Квадратурата на парите: защо малкият апартамент е по-скъп на квадрат

Кривата: от 14 до 8 евро на квадрат

Взехме всички обяви за апартаменти под наем с посочена площ между 15 и 600 м² и ги разделихме на пет групи. За всяка група изчислихме медианата на цената на квадратен метър, тоест стойността, под и над която са половината обяви.

Най-рязкото поевтиняване на квадратния метър е между първите две групи: от 14,29 на 10,93 €, или с 24%. След 60 м² кривата се изглажда. От 80 до над 100 м² разликата е само 6%.

Фиксираната част на наема

Защо се получава така? Най-простото обяснение идва, ако нарисуваме наема срещу площта. Точките се подреждат почти по права линия, която не започва от нулата.

За обявите с площ от 25 до 150 м² линията може да се опише така: наем ≈ 175–200 € + около 7 € за всеки квадратен метър. Първото число е „фиксираната част“ – това, което струва всяко жилище, независимо колко е голямо. В него влизат кухнята, банята, входната врата, адресът, асансьорът и самото право да имаш отделно жилище. При 30 м² тази фиксирана част е близо половината от наема. При 120 м² е под една пета.

Може да го видим и като цена на всеки допълнителен метър. Между типичния апартамент от 50 м² (540 €) и този от 68 м² (650 €) разликата е 110 € за 18 м² – около 6 € на метър. Между 68 и 87 м² са 100 € за 19 м², около 5 € на метър. Тези „допълнителни“ метри са два до три пъти по-евтини от средната цена на квадрат в малкото жилище.

Обърнете внимание на долния край: между 25 и 54 м² медианният наем расте само от 450 на 510 €, докато площта почти се удвоява. Тук е най-изгодната зона за всеки, който търси повече място за малко повече пари.

Кривата има и друг край. Около 115–145 м² квадратният метър е най-евтин – под 8 €, а след 180 м² отново поскъпва и при 195–204 м² стига 10,30 €. Това вече е друг пазар: луксозни апартаменти и мезонети, които се търсят от малко хора и се оценяват по други правила.

Една и съща стаичност, различна площ

Може да се помисли, че разликата идва от броя на стаите – едностайните са скъпи, тристайните евтини. Затова сравнихме апартаменти с еднакъв брой стаи, но различна площ.

Правилото важи и вътре в един тип. Двустаен от 85–90 м² струва само 110 € повече от двустаен от 50 м², но дава с над 30 м² повече площ. При тристайните разликата между 70 и 120 м² е около 200 € месечно. Големите двустайни са сред най-изгодните предложения на квадрат в града – при 80–100 м² квадратът е с 25% по-евтин, отколкото при 40–60 м².

Къде малкото жилище е най-скъпо

Във всеки квартал малките жилища са по-скъпи на квадрат, но разликата варира. Сравнихме медианата €/м² на жилищата под 60 м² с тази на жилищата над 80 м² в кварталите, в които има поне по 8 обяви от двата вида.

В Дианабад малкото жилище излиза 12,73 €/м², а голямото – 8,33 €/м²: разлика 53%. В Кръстова вада малките са 15,00 €/м² – най-скъпият квадрат сред 30-те квартала. В Центъра малките жилища са особено много – 141 обяви – и излизат по 13,40 €/м², а големите – по 9,10 €/м².

В другия край са Стрелбище, Изток и Младост, където разликата е 20–27%. В Изток причината е в другия край: големите апартаменти там са сравнително скъпи (10,15 €/м², над средното за града). В Младост малките жилища са 135 и са по 11,11 €/м² – едно възможно обяснение е, че голямото предлагане държи цената им по-близо до средната.

Есента вдигна малките, свали големите

Сравнихме петте снимки на пазара от 15 септември до 3 ноември 2026 г. по същите групи площи.

Само най-малките жилища поскъпнаха – със 7% за седем седмици, а броят на обявите в тази група нарасна от 211 на 264. Едно правдоподобно обяснение е студентският сезон: в Студентски град почти половината от обявите (169 от 343) са под 60 м². Големите жилища леко поевтиняха. Седем седмици обаче са кратък период и не бива да ги четем като тенденция.

При покупка разликата е много по-малка

Интересно е да сравним наема с продажните цени. В обявите за продажба от 19 октомври 2026 г. квадратният метър в едностаен струва 2 667 €, в двустаен 2 548 €, в тристаен 2 500 €. Едностайният е само със 7% по-скъп на квадрат от тристайния. Под наем разликата е 29%: 11,25 срещу 8,70 €/м².

Затова собствениците на малки жилища получават най-висок наем спрямо цената, която са платили – брутната доходност при едностайните е около 5%, срещу около 4,2% при тристайните. Наемателят, който избира студио, на практика плаща най-скъпия квадратен метър в града – цената на самостоятелността. Подробно за доходността по квартали писахме в картата на брутната доходност.

Как да използвате това при търсене

• Сравнявайте наема на човек, не само на квадрат. Двама души в двустаен от 65 м² за 650 € плащат по 325 €, а един човек в едностаен от 40 м² за 450 € плаща всичко сам. Ако имате съквартирант, по-голямото жилище почти винаги е по-евтино за всеки.
• Питайте за реалната площ. В обявите обикновено е посочена застроената площ, която може да включва дял от общите части. Попитайте колко е полезната площ на самото жилище – при малките апартаменти разликата тежи повече.
• Търсете в сладката зона. Между 45 и 65 м² наемът расте бавно, а площта – бързо. Голям едностаен или малък двустаен често дават най-много място на евро.
• Сметнете и отоплението. По-голямото жилище се отоплява по-скъпо. Проверете колко ще ви струва зимата в калкулатора за консумативи, преди да изберете „още 20 квадрата“.
• Проверете бюджета. Колко от заплатата ще отива за наем при всеки вариант, ще видите в калкулатора „наем към заплата“.