Методология: откъде идват числата и как ги смятаме

Снимките на пазара

Снимка наричаме пълно обхождане на обявите за наем на апартаменти в София в един ден. Досега сме направили пет: на 15 септември, 11 октомври, 13 октомври, 21 октомври и 3 ноември 2026 г. Всяка обхожда 136-те софийски квартала, както са разделени в imot.bg, и петте типа жилища – едностайни, двустайни, тристайни, четиристайни и многостайни.

От всяка обява записваме:

• цената, като цените в левове се превръщат в евро по фиксирания курс 1,95583;
• площта, етажа и етажността на сградата;
• вида отопление, ако е посочен – ТЕЦ, газ, локално отопление или климатик;
• вида строителство и годината на въвеждане в експлоатация, ако са посочени;
• дали жилището е обзаведено, по ключови думи в текста;
• улицата, ако е посочена, и признаци като „без комисиона“ или „от собственик“;
• краткото описание, видимо в списъка с обяви.

За всеки квартал и тип жилище обхождаме до четири страници резултати. В малките квартали това обикновено покрива всички обяви, а в най-големите е извадка. Телефони, имена и снимки от обявите не публикуваме.

Почистване и повторения

Преди да смятаме каквото и да е, махаме очевидните грешки и повторенията:

• отпадат обяви с цена под 150 € или над 15 000 € месечно – обикновено грешка в цената или обява за друг вид имот;
• обяви с еднаква цена, площ, етаж и еднакво начало на описанието в един и същ квартал се броят веднъж;
• цена на квадратен метър смятаме само при посочена площ между 15 и 600 м².

Този филтър хваща повечето повторения, но не всички. Ако две агенции публикуват един и същ апартамент с различен текст или различна цена, той може да остане два пъти. Затова гледаме медианата, която е устойчива на отделни повторения, а не средната стойност.

Медиани, квартили и цена на квадратен метър

Медианата е стойността по средата на подредения по цена списък: половината обяви са под нея, половината – над нея. Ползваме я вместо средната, защото няколко луксозни апартамента лесно дърпат средната нагоре, а медианата почти не помръдват.

Долният и горният квартил са стойностите на една четвърт и на три четвърти от подредения списък. Между тях е средната половина от обявите. За целия град показваме и 10-ия и 90-ия процентил – границите, под и над които са най-евтините и най-скъпите 10%.

Минималните размери на извадката са:

• медиана по тип жилище – поне 3 обяви от този тип в квартала;
• квартили – поне 4 обяви;
• медиана на цената на квадратен метър – поне 3 обяви с посочена площ за квартала;
• премия за обзавеждане – поне по 4 обзаведени и необзаведени двустайни апартамента.

Под тези прагове не показваме число. Над тях показваме броя на обявите до всяка медиана, за да прецените сами колко тежи. Медиана от 18 обяви и медиана от 360 обяви се четат различно.

Освен медианите смятаме и разпределението по етажи (партер, 1–2, 3–5, 6–9, 10 и нагоре), дела на обявите по вид отопление сред тези, в които отоплението е посочено, и дела на обявите до определени тавани на наема – 400 €, 500 €, 600 € и така нагоре до 2 000 €.

Кварталите: 30 страници от 136 квартала

Градските числа обхващат всички 136 квартала. Отделни страници имат 30 квартала, като някои обединяват подквартали, които imot.bg води отделно: Младост събира Младост 1, 1А, 2, 3 и 4; Люлин – Люлин 1 до 10 и Люлин център; Надежда – Надежда 1 до 4; Дружба – Дружба 1 и 2; Овча купел, Красна поляна и Обеля – съответните им части. Повторенията се махат в рамките на цялата група.

Във всяка снимка преизчисляваме кварталите по същия начин, за да е сравнима динамиката. Подреждаме 30-те квартала по медиана на двустаен, по цена на квадратен метър и по брой обяви – оттам идват рангове като „13-и от 30 по цена на двустаен“.

Обектите от OpenStreetMap

OpenStreetMap е открита карта, поддържана от доброволци. От нея взимаме обектите в границите на всеки квартал: училища, детски градини, аптеки, поликлиники, зъболекари, болници, супермаркети, малки магазини, пекарни, пазари, търговски центрове, детски площадки, паркове и градини, спортни площадки, площадки за кучета, ресторанти, кафенета, барове, спирки на градския транспорт, метростанции, банки и пощи.

За всеки квартал смятаме и:

• площта му в квадратни километри;
• разстоянието от средата на квартала до пл. „Независимост“, по права линия;
• най-близките метростанции и разстоянието до тях, по права линия;
• най-близкото полицейско управление и пожарна, също по права линия.

Имената на училища, градини, пазари и болници, които цитираме, са взети от картата така, както са въведени, като ползваме само имена на кирилица. Разстоянието по права линия е по-късо от реалния път пеша; за времето до работа ползвайте навигация в часа, в който ще пътувате.

Как се смятат оценките от 1 до 10

За всеки от осемте показателя първо смятаме едно число за квартала:

• Транспорт – близост до най-близката метростанция (колкото по-близо, толкова повече точки) плюс гъстота на спирките на градския транспорт.
• Училища и детски градини – брой на квадратен километър плюс добавка за общия им брой.
• Магазини – гъстота на супермаркетите, малките магазини, пекарните, пазарите и търговските центрове плюс добавка за броя на супермаркетите.
• Зеленина и площадки – гъстота на парковете, градините и детските площадки плюс добавка за броя на парковете и градините.
• Аптеки и лекари – гъстота на аптеките, поликлиниките, болниците и зъболекарите.
• Заведения – гъстота на ресторантите, кафенетата и баровете.
• Достъпност на наема – медианата на наема на квадратен метър; тук по-ниската цена дава по-висока оценка.
• Избор на обяви – логаритъм от броя на обявите, за да не доминират най-големите квартали.

След това стойностите на 30-те квартала се разпъват линейно между 1 и 10: кварталът с най-добра стойност получава 10, този с най-слаба – 1, а останалите се нареждат пропорционално между тях. За да не се надценят много малки квартали, при смятането на гъстотата площта се приема за поне 0,4 км².

Оценките са относителни. Те казват къде е кварталът сред 30-те, а не дали е добър сам по себе си. Не ги събираме в обща крайна оценка, защото тежестта на всеки показател зависи от вас: за семейство с деца училищата тежат повече от заведенията, за студент – обратното.

Продажбите и доходността

Цените при продажба идват от 15 788 обяви за апартаменти в imot.bg към 19 октомври 2026 г. За всеки квартал смятаме медиана на цената за квадратен метър, квартили и медиани по брой стаи. Историческата крива на цените от 2008 г. насам е по публикуваните от imot.bg средни цени в обявите. Видът строителство при продажбите идва от обявите в homes.bg.

Брутната доходност е медианата на наема на квадратен метър, умножена по 12 и разделена на медианата на цената на квадратен метър при продажба. За да са сравними двете страни, наемът тук е от снимка в същия период като продажбите. Брутната доходност не отчита данъка, ремонтите и празните месеци.

Данните на НСИ

От Националния статистически институт ползваме:

• „Статистика на градовете“ – население по възраст, студенти, безработни, средна цена на апартамент и други показатели за София от 2011 до 2020 г.;
• средния годишен наем на жилище на квадратен метър за 2019 и 2020 г.;
• жилищния фонд по брой стаи от 2011 до 2025 г.;
• въведените в експлоатация нови жилища по тримесечия от 2010 г. до второто тримесечие на 2026 г.;
• средната брутна месечна заплата за София през 2026 г. и средната годишна заплата за 2024 г.

Числата на НСИ не преизчисляваме – само ги подреждаме и, където е отбелязано, правим прости изчисления като дялове и проценти. Всички са събрани на страницата „София в числа“.

Ограничения

Нито един набор от данни не е пълен. Ето какво трябва да знаете за нашите:

• Цени в обяви, не в договори. Реалните наеми често са същите или малко по-ниски след пазарлък.
• Извадка в големите квартали. Обхождаме до четири страници на квартал и тип жилище; в най-големите квартали това е извадка, а не всички обяви.
• Повторения. Филтърът не хваща обяви на един апартамент с различен текст от различни агенции.
• Кратък текст. Признаците от описанието – паркомясто, тераса, „без комисиона“ – търсим в краткия текст от списъка с обяви, затова делът им по-скоро е подценен.
• Малки извадки. В някои квартали и за някои типове жилища обявите са малко и медианата се мести лесно.
• Пълнота на картата. OpenStreetMap не е официален регистър: някои обекти липсват или са остарели, а за част от кварталите границите са по-груби и гъстотата е по-приблизителна.
• Сигурност. Няма открити данни за престъпността по квартали, затова не публикуваме рейтинг на безопасност. Даваме практични съвети и разстоянието до най-близкото полицейско управление.

Кога обновяваме

Текущите числа на сайта са от снимката на 3 ноември 2026 г. Целта ни е да добавяме нова снимка приблизително веднъж месечно. При всяка нова снимка преизчисляваме заедно медианите, графиките с динамиката и оценките на всички 30 квартала, за да остават сравними. Датата на данните е изписана на всяка страница. Ако откриете грешка, пишете ни през формата за заявка – как работим с поправките, описваме на страницата „За нас“.