Данък върху наема: колко плаща наемодателят и кога

Кой плаща данъка

Данъкът върху дохода от наем по Закона за данъците върху доходите на физическите лица е задължение на наемодателя – физическото лице, което получава наема. Наемателят плаща наема и консумативите, но не дължи данък върху наема. Ако обява или агенция твърди, че „данъкът се поема от наемателя“, това всъщност означава, че наемът е определен по-високо, за да покрие данъка на собственика.

Данък сгради и такса за битови отпадъци са отделни задължения на собственика към общината, освен ако договорът не казва друго. От 2026 г. общините преминават към нов начин за определяне на таксата за отпадъци, по-близо до принципа „замърсителят плаща“; подробностите зависят от общинските наредби и все още се изясняват.

Как се смята: 10% след 10%

Формулата има две стъпки:

1. От получения наем се приспадат 10% нормативно признати разходи. Те се приспадат винаги, независимо колко сте похарчили реално за ремонти или обзавеждане.
2. Върху остатъка се плаща данък 10%.

Резултатът е 9% от наема. Ако за годината получите 7 800 € наем, данъчната основа е 7 020 €, а данъкът – 702 €.

Наемите в таблицата съответстват на медианите от снимката на 3 ноември 2026 г.: 450 € за едностаен в града, 550 € за двустаен в Люлин, 650 € за двустаен в града, 700 € за двустаен в Лозенец, 800 € за тристаен и 1 440 € за четиристаен.

Сроковете, когато наемателят е физическо лице

Когато наемът се плаща от физическо лице, наемодателят сам определя и внася авансов данък за първите три тримесечия. Според наръчника на НАП по ЗДДФЛ сроковете са:

• за първото тримесечие – до 30 април;
• за второто тримесечие – до 31 юли;
• за третото тримесечие – до 31 октомври;
• за четвъртото тримесечие авансов данък не се внася.

След края на годината наемодателят подава годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ – от 10 януари до 30 април на следващата година – и доплаща разликата между годишния данък и внесените аванси в същия срок. За авансовите вноски се подава и декларация; формата и начинът на подаване проверете в сайта на НАП, защото процедурите се променят.

Пример с наем от 650 € месечно:

Когато наемателят е фирма

Ако наемът се плаща от предприятие или самоосигуряващо се лице, данъкът се удържа от платеца. Фирмата смята 10% върху наема след 10% нормативни разходи, удържа сумата при всяко плащане и я превежда в бюджета до края на месеца след тримесечието. При наем от 650 € фирмата удържа 58,50 € и превежда на наемодателя 591,50 €.

Фирмата издава документ за изплатените суми и удържания данък. За доходите през четвъртото тримесечие данък по правило не се удържа, освен ако наемодателят писмено не е поискал това. Годишната декларация остава задължение на наемодателя; удържаният данък се приспада от годишния и се доплаща само разликата.

Данъкът и доходността

Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената на имота. Данъкът от 9% я намалява директно, а един празен месец между наематели – с още една дванайсета. Графиката сравнява брутната доходност с доходността след данъка в десет квартала. Доходността е изчислена от медианите на цената за квадратен метър при продажба и при наем.

Пример: двустаен в Младост с медианна цена 183 400 € и медианен наем 650 €. Брутната доходност е 7 800 € ÷ 183 400 € ≈ 4,25% (по квадратен метър за целия квартал излиза малко повече – 4,33%). След данъка от 702 € остават 7 098 €, или 3,87%. Ако апартаментът стои празен един месец, наемът е 7 150 €, данъкът – 643,50 €, а остатъкът – 6 506,50 €, или 3,55%. След данък сгради, такса за отпадъци, ремонти и застраховка процентът е още по-нисък.

В четири от панелните комплекси доходността след данъка остава 4,5% и повече – Обеля, Люлин, Дружба, Овча купел. В Лозенец и Изгрев пада под 3%. Пълната карта по квартали има в статията „Къде отдаването под наем носи над 5%“.

Чести грешки при сметката

Повечето проблеми с данъка върху наема идват не от сложни казуси, а от няколко повтарящи се пропуска:

• 10% от целия наем. Данъкът не е 10% от наема, а 10% от наема след приспадане на нормативните разходи. Разликата при 650 € месечно е 78 € годишно в полза на наемодателя.
• Пропуснат аванс. Ако авансовите вноски не се внесат в срок, задължението не изчезва – то се събира с годишната декларация, но може да тръгне и лихва за забава.
• Отдаване за част от годината. Данъкът се смята върху наема, получен през годината. Ако жилището е отдадено от септември, в декларацията влизат само получените четири месеца.
• Устна уговорка и плащане в брой. Без договор и без следа от плащанията е трудно да се докаже колко е бил наемът – и пред НАП, и при спор с наемателя.

Как да определите реалистичен наем

Данъкът е процент от наема, затова наемът, който поискате, решава всичко останало. Няколко ориентира от нашите данни:

• Медианата и квартилите на квартала. Двустаен в Младост е с медиана 650 €, а средната половина от обявите е между 580 € и 750 €. Оферта над горния квартил стои по-дълго, ако няма ясна причина.
• Обзавеждането. В града обявите за обзаведен двустаен са с медиана 650 €, а малкото необзаведени – 500 €.
• Динамиката. Между 15 септември и 3 ноември 2026 г. медианата на двустаен в града се задържа на 650 €, а броят на обявите се увеличи със 17%. Повече оферти означават повече конкуренция за наемателите.
• Празният месец. Ако наем с 30 € над медианата удължи търсенето на наемател с един месец, губите повече, отколкото печелите за годината.

Договор и документи

Писменият договор е в интерес и на двете страни: в него се записват наемът, депозитът, кой плаща консумативите, данък сгради и таксата за отпадъци, кой отговаря за изравнителната сметка за топлинна енергия и при какви условия се връща депозитът. Плащането по банков път оставя ясна следа за получения наем, а това улеснява и декларирането. Ако наемателят е фирма, проверете дали в договора е записано, че тя удържа данъка.

Как работи калкулаторът

Въвеждате месечния наем, броя на месеците, в които жилището е отдадено, и кой е наемателят – физическо лице или фирма. Калкулаторът показва годишния данък, авансовите вноски по тримесечия със сроковете, сумата за доплащане с годишната декларация и колко остава след данъка. Ако въведете и цената на имота, ще видите брутната доходност и доходността след данъка. Резултатът е ориентировъчен и не замества консултация.

Важно: тази страница описва общите правила за физически лица и не е правен или данъчен съвет. Правилата се променят, а конкретният случай може да има особености – съсобственост, наследство, отдаване на фирма, други доходи. Проверете в Националната агенция за приходите или се консултирайте със счетоводител.