Наемът в евро: как 2026 година закръгли цените на обявите

Какво и как преброихме

Разгледахме цената на всяка обява за апартамент под наем в София от пет снимки на imot.bg – 15 септември, 11, 13 и 21 октомври и 3 ноември 2026 г. Във всяка снимка повторенията са изчистени (обява с еднаква цена, площ, етаж и начало на текста се брои веднъж), а цените под 150 € и над 15 000 € са изключени. В последната снимка остават 8 753 обяви.

За всяка цена гледаме как завършва: на 00 (кръгли стотици), на 50, на друга десетица (например 680 €), на 9 (699 €) или по друг начин. Отделно търсим „левови призраци“ – цени, които не са кръгли в евро, но съвпадат с кръгла сума в лева. Една цена смятаме за такъв призрак, ако не е кратна на 5 € и след умножение по 1,95583 попада на разстояние до 1 лв. от кратно на 50 лв. Например 511 € = 999,43 лв. е призрак на 1 000 лв., а 613 € = 1 198,92 лв. – на 1 200 лв.

Важно е да се знае и колко често такова съвпадение се получава случайно. Ако проверим всички цени от 150 до 3 000 €, които не са кратни на 5, около 3,95% от тях попадат на 1 лв. от кратно на 50 лв. само по аритметична случайност. Това е нашата базова линия.

Новата мрежа: стотици, петдесетици и деветки

Кръглите стотици (500, 600, 700 €…) са най-голямата група, но не мнозинство. Почти всяка трета обява е на петдесетица, а всяка четвърта – на друга десетица като 620 или 680 €.

Най-честите цени показват същото. На 3 ноември 591 обяви искат точно 700 €, 576 – точно 650 €, 501 – 600 €. Първата цена, която не е кръгла десетица, е 699 € – 104 обяви, на 17-о място. Следват 599 € (80 обяви), 799 € (68) и 499 € (64).

В лева тези цени изглеждат странно: 700 € са 1 369,08 лв., 650 € – 1 271,29 лв., 600 € – 1 173,50 лв. Нито една от тях не е сума, която някой би написал в обява преди 2026 г. Точно това е най-силният знак, че пазарът е мислил цените си наново в евро, а не просто ги е превалутирал.

Къде отидоха 1 000, 1 200 и 1 500 лева

Ако някъде остава следа от старите цени, тя трябва да е при суми като 1 000 лв. (511,29 €), 1 200 лв. (613,55 €) или 2 000 лв. (1 022,58 €). Преброихме обявите с цена в рамките на 1 € от тези стойности във всяка снимка.

Редовете за 900 и 1 800 лв. изглеждат като изключение, но не са: 460 € и 920 € са кръгли десетици в евро и попадат там съвсем естествено. Същото важи за 410 €. Когато махнем цените, кратни на 5 €, „левовите призраци“ са между 2,2% и 3,3% от останалите цени в различните снимки – дори под случайните 3,95%. С други думи, в обявите под наем няма видима памет за левовите суми.

Колко струва днес „старият“ наем

Мнозина още помнят ориентири като „двустаен за 1 200 лева“. Полезно е да видим какво е мястото на такава сума в днешния пазар. Таблицата показва какъв дял от обявите на 3 ноември са на цена до съответната сума, превърната в евро.

С бюджет, равен на някогашните 1 000 лв., днес покривате 72% от едностайните, но само 16% от двустайните. Старите 1 200 лв. стигат за 44% от двустайните, а 1 500 лв. – за 85%. Тристайните започват да са достъпни в голям брой едва около 2 000 лв., тоест над 1 000 €. За да видите какъв дял от заплатата е това, ползвайте калкулатора Наем към заплата.

Колкото по-скъпо, толкова по-кръгло

Стъпката, с която се закръгля, расте с цената. При евтините жилища наемодателите отброяват по 10 €, а при скъпите – по 100 €.

Логиката е проста: при наем от 450 € разликата от 20 € е над 4% и има значение, затова цени като 420, 460 или 480 € са нормални. При 1 500 € стъпка от 20 € никой не забелязва и цените стават 1 500, 1 600, 1 800 €. Същото се вижда и по брой стаи: при едностайните кръглите стотици са 22,9%, при четиристайните – 62,8%.

Как се свалят цени в евро

Петте снимки ни позволяват да видим и как една обява си сменя цената във времето. От 9 779 обяви, които се срещат поне в две снимки, при 2 474 цената се е променяла – общо 2 793 промени. 93,6% от тях са надолу. Медианното намаление е 50 €, или около 6% от наема.

Най-честите стъпки при намаление са 50 € (648 случая), 30 € (552), 20 € (320) и 100 € (218). Типичните ходове изглеждат така: от 600 на 550 €, от 750 на 700 €, от 580 на 540 €, от 720 на 700 €. Намаленията с 20 и 30 € са причината делът на цените на „други десетици“ да расте – от 22,2% на 15 септември до 25,6% на 3 ноември, докато делът на кратните на 50 € пада от 65,8% на 62,2%. Мрежата постепенно става по-ситна, защото обявите, които не намират наемател, слизат с по-малки стъпки.

Поскъпванията са рядкост – 180 случая, най-често с 50 или 20 €. За наемателя изводът е практичен: ако една обява стои онлайн седмици наред, вероятността следващата ѝ цена да е по-ниска е много по-голяма от обратното. Как да прецените кога да чакате и кога да действате – вижте разбора Седем седмици пазар.

Деветките: 699 € вместо 700 €

Цените, завършващи на 9, са 804 обяви, или 9,2% от пазара. В търговията това е стар похват – 699 се възприема като „шестстотин и нещо“. При наемите той не е разпределен равномерно.

Най-много деветки има в Обеля (18,0% от обявите), Студентски град (16,2%) и Хаджи Димитър (15,2%). В Студентски град най-честите такива цени са 449 и 499 € – точно под праговете, които студентите задават като бюджет. Обратно, в Център деветките са само 4,1%, а в Изгрев – 2,2%. В Кръстова вада и Драгалевци пък над 70% от цените са кратни на 50 €, а над половината в Драгалевци са кръгли стотици.

Още едно наблюдение: сред 188-те обяви, които сами се обявяват „без комисионна“, само две завършват на 9. Ценовите похвати изглеждат по-характерни за обявите, публикувани по стандартния начин, но по нашите данни не можем да кажем кой точно стои зад всяка обява.

Какво да правите с това като наемател

• Слагайте горна граница на кръгла сума. 699 € и 700 € са практически една цена; проверете само дали филтърът на сайта включва самата граница, иначе сложете 701 €.
• Предлагайте в стъпките на пазара. Медианното намаление е 50 €, а честите стъпки са 20–50 €. Предложение с 20–30 € под исканата цена е в рамките на нормалното, особено за обява, която виждате от седмици.
• Сравнявайте в евро, не в лева. Превръщането наум („около 1 270 лв.“) само пречи. Ориентирайте се по днешните медиани: едностаен 450 €, двустаен 650 €, тристаен 800 €.
• Смятайте целия първи месец. Към наема добавете депозит и евентуално комисиона; калкулаторът Разходи за нанасяне го прави в евро.
• Записвайте сумата в договора само в евро. Ако в стар договор наемът е в лева, превалутирането става по фиксирания курс 1,95583. Не давайте съгласие за „закръгляне нагоре“, без да е договорено изрично.