Калкулатори за наемане в София

Защо калкулатор, а не правило на палеца

Правилата от рода на „наемът да е една трета от заплатата“ са добро начало, но се чупят при първия по-конкретен въпрос. Една трета от бруто или от нето? С една или с две заплати? С какво отопление? Калкулаторите ви карат да въведете собствените си числа и показват резултата до медианите от кварталите, така че веднага виждате къде попадате спрямо пазара. Числата за наемите са от снимката на 3 ноември 2026 г.

1. Наем и заплата

Калкулаторът „Наем и заплата“ отговаря на най-честия въпрос: какъв наем мога да си позволя. Въвеждате нетния месечен доход – един или два, ако наемате с партньор – и дела, който сте готови да отделите. Получавате горна граница за наема и списък с кварталите, в които медианата за избрания тип апартамент е под нея.

Отправна точка е средната брутна заплата за София през второто тримесечие на 2026 г. по данни на НСИ – 1 943 €. След личните осигуровки и данъка тя е около 1 508 € нето. При 35% от една такава заплата границата е 528 €, а в целия град едва около 18% от обявите за двустаен са до тази сума. При две средни заплати картината се обръща – двустаен е по силите ви във всеки от 30-те квартала.

Нужни са ви: нетните ви доходи от последните месеци и представа колко стаи търсите.

2. Разходи по нанасянето

Калкулаторът „Разходи по нанасянето“ събира всичко, което се плаща еднократно в първите дни: първия наем, депозита (обикновено един или два наема), комисионната на агенцията (обикновено между половин и един наем, според агенцията), пренасянето и откриването или прехвърлянето на сметки.

За двустаен на градската медиана от 650 € сумата излиза между 1 625 € и 2 600 € още преди камиона за багажа. Калкулаторът показва и сумата за първата година – 12 наема плюс комисионната, – защото депозитът по принцип се връща в края на договора, а комисионната не.

Нужни са ви: наемът от обявата, условията за депозит и комисионна, ако вече ги знаете, и ориентировъчна оферта за пренасяне.

3. Консумативи

Калкулаторът „Консумативи“ оценява месечните сметки според площта, броя на живущите, вида отопление и цените, които въвеждате вие. Разграничава студен месец, преходен месец и лято, защото при ТЕЦ или климатик разликата между януари и юли е многократна.

Цените на тока, топлинната енергия и водата се определят от регулатора и се променят, затова калкулаторът не крие допусканията си. Най-точният резултат ще получите, ако вземете цените от последните сметки на апартамента. Помолете собственика за сметките от един зимен и един летен месец – това е обичайна и разумна молба преди подписване.

Защо е важно: от обявите, в които е посочено отопление, 78% са с ТЕЦ, а в кварталите под Витоша преобладава газът. Двата апартамента с еднакъв наем могат да имат съвсем различна зимна сметка.

4. Наем или покупка

Калкулаторът „Наем или покупка“ сравнява цената на жилище с годишния наем на подобно жилище в същия квартал. Показва колко години наем струва покупката и каква е брутната доходност. За целия град медианата при продажба е 2 540 € на м², а при наем – 9,52 € на м² месечно, което прави около 22 години наем и брутна доходност около 4,5%.

Калкулаторът позволява да въведете самоучастие, срок и лихва по примерен кредит и да сравните вноската с наема. Лихвата е ваше допускане, а не оферта на банка. Не сме лицензирани финансови консултанти и резултатът не е инвестиционен съвет – той е сметка, която подрежда въпросите преди среща с банка или консултант.

5. Данък върху наема

Калкулаторът „Данък върху наема“ е за собственици – физически лица. Данъкът е 10% от наема след приспадане на 10% нормативно признати разходи, тоест ефективно 9% от наема. При наем от 650 € на месец годишният данък е 702 €.

Калкулаторът разпределя данъка по тримесечия, показва сроковете за авансовите вноски и годишната декларация и отчита случая, в който наемателят е фирма и сама удържа данъка. Показва и как данъкът променя доходността на имота. Правилата се проверяват в Националната агенция за приходите; ние не даваме правни гаранции.

В какъв ред да ги ползвате

Ако наемате, вървете от общото към конкретното. Първо „Наем и заплата“, за да знаете тавана. После отворете страницата с кварталите и изберете два-три кандидата под тавана. Когато харесате конкретна обява, пуснете „Консумативи“ с данните за нея и „Разходи по нанасянето“ с условията на агенцията. Ако сметките и наемът заедно минат 40% от нетния доход, върнете се една стъпка назад.

Ако се колебаете дали изобщо да наемате, започнете от „Наем или покупка“ и сравнете вноската по примерен кредит с медианния наем в квартала. Ако сте собственик, „Данък върху наема“ ще ви покаже колко остава след данъка и дали наемът, който смятате да поискате, е в нормата за квартала.

Кой калкулатор за коя ситуация

Не е нужно да минавате през всички пет. Таблицата показва откъде да започнете според това, в което сте в момента.

Пример от край до край: двама души и двустаен в Младост

За да видите как калкулаторите работят заедно, ето една сметка за домакинство от двама души. Единият получава средната нетна заплата за София – около 1 508 €, другият – 1 100 € нето. Общо 2 608 € месечно. Търсят двустаен в Младост, където медианата по снимката от 3 ноември 2026 г. е 650 €.

Стъпка 1 – Наем и заплата. При 30% от общия доход таванът е 782 €, при 35% – 913 €. Медианата от 650 € прави 24,9% от дохода, а цялата средна половина на обявите в Младост – от 580 € до 750 € – е под 30%. Бюджетът стига спокойно.

Стъпка 2 – Разходи по нанасянето. Агенцията иска половин наем комисионна, собственикът – два наема депозит. С 150 € за пренасяне и 100 € за дребни разходи (наши допускания) сумата при подписване е 2 525 €. Без депозита, който би трябвало да се върне, първата година излиза средно около 698 € на месец.

Стъпка 3 – Консумативи. В Младост 94% от обявите с посочено отопление са с ТЕЦ, затова ползваме този сценарий. При примерните допускания на калкулатора сметките са около 193 € в студен, 143 € в преходен и 93 € в летен месец, средно около 135 € на месец за годината. През януари наемът и сметките заедно са 843 € – 32,3% от дохода.

Стъпка 4 – Наем или покупка. Медианната цена на двустаен в Младост в обявите за продажба е 183 400 €, тоест 23,5 години наем. При 15% самоучастие трябват 27 510 € плюс разходите по сделката. При примерна лихва 3% за 30 години вноската е около 657 € – колкото наема, но с много пари в началото и с разходите на собственика отгоре. Това е сметка, не съвет.

Стъпка 5 – Данък върху наема. Наемателите не плащат данък върху наема, но е полезно да видят другата страна на масата. Собственикът ще плати около 702 € данък годишно и ще задържи около 3,9% годишно от цената на имота преди другите си разходи. Знаейки това, по-лесно се говори за срока на договора и за депозита.

Резултат. През първата година домакинството ще плати 12 наема (7 800 €), около 1 618 € сметки по примерните допускания, комисионна от 325 € и 250 € за пренасяне и дребни разходи – общо около 9 993 €, или 833 € на месец. Това са 31,9% от общия нетен доход. Ако същото домакинство избере двустаен в Лозенец за 700 €, само наемът ще добави 600 € за годината.

Какво калкулаторите не правят

Не знаят състоянието на конкретния апартамент, договора ви и бъдещите цени на енергията. Не взимат предвид индивидуални кредитни условия, данъчни облекчения или специални режими. Показват медиани от обявите, а не цени от сключени договори. Използвайте ги като втори чифт очи над сметката, не като окончателен отговор. Ако откриете грешка в логиката им, пишете ни през формата за заявка.