Разходи по нанасянето: колко пари да приготвите, преди да вземете ключа

От какво се състои сумата

Повечето договори за наем в София изискват при подписване да платите едновременно няколко неща. Не всички са разход: депозитът е ваш и би трябвало да се върне. Но в деня на нанасянето парите трябва да са налични.

• Първият наем. Обикновено се плаща авансово за първия месец при подписване на договора.
• Депозитът. Обикновено един или два месечни наема. Той е гаранция за собственика срещу щети и неплатени сметки и се връща в края на договора, ако няма претенции.
• Комисионната на агенцията. Обикновено между 50% и 100% от един месечен наем, според агенцията. Някои агенции взимат комисионна само от наемателя, други от двете страни. Питайте още при първото обаждане.
• Пренасянето. Зависи от количеството багаж, етажа, асансьора и разстоянието. Поискайте две-три оферти.
• Сметките и дребните покупки. Прехвърляне или откриване на партиди, монтаж на интернет, копия на ключове, почистване, завеси, лампи.

Формулата, по която смята калкулаторът, е проста:

Сума при нанасяне = наем × (1 + брой депозити + дял комисионна) + пренасяне + други

Ако наемът е 650 €, депозитът е два наема, а комисионната – половин наем, първата част е 650 × (1 + 2 + 0,5) = 2 275 €.

Примери за различни апартаменти и квартали

В таблицата са три сценария за всеки наем: директно от собственик с един депозит, с агенция при 50% комисионна и един депозит, и най-тежкият вариант – агенция при 100% комисионна и два депозита. Наемите са медиани от снимката на 3 ноември 2026 г. Пренасянето не е включено.

Разликата между най-лекия и най-тежкия сценарий е цели два наема. При двустаен на 650 € това са 1 300 € – повече от половин средна нетна заплата.

Разбор стъпка по стъпка: двустаен в Младост

Да вземем двустаен в Младост на медианата за квартала – 650 €. Агенцията иска половин наем комисионна, собственикът – два наема депозит. Допускаме 150 € за пренасяне с бус и шофьор и още 100 € за почистване, ключове и дребни покупки. Последните две числа са наше допускане за примера, не пазарни цени – заменете ги с вашите оферти.

От тези 2 525 € депозитът от 1 300 € би трябвало да се върне в края на договора. Ако обаче погледнем само парите, които няма да видите отново през първата година, сметката е: 12 наема по 650 €, или 7 800 €, плюс комисионната, пренасянето и дребните разходи – общо 8 375 €. Разделено на 12, това прави около 698 € на месец, тоест с 48 € над обявения наем. Комисионната сама добавя около 27 € месечно през първата година и по-малко, ако останете по-дълго.

Колко обяви са без комисиона

Изразът „без комисиона“ се среща в около 2% от краткия текст на обявите в целия град. По квартали делът е малко по-висок в Изток (10%) и Иван Вазов (7%), но навсякъде остава малцинство. С други думи, повечето квартири в София се наемат с посредник и е разумно да предвидите комисионна в бюджета.

Директните обяви не са непременно по-евтини – собственикът, който спестява на агенцията, понякога иска по-висок наем. Как се различават цените в двата вида обяви, разглеждаме в статията „Без комисионна“. Подробен разбор на всички разходи по квартали има и в статията „Истинската цена на нанасянето“.

Депозитът: как да го защитите

Депозитът е най-голямата сума в деня на подписването и най-честият повод за спор в края на договора. Няколко неща намаляват риска:

• Писмен договор. В него да е записано колко е депозитът, за какво може да се ползва и в какъв срок се връща след напускане.
• Приемо-предавателен протокол. Опишете обзавеждането и състоянието на стените, подовете, уредите и дограмата. Снимайте всяка стая и всеки дефект, с дата.
• Показанията на уредите. Запишете показанията на електромера, водомерите и уредите за дялово разпределение в деня на влизане. Това е и защита срещу чужди стари сметки.
• Последен наем и депозит. Не приемайте, че депозитът автоматично покрива последния месец. Ако искате така, уговорете го писмено.

Не можем да дадем правна гаранция за конкретен договор. Ако клаузите ви изглеждат неясни, консултирайте се с юрист, преди да подпишете.

Сметките при нанасяне

Партидите за ток, вода и топлинна енергия обикновено остават на името на собственика, а наемателят плаща по тях. Това е удобно, но означава, че трябва да сте сигурни, че няма неплатени задължения отпреди вас. Поискайте от собственика последните платени сметки и проверете дали показанията в тях отговарят на тези в деня на огледа.

При топлофикация обърнете специално внимание на изравнителната сметка – годишното изравняване между прогнозните месечни сметки и реалното потребление. Тя може да е в плюс или в минус. Уговорете в договора кой плаща изравняването за периода, в който живеете там. Интернетът често изисква договор с минимален срок; ако не сте сигурни колко ще останете, търсете оферта без обвързване. Как да прецените месечните сметки предварително, обясняваме в калкулатора за консумативи.

Как да намалите сумата в деня на подписването

Няма универсален начин, но няколко подхода работят често:

• Преговаряйте за депозита. Ако имате стабилен доход и сте готови за по-дълъг договор, поискайте един вместо два наема депозит.
• Питайте за комисионната предварително. Разликата между 50% и 100% от наема е стотици евро. Някои агенции взимат по-малко при по-дълъг договор.
• Изберете датата на нанасяне. Ако договорът започва в средата на месеца, уточнете дали първият наем е за цял месец, или пропорционален.
• Не плащайте нищо преди огледа. Резервация срещу капаро без оглед и без писмен документ е риск, който не си струва.
• Сравнете квартала. Двустаен в Люлин и двустаен в Лозенец се различават с 150 € месечно, но при два депозита и пълна комисионна разликата при нанасянето стига 600 €.

Преди да платите каквото и да е

Най-скъпата грешка при нанасяне не е високата комисионна, а платените пари на човек, който няма право да отдава жилището. Затова преди първото плащане:

• Проверете кой е собственикът. Поискайте да видите документа за собственост и сравнете името с личната карта на човека, който подписва. Ако подписва друг, той трябва да има пълномощно.
• Плащайте срещу документ. Всяка сума – наем, депозит, комисионна – да е записана в договора или в разписка. По банков път следата остава сама.
• Прочетете срока и предизвестието. Колко време преди напускане трябва да уведомите собственика и какво става с депозита при предсрочно прекратяване.
• Уточнете кой плаща какво. Данъкът върху наема е задължение на наемодателя, а данък сгради и такса за битови отпадъци – на собственика, освен ако договорът не казва друго.

Как работи калкулаторът

Въвеждате месечния наем и избирате брой депозити (един или два) и размер на комисионната (без, 50% или 100%). По желание добавяте сума за пренасяне и за други разходи. Калкулаторът показва колко трябва да имате в деня на подписването, каква част от тази сума е депозит, който би трябвало да се върне, и колко ви струва първата година средно на месец. Ако не знаете наема, започнете с медианата за избрания квартал от страницата с кварталите.