Кой наема в София: демографията от НСИ и какво търсят наемателите

Какви данни имаме и какви не

Основният източник е „Статистика на градовете“ на НСИ за град София. Там има годишни данни за 2011–2020 г. за населението по възраст, студентите, икономически активните и безработните. Част от показателите НСИ отбелязва като оценка. По-нови данни със същата разбивка в този ред няма. Затова говорим за посоката на промяната през десетилетието, а не за точния брой хора днес.

НСИ не публикува колко от жителите на София живеят под наем, нито кой наема в кой квартал. Затова не твърдим, че дадена група наема на дадено място. Сравняваме демографските промени с нашите пет снимки на обявите в imot.bg от 15 септември до 3 ноември 2026 г., и по-специално с това кои обяви изчезват най-бързо.

Десет години на възрастовата пирамида

Общото население почти не се променя: върхът е 1 242 568 души през 2019 г., а през 2020 г. е 1 221 785. Вътре в него обаче се разместват цели поколения. Групата на 20–24 години, тоест често възрастта на първата самостоятелна квартира, губи над 42 000 души. Хората на 25–54 години, най-голямата възрастова група, са 47% от града през 2020 г. срещу 45% през 2011 г. Медианната възраст е 40,4 години.

Числата позволяват да проследим едно и също поколение. През 2015 г. в София има 48 731 души на 15–19 години. Пет години по-късно, през 2020 г., същото поколение е на 20–24 години и вече наброява 69 635 души, или с 43% повече. Разликата от около 21 000 души са хора, които са дошли в София точно на възрастта на университета и първата работа. Повечето от тях най-вероятно започват с наем. За пазара това е по-важно от общия спад на групата: младите жители намаляват, но притокът отвън остава голям и поддържа търсенето на малки и евтини жилища.

Студентите и хората, които не се виждат в статистиката

През 2020 г. в София учат 98 554 студенти, с 12% по-малко от 2011 г. Те обаче са 1,42 пъти повече от всички жители на 20–24 години. Голяма част от тях не са регистрирани като жители на столицата, а живеят тук и вероятно наемат. Същото важи за хората, които работят в София, но имат постоянен адрес другаде. Затова населението по НСИ вероятно подценява реалния брой наематели. Колко струва студентската квартира и в кои квартали е, разгледахме в статията за студентските наеми.

Работещите: стабилна активност и по-малко безработни

Икономически активните в София през 2020 г. са 549 410, почти колкото през 2015 г. (551 854), или около две трети от хората на 15–64 години. Безработицата спада бързо: от 32 477 души през 2015 г. до 9 390 през 2019 г. Делът на безработните от активните пада от 5,9% до 1,7%. През 2020 г. той се повишава до 2,4%. В София живеят и 252 004 души на 25–64 години с висше образование. Това е повече от една трета от всички жители на тази възраст.

За наемите тези числа означават, че повечето наематели работят. Средната брутна заплата в София през второто тримесечие на 2026 г. е 1 943 € месечно по НСИ, а медианата на двустаен в обявите е 650 €. Колко тежи наемът спрямо заплатата по квартали, показваме в наема като дял от заплатата. За собствения си доход сметнете дела в калкулатора наем/заплата.

Семействата с деца

Най-бързо растящата група през десетилетието са децата на 5–14 години, които се увеличават с 35%. Ражданията остават стабилни, около 12 400–13 100 годишно, а децата до 4 години са около 61 000–64 000. През 2020 г. 27 312 деца на 0–4 години посещават ясла или детска градина, тоест около 44% от тази възраст.

Семейство с деца в училищна възраст търси поне тристаен. В нашата снимка от 3 ноември тристайните са 33,9% от обявите, а четиристайните само 6,4%. Големите жилища не се разпределят равномерно в града. В Изток тристайните и четиристайните са 70% от обявите, в Стрелбище 66%, в Иван Вазов 63%, а в Драгалевци 57%. В Студентски град са само 24%, защото там всяка трета обява е за едностаен. Кварталите с най-много детски градини и училища наблизо подреждаме в статията за детската градина до вкъщи.

Хората без българско гражданство

Разликата между цялото население и хората с българско гражданство расте всяка година: от 11 986 души през 2011 г. до 31 342 през 2020 г. Това е ръст от 161%. Делът им в София се покачва от 1,0% до 2,6%. Нямаме данни за това къде живеят и дали наемат. Хората, които се преместват в нов град за работа, обаче обикновено започват с наем. Затова тази група вероятно има по-голям дял сред наемателите, отколкото сред собствениците.

Групите срещу предлагането

Ако съпоставим групите от НСИ с това, което се предлага под наем, се вижда къде пазарът е тесен. Числата за хората са от последната година в реда на НСИ, а тези за обявите са от 3 ноември 2026 г.

Едностайните са само 9,3% от обявите, макар студентите и младите хора, дошли сами в града, да са десетки хиляди. Това е едно от обясненията защо едностайните първи изчезват от пазара. Семействата имат по-голям избор, но плащат за него с по-висок наем и по-малко квартали, в които има достатъчно големи жилища.

Какво изчезва най-бързо от обявите

Демографията не казва какво търсят хората, но обявите показват следа от търсенето. Проследихме обявите от 15 септември до 3 ноември 2026 г. Изчезването на обява не означава непременно сключен договор, но разликата между ценовите групи е много ясна:

От обявите до 500 € на пазара остават само 22%. От тези над 1 500 € остават 63%. Търсенето е съсредоточено в долната и средната част на пазара, тоест там, където са студентите, младите специалисти и домакинствата с една заплата. Скъпите обяви стоят седмици и, както видяхме в анализа на есенния пик, често поевтиняват.

Най-бързо се обновява предлагането в Люлин, Банишора, Обеля и Хаджи Димитър, където медианите са под градската. Най-бавно се движат обявите в Изгрев, Бъкстон и Драгалевци. Там жилищата са по-големи и по-скъпи, а наемателите са по-малко.