Двустаен за 650 €: какво точно получавате в различните квартали

Откъде са числата

Основата е снимката на imot.bg от 3 ноември 2026 г.: всички обяви за апартаменти под наем в 136-те квартала на София, изчистени от дубликати (една и съща цена, площ, етаж и начало на текста броим веднъж). Пазарът „около 650 €“ определихме като коридор 600–700 € включително. В него попадат 2 547 обяви от всички видове и 1 775 двустайни.

За всеки от 30-те квартала на сайта изчислихме медианата на площта, етажа и етажността на сградата, дела на сградите с осем и повече етажа, отоплението и какво подчертават наемодателите в текста. Отоплението и обзавеждането се попълват само в част от обявите – съответно около половината и една пета – и затова тези проценти се отнасят само за обявите, които дават информацията. Квартали с по-малко от 20 двустайни обяви в коридора не влизат в подробната таблица, за да не правим изводи от шепа обяви.

Типичният двустаен за 650 €

Когато съберем всички 1 775 двустайни в коридора, излиза доста ясен портрет. Медианната площ е 65 м², а половината от жилищата са между 60 и 70 м². Медианният етаж е трети в сграда от шест етажа. Около една трета (34%) са в сгради с осем или повече етажа – в София това обикновено са панелни, ЕПК или нови високи сгради. Партерите са само 2%, а последните етажи – 8%.

От обявите, които посочват отопление, 80% са на ТЕЦ, 14% на газ и 6% на локално отопление (обикновено климатици или електрически уреди). Обзавеждането е почти задължително: от 381 обяви с информация 98% са обзаведени. В текста 8% подчертават ремонт или „чисто нов“ интериор, 7% – близост до метро, 6% – ново строителство или комплекс, 4% – паркомясто или гараж.

Тези средни стойности почти не се различават от целия пазар на двустайни: и там медианата е 65 м², трети етаж, сграда от шест етажа. С други думи, 650 € не е „евтиният“ или „скъпият“ сегмент на града, а самата му среда. Разликата идва, когато погледнем квартал по квартал.

Къде 650 € е дъното и къде – таванът

Най-полезният въпрос не е „колко е средният наем“, а „каква част от предлагането в квартала мога да си позволя с 650 €“. Затова за всеки квартал преброихме дела на двустайните с цена до 650 € включително.

Картината е категорична. В Люлин, Обеля и Красна поляна с 650 € можете да изберете почти от всички двустайни – медианата там е между 550 и 589 €, така че тази сума ви поставя в по-добрата половина на местното предлагане. В Кръстова вада, Изгрев и Драгалевци същата сума покрива под една трета от обявите – търсите сред най-евтините, най-често с компромис по етажа, обзавеждането или разстоянието до спирката.

Средата на графиката е интересна по друг начин. В Младост, Дружба, Център и Витоша около половината двустайни са до 650 €. Там сумата е точно на медианата и пазарът е най-гъст – в Младост има 148 двустайни в коридора 600–700 €, в Манастирски ливади – 106, в Овча купел – 105. Ако държите на избор, тези квартали ви дават най-много варианти за една и съща цена.

Еднаква цена, различен апартамент

Таблицата по-долу показва типичния двустаен в коридора 600–700 € за кварталите с поне 20 такива обяви. Площта се мени по-малко, отколкото очаквахме – между 60 и 70 м² почти навсякъде. Разликата е в сградата и в отоплението.

Няколко неща изпъкват. В Стрелбище медианният етаж е седми, а три от четири жилища са във високи сгради. В Медицинска академия е обратното – втори етаж, ниски кооперации, само 3% в сгради над седем етажа. В Красно село двустаен за 650 € е най-малкият в таблицата (60 м²), но в сгради с медиана 11 етажа.

Отоплението разделя града на два лагера. В Манастирски ливади, Витоша и Овча купел газът преобладава. В първите два сградният фонд е предимно нов, а Витоша е газифициран квартал – газификацията там започва през 2005 г. В панелните комплекси почти всички посочили отопление са на ТЕЦ. При еднакъв наем зимната сметка може да се различава осезаемо; пресметнете своя сценарий с калкулатора за консумативи и вижте разбора ТЕЦ, газ или климатик.

Където 650 € стига за тристаен

Досега гледахме само двустайни, но коридорът 600–700 € не е само за тях. От всички 2 547 обяви в него 70% са двустайни, 26% тристайни и 3% едностайни. Делът на тристайните обаче варира от 3% до 51% според квартала.

В Красна поляна и Красно село всяка втора обява в коридора е тристаен. Медианната площ на тези тристайни е 87,5 м² в Красна поляна и 95 м² в Красно село – с 25–30 м² повече от типичния двустаен на същата цена. Учудващо високо е и в Центъра: 62 тристайни за 600–700 € с медиана 82,5 м². Това са предимно жилища в по-стари сгради, където по-голямата квадратура не се плаща пропорционално.

В Кръстова вада и Витоша е обратното – тристаен за тези пари почти няма (една обява в Кръстова вада, пет във Витоша). Там 650 € купува двустаен и толкова. За семейство, което може да мине с три стаи на по-стар адрес, разликата е съществена: същите пари, една стая повече. Повече за този ефект – в Квадратурата на парите.

Тежи ли 650 € на бюджета

Средната брутна заплата в София през второто тримесечие на 2026 г. е 1 943 € по данни на НСИ. Наем от 650 € е 33,5% от нея – близо до често цитираната граница от една трета. За домакинство с две средни заплати делът пада до около 17%. Сметката е груба, защото е върху брутната заплата и не включва сметките, но дава ориентир. Изчислете своя случай с калкулатора Наем към заплата, а за подробно сравнение по квартали вижте Наемът като дял от заплатата.

Към месечната сума добавете и еднократните разходи при нанасяне: депозит обикновено от един до два наема и при наемане чрез агенция – комисиона, най-често между половин и един месечен наем. При 650 € депозитът и комисионата заедно са между 975 € (един наем депозит и половин наем комисиона) и 1 950 € (два наема депозит и цял наем комисиона), плюс първия наем. Без агенция остава само депозитът – от 650 до 1 300 €. Калкулаторът Разходи за нанасяне прави тази сметка вместо вас.

Пазарът около 650 € през есента

За седемте седмици между 15 септември и 3 ноември медианата на двустайния в града остава 650 € във всички снимки освен една (13 октомври, 630 €). Делът на двустайните в коридора 600–700 € леко намалява – от 46,2% на 15 септември до 41,4% на 3 ноември, докато общият брой двустайни обяви расте от 3 501 до 4 284. Новите обяви през октомври са по-разпръснати по цена, а не по-скъпи като цяло. Делът на обявите с цена точно 650 € се движи между 9% и 11%.

Какво да проверите на огледа

Щом площта е почти еднаква навсякъде, сравнявайте останалото. Ето кратък списък според типа сграда, която ще срещнете в коридора:

• Висок блок (8+ етажа) – работи ли асансьорът и има ли договор за поддръжка; какви са таксите за вход; има ли изолация по фасадата; при последен етаж – следи от течове по тавана.
• Ниска кооперация (до 5–6 етажа) – състояние на стълбището и покрива; как се отоплява входът; дали има мазе или таван към жилището.
• Ново строителство с газ – питайте за средната зимна сметка за газ и за тока на климатиците; проверете дали има такса поддръжка на комплекса и кой я плаща.
• ТЕЦ – има ли индивидуални разпределители по радиаторите и каква е била сметката миналия януари; на какъв дял от сградната инсталация е жилището.
• Обзавеждане – почти всичко е обзаведено, затова огледайте възрастта на хладилника, пералнята и бойлера. Те определят сметките повече, отколкото диванът.