Консумативи под наем: как да оцените сметките, преди да подпишете

Какво влиза в консумативите

Под „консумативи“ в договора за наем обикновено се разбират всички сметки за потребление, които плаща наемателят:

• електроенергия – осветление, готвене, хладилник, пералня, а често и бойлер и климатик;
• вода – студената вода по водомер, заедно с отвеждането и пречистването;
• топлинна енергия – отопление и топла вода, ако сградата е на ТЕЦ;
• газ – ако апартаментът е с котел на газ;
• интернет и телевизия;
• такса за входа – почистване, осветление, асансьор и дребни ремонти в общите части, според решенията на етажната собственост.

Данък сгради и такса за битови отпадъци не са консумативи: те са задължение на собственика, освен ако договорът не казва друго. От 2026 г. общините преминават към нов начин за определяне на таксата за отпадъци, по-близо до принципа „замърсителят плаща“, и подробностите се различават. Ако договорът прехвърля таксата на вас, поискайте да видите колко е била за предходната година.

Отоплението в обявите по квартали

Типът отопление е най-голямата променлива в зимната сметка. В по-голямата част от града преобладава ТЕЦ, но в южните квартали под Витоша и в новото строителство газът е основният вариант. Графиката показва дела на обявите с газово отопление сред тези, в които отоплението е посочено, по снимката от 3 ноември 2026 г.

В Центъра 96% от обявите с посочено отопление са с ТЕЦ, а в Люлин – 97%. В Лозенец и Студентски град около 12% са с локално отопление – обикновено климатици или електрически уреди. Повече за това как отоплението се отразява на самия наем ще намерите в статията „ТЕЦ, газ или климатик“.

Как да прочетете сметката за ток

Сметката за ток показва потреблението в киловатчасове (kWh) – разликата между две показания на електромера. Ако електромерът е двутарифен, потреблението е разделено на дневно и нощно, с различна цена. Освен цената на самата енергия във фактурата има мрежови услуги (пренос и достъп) и ДДС.

Не е нужно да разбирате всеки ред. За калкулатора ви трябва едно число – ефективната цена на киловатчас. Вземете общата сума за плащане и я разделете на общия брой kWh за месеца. Ако сметката е 45 € за 300 kWh, ефективната цена е 0,15 € на kWh. Направете го за един зимен и един летен месец: ако бойлерът работи основно нощем, зимната ефективна цена може да е по-ниска.

Как да прочетете сметката от ТЕЦ

Сметката за топлинна енергия има няколко части:

• отопление на имота – по уредите за дялово разпределение на радиаторите или по отопляемия обем, ако такива уреди няма;
• отопление от сградната инсталация – дял от топлината, която отдават щрангове и общи тръби; плаща се и когато радиаторите са спрени;
• топла вода – по водомера за топла вода;
• такса за дялово разпределение – за фирмата, която отчита уредите.

В много сгради месечните сметки са прогнозни, а след края на отоплителния сезон идва изравнителна сметка, която може да е в плюс или в минус. За наемателя това е важно: ако се нанасяте през зимата, уговорете в договора кой плаща изравняването и запишете показанията на уредите при влизане. Ако сградата фактурира по реален месечен отчет, рискът е по-малък.

Газ, климатик и ток за отопление

Газът се плаща по газомер, обикновено с цена за мегаватчас или за кубичен метър. Котелът загрева и топлата вода, така че една сметка покрива двете. Добавете годишния преглед на котела – той е задължение, което трябва да е разпределено в договора.

Климатикът е термопомпа: при обичайни зимни условия дава две до четири пъти повече топлина, отколкото ток харчи. При силен студ ефективността пада. Затова в апартамент, отопляван само с климатици, сметката за ток през януари е съвсем различна от тази през октомври.

Директното отопление с ток – конвектори, маслени радиатори, духалки – превръща всеки киловатчас ток в около един киловатчас топлина. Това е най-скъпият начин за отопление на цял апартамент и си струва да го знаете, преди да подпишете за жилище без ТЕЦ и газ.

Вода, интернет и вход

Водата се плаща по кубичен метър според водомерите в апартамента. Към индивидуалното потребление понякога се добавя разлика между общия водомер на сградата и сбора от индивидуалните. Ако тази разлика е голяма всеки месец, вероятно някой във входа няма водомер или има теч.

Интернетът е най-предвидимото перо, но често идва с договор за минимален срок. Ако наемът е за по-малко от година, търсете оферта без обвързване или проверете дали собственикът няма активен договор, който можете да поемете.

Таксата за входа се определя от етажната собственост и варира силно – в стар вход без асансьор е малка, в нова сграда с охрана, градинар и асансьори може да е значителна. Попитайте колко е и кой я плаща още при огледа.

Сценарии за двустаен апартамент

За да покажем порядъка на сметките, сметнахме четири сценария за двустаен апартамент от 65 м², в който живеят двама души. Всички цени и количества по-долу са наши допускания за примера, а не обявени тарифи. Заменете ги с цените от вашите фактури.

Как се стига до числата в студен месец при ТЕЦ: 1 MWh отопление × 100 € = 100 €, топла вода 0,25 MWh × 100 € = 25 €, ток 200 kWh × 0,15 € = 30 €, вода 6 m³ × 2,20 € = 13,20 €, интернет 15 € и вход 10 €. Общо 193,20 €.

Ако разпределим годината на три студени, четири преходни и пет летни месеца, средната месечна сметка излиза около 135 € при ТЕЦ, 128 € при газ, 130 € при климатици и 170 € при електрически радиатори. Охлаждането през лятото не е включено.

Изводът не е, че един вид отопление винаги е най-евтин. При нашите допускания ТЕЦ, газ и климатици дават близки годишни суми, а директното електрическо отопление е видимо по-скъпо. Реалната разлика идва от цените в момента, изолацията на сградата и това колко топло държите. Подробни зимни сценарии има в статията „Сметките през зимата“.

Как да оцените сметките на конкретен апартамент

Най-добрата информация е при собственика или при предишния наемател. Преди да подпишете:

• Поискайте сметките от поне един зимен и един летен месец, а при ТЕЦ – и последната изравнителна сметка.
• Вижте дограмата и стените. Саниран блок, нова дограма и затворени тераси намаляват нужната топлина. Последният етаж под неизолиран покрив и апартаментът над открит вход губят повече.
• Проверете уредите. Има ли уреди за дялово разпределение на радиаторите, работят ли термостатните вентили, на колко години е бойлерът.
• Проверете климатиците. Колко са, в кои стаи, могат ли да отопляват при студ и кога за последно са почиствани.
• Попитайте за таксата за входа и какво точно покрива.

Типът сграда също има значение: панел, ЕПК и тухла се държат различно през зимата. Разликите разглеждаме в статията „Панел, ЕПК или тухла“.

Как работи калкулаторът

Въвеждате площта, броя на живущите и вида отопление, после цените от вашите сметки – или оставяте примерните, ако още нямате фактури. Калкулаторът показва оценка за студен, преходен и летен месец и средна месечна сума за годината, като разделя перата, за да видите кое тежи най-много. Резултатът е оценка, не прогноза: при промяна на цените въведете новите и сметката се обновява. За да видите какво остава от бюджета след наема и сметките, комбинирайте го с калкулатора „Наем и заплата“.