музеи на художниците Дечко Узунов и Илия Петров, домовете на Никола Мирчев и Александър Стаменов и дърворезбованата къща на майстор Рачо Ангелов, известна като „Замъка“. Имената на улиците – „Акад. Илия Петров“, „Никола Мирчев“, „Константин Кисимов“ – напомнят за същото.

Квартал Изгрев граничи с Дианабад, Изток и Борисовата градина, а от Изток го дели бул. „Драган Цанков“. Тук са посолствата на Русия, Германия, Монголия и Виетнам. Районът „Изгрев“ (с кварталите Изгрев, Изток и Дианабад) обхваща 4,20 км² и към 2023 г. има 38 818 жители по постоянен и 35 363 по настоящ адрес. Самият квартал е най-малкият от трите – по английската Уикипедия в него живеят около 3 100 души.

В обявите за продажба преобладава тухлата (29), а ЕПК са 7. Панелни обяви за продажба няма. Медианата при продажба е 4 286 €/м² – най-високата сред 30-те квартала.

Метрото на 300 метра и автобусите

От средата на квартала до „Жолио-Кюри“ (М1 и М4, открита през май 2009 г.) са около 280 м – по-малко, отколкото от средата на съседния Изток. „Г. М. Димитров“ остава на около 1,15 км. Над земята минават автобуси 120 и 413, а OSM отбелязва в границите едва 3 спирки на автобус и никакъв трамвай. В нашето сравнение по транспорт Изгрев е в първата петица – почти изцяло заради метрото, защото наземните линии са малко.

Паркирането ще започне да струва. Решение на СОС от 13 ноември 2025 г. включва Изгрев сред новите зелени зони, които влизат поетапно през 2026 г.: 1 € на час в делнични дни и събота от 9 до 21 ч и 100 € на година за стикер на живущ с първа кола. Ако обявата е без паркомясто, питайте дали можете да регистрирате настоящ адрес – стикерът за живущи се издава по адрес в зоната.

Училищата са отвъд булеварда

Тук трябва да сте наясно: в границите на квартала по OSM няма нито едно училище и нито една детска градина. По този показател кварталът е последен сред 30-те в нашето сравнение. Това не значи, че децата нямат къде да учат, а че ще ходят в съседните квартали. В Изток са 119 СУ „Акад. Михаил Арнаудов“, ЦДГ 133 „Зорница“ и 165 ЦДГ „Латинка“; в Дианабад – 105 СУ „Атанас Далчев“, 11 ОУ „Свети Пимен Зографски“ и 49 ОДЗ „Радост“. Проверете приема по адрес още преди огледа.

За ежедневието има един супермаркет („Магазинъ 345“), 9 квартални магазина, пекарна, 2 аптеки („Витания“ и „Прополис“), 3 клиники и 2 зъболекари. За голямо пазаруване ще ходите до Изток, където са Billa, Lidl, Fantastiko и мол. Заведенията са 7 ресторанта, 4 кафенета и един бар – достатъчно за първата десетка на нашето сравнение по заведения.

Зеленината в самите граници е скромна (един парк, една градина, 5 детски площадки), но спортните игрища са 17. Истинският зелен ресурс е Борисовата градина на границата на квартала, която OSM отчита извън него.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Жолио Кюри“ (0,28 км), „Г. М. Димитров“ (1,15 км), „Мусагеница“ (1,85 км) от центъра на квартала.
• Търговски вериги: Magazina 345.
• Най-близко полицейско управление: МВР 01 РПУ-СДВР Полицейски участък "Изгрев" на около 0,29 км.

Посолства, полицейски участък и тихи улици

Статистика за престъпленията по квартали не се публикува, така че не подреждаме кварталите по „безопасност“. Най-близкият полицейски обект е Полицейски участък „Изгрев“ към 01 РПУ – на около 290 м от центъра на квартала по OSM. Пожарната е на около 2 км.

Посолствата означават повече охрана и камери по някои улици, но обикновено и ограничения за спиране пред тях. Кражбите от автомобили са общоградски риск – ако паркирате на улицата, гледайте осветлението и камерите на съседните сгради. При огледа проверете домофона, гаража и дали входната врата се заключва. Вечер обиколете пеша до „Драган Цанков“ и вижте колко са осветени алеите към Борисовата градина след тъмно.

Наемът спрямо заплатата и парите за нанасяне

Двустаен за 865 € поглъща около 45% от една средна брутна заплата в столицата – по НСИ тя е 1 943 € през второто тримесечие на 2026 г. Тристаен за 945 €, разделен от две заплати, е около 24%. Проверете вашия процент в калкулатора наем/заплата.

За да влезете в двустаен за 865 €, пригответе около 2 160–3 460 €: първи месец, един или два наема гаранция и комисионна между половин и цял наем. Разбивката по пера е в калкулатора за нанасяне, а сметките с ТЕЦ – в калкулатора за консумативи.

Кой плаща данъците? Собственикът – физическо лице дължи 10% данък върху наема след признати 10% разходи, т.е. около 9% от наема, и това не е ваше задължение. Данъкът върху сградата и таксата за битови отпадъци също са негови, освен ако договорът не казва друго. Общините въвеждат нов начин за определяне на таксата от 2026 г., така че ако в договора пише „всички местни такси са за наемателя“, поискайте сумата за последната година.

Защо собствениците искат толкова? Брутната доходност от наем в Изгрев е 2,8% годишно – най-ниската сред 30-те квартала, около 36 години наем за цената на жилището. Високият наем следва скъпия квадратен метър, но не го догонва. Ако обмисляте покупка, вижте калкулатора наем или покупка и анализа Къде отдаването под наем носи над 5%.

Как да огледате при 45 обяви

• Действайте бързо. При толкова малко предлагане добрите жилища не стоят дълго; дръжте документите си готови.
• Сравнявайте с Изток. Същата станция на метрото е от другата страна на булеварда, а изборът там е четири пъти по-голям.
• Питайте за сградата. Блоковете от края на 70-те, тухлените и ЕПК сградите се различават по изолация – вижте последните сметки за парно.
• Паркомястото. При предстоящото платено паркиране то струва пари всеки месец – уточнете дали е включено в наема.
• Високият етаж. Плащате повече на квадрат – проверете дали асансьорът е обновен и дали покривът не тече.
• Обзавеждането. Направете опис със снимки, особено ако мебелите са скъпи.

Изгрев пасва на хора, които работят в центъра или в посолствата, на двойки без деца в училищна възраст и на семейства, които могат да си позволят тристаен и имат план за училището.

Изгрев, Изток, Дианабад, Гео Милев или Лозенец

Изток отсреща е с двустаен 650 € и тристаен 1 000 € при 187 обяви – по-евтин за двустаен, по-скъп за тристаен. Дианабад дава двустаен за 699 € и тристаен за 800 €, с метро „Г. М. Димитров“ на около 800 м и училища в квартала. Гео Милев е с двустаен 600 € и тристаен 900 €, но засега без метро в самия квартал. В Лозенец двустайният струва около 700 €, обявите са 452, а училищата – дванадесет. В сравнение с всички тях Изгрев плаща най-скъпо за двустаен и предлага най-малко, но остава най-близо до метрото и Борисовата градина. Повече за квартали с близки цени и различен живот – в Квартали-близнаци.

Наем или покупка в Изгрев

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Изгрев е 4 286 €/м² (53 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 2,8% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 35,7 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Изгрев сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Изгрев за наематели

Плюсове и минуси на живота в Изгрев

Подходящ за:

Изгрев и съседните квартали

Как се сравнява Изгрев с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Изгрев

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Изгрев — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.