Жилищният фонд на София по брой стаи срещу предлагането под наем

Какво брои НСИ и какво брои обявата

Двата източника броят стаите различно, затова започваме с уговорките. По методологията на НСИ стая е помещение с площ поне 4 м² и височина поне 2 м на по-голямата част от стените. Кухните от 4 м² нагоре влизат в жилищната площ. В обявата „двустаен“ означава всекидневна и спалня, а кухнята обикновено не се брои като стая. Затова двустайно жилище по НСИ и двустаен в обява не са непременно една и съща мярка. Сравняваме формата на разпределението, а не съпоставяме жилищата едно към едно.

Втората уговорка е прекъсването на реда. НСИ посочва, че редът на данните за жилищния фонд прекъсва през 2011 и 2022 г. Това е свързано с преброяванията от 2011 и 2021 г. Разликата е голяма. През 2021 г. едностайните са 13,4% от фонда в София, а след преброяването през 2022 г. са 9,3%. Четиристайните се покачват от 7,8% на 11,3%. Причината не е масово преустройство за една година, а това, че НСИ преизчислява фонда по резултатите от новото преброяване. Затова използваме само данните от 2022 г. нататък.

Най-чистото сравнение е между обявите за продажба и обявите под наем в imot.bg, защото там стаите се броят по един и същи начин. Обявите за продажба са от 19 октомври 2026 г. и са 15 788, а тези под наем са от 3 ноември 2026 г.

Фондът на София в края на 2025 г.

От 2022 до 2025 г. фондът расте с 29 474 жилища, или с 3,9%. Двустайните се увеличават с 12 616, тристайните с 10 271, а едностайните само с 1 894. Само за 2025 г. прирастът е 16 734 жилища. Това почти съвпада с рекордните 16 855 нови жилища по данни на НСИ, защото методиката добавя новопостроените и изважда съборените. Повече за тях има в статията за 16 855-те нови жилища.

Три картини: фонд, продажби и наеми

За да сравним трите източника, гледаме само жилищата с една до четири стаи. Обявите за продажба в нашите данни не отделят по-големите жилища.

Разликата е най-голяма при тристайните. Те са 45% от обявите за продажба, но само 34% от обявите под наем. Срещу всеки 100 тристайни, предлагани за продажба, има само 42 предлагани под наем. При двустайните съотношението е 71 на 100, при едностайните 85 на 100, а при четиристайните само 33 на 100. Колкото по-голямо е жилището, толкова по-вероятно е да се продава, а не да се дава под наем.

Тези числа показват колко често всеки вид жилище се появява под наем. На всеки 1 000 двустайни жилища в София в момента има почти 14 обяви под наем. При тристайните са 10,5, при четиристайните 6,3, а при жилищата с пет и повече стаи 3,5. Тъй като стаите в двата източника се броят малко различно, тези стойности са ориентир за посоката, а не точна мярка.

Двустайните: най-често стават квартира

Двустайният е типичната квартира в София. Той е 49% от обявите под наем при 39% от фонда. Освен това делът му расте през есента: на 15 септември двустайните са 46,7% от обявите, а на 3 ноември 48,9%. Медианата му е 650 €, а медианната площ 65 м².

Защо точно двустайните? Данните не казват кой е собственикът, но съотношенията подсказват възможен отговор. Двустайният е най-достъпното жилище, което все пак е удобно за двама: медианната му продажна цена в обявите е около 174 000 € срещу 267 000 € за тристаен. Голяма част от новото строителство също е в двустайни: от 16 855-те жилища, въведени в експлоатация през 2025 г., 44,8% са двустайни. Тристайните вероятно по-често се обитават от собствениците си и когато се освободят, по-често се продават, отколкото се отдават. Това е нашето тълкуване на съотношенията, а не измерване.

Едностайните: малко във фонда, още по-малко за продажба

Едностайните са 9,2% от фонда, 9,3% от обявите под наем и само 6,1% от обявите за продажба. Делът им под наем е по-голям, отколкото при продажбите. Възможно е малкото жилище по-лесно да намира наемател, отколкото купувач. Във всеки случай за собственика то е по-изгодно на квадратен метър. Медианата на едностаен е 450 € за 43 м², или 11,25 € на м² срещу 9,98 € при двустайните. Как площта влияе на цената на квадратен метър, разглеждаме в квадратурата на парите.

Едностайните са струпани в няколко квартала. Делът им сред обявите с една до четири стаи е:

В Студентски град всяка трета обява е за едностаен. В Център и Люлин е почти всяка пета. В Изгрев и Красно село на 3 ноември няма нито една обява за едностаен. Ако търсите малко жилище, изборът ви на практика е ограничен до няколко квартала.

Големите жилища: недостигът за семействата

Жилищата с четири и повече стаи са 16,1% от фонда, но само 7,9% от обявите под наем. Разликата не е само в бройката, а и в цената. Медианата на четиристаен е 1 440 € срещу 800 € за тристаен, тоест една стая повече струва 80% повече на месец. На квадратен метър разликата е малка: 9,21 € срещу 8,70 €. По-скъп е самият размер, не квадратният метър.

Големите жилища се срещат по-често в няколко квартала. Сред обявите с една до четири стаи четиристайните са 20,9% в Център, 20,0% в Изгрев, 19,9% в Лозенец, 17,1% в Бояна и 13,3% в Изток. В панелните комплекси като Люлин и Дружба делът им е 0,8–1,6%. Семейство, което иска четири стаи на достъпна цена, почти няма избор в тези квартали.

През есента делът на големите жилища в обявите намалява още. На 15 септември четиристайните са 7,6% от обявите под наем, а на 3 ноември 6,4%. Тристайните намаляват от 34,6% на 33,9%, а двустайните се увеличават от 46,7% на 48,9%. С други думи, новите обяви през есента са предимно двустайни. Броят на четиристайните дори леко намалява: от 573 на 557 обяви. Тристайните все пак се увеличават от 2 591 на 2 963, но по-бавно от двустайните.

Какво строим и какво ще се дава под наем

Новото строителство засилва тези разлики. През 2025 г. в София са въведени в експлоатация 16 855 жилища, от които 44,8% са двустайни, 36,6% тристайни, 7,3% едностайни и само 7,1% четиристайни. През първите две тримесечия на 2026 г. са 3 014, от които 43,2% са двустайни. Делът на двустайните в новото строителство е по-голям от дела им във фонда, затова в следващите години те вероятно ще са още по-голяма част от квартирите. Дали новите жилища вече се появяват под наем и на каква цена, разглеждаме в статията за новото строителство под наем.

За наемателя изводите са три. Двустайните имат най-голям избор и най-устойчива цена. Тристайните под наем са по-малко, отколкото подсказва фондът, но се наемат по-бавно от малките жилища, така че имате време да сравните няколко. Четиристайните под наем са рядкост и са скъпи. При дълъг престой сравнете наема с цената на покупка в калкулатора „Наем или покупка“. Повече данни за жилищата и населението на София има в раздела София в числа.