Данъци при наема през 2026: кой какво плаща и как това стига до наемателя

Кой какво дължи накратко

Текстът е информационен и не е правна или данъчна консултация. Законите и местните наредби се променят, затова за конкретния си случай проверете актуалния текст или се консултирайте със специалист.

Наемателят, който е физическо лице и плаща наем на друго физическо лице, няма данъчни задължения за самия наем. Той няма и задължение да удържа или да декларира данък за наемодателя.

Как се смята данъкът върху наема

По чл. 31 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица облагаемият доход от наем е наемът, намален с 10% нормативно признати разходи. Върху остатъка се плаща плоският данък от 10%. Реално това са 9% от целия наем. Наемодателят не доказва разходи, просто приспада 10% и плаща данък върху останалите 90%.

Медианите са от нашата снимка на всички обяви в imot.bg към 3 ноември 2026 г. Това са обявени цени, а реалната договорена сума може да е по-ниска.

Авансово и годишно деклариране

Когато наемателят е физическо лице, наемодателят сам внася авансов данък всяко тримесечие до края на месеца след него: за първото тримесечие до 30 април, за второто до 31 юли и за третото до 31 октомври. За четвъртото тримесечие авансов данък по правило не се внася, а всичко се изравнява в годишната данъчна декларация, която се подава до 30 април на следващата година. При двустаен на 650 € една тримесечна вноска е 175,50 €.

Когато наемателят е фирма, например работодател, който плаща жилище на свой служител, данъкът се удържа от фирмата при изплащането на наема. Тя подава и информацията към НАП. Наемодателят и тогава декларира дохода в годишната си декларация.

Ако искате да сметнете конкретна сума, например при наем, който се променя през годината, използвайте калкулатора за данък върху наема.

Колко данък носи двустаен в различните квартали

Данъкът е пропорционален на наема, затова разликите между кварталите повтарят разликите в цените. При медианата на двустаен годишният данък е от 594 € в Люлин и Красна поляна до 934 € в Изгрев. Осем квартала, сред които Младост, Дружба и Център, са точно на 702 €, защото медианата им е 650 €.

По-интересно е какво остава на собственика спрямо цената на жилището. За всеки квартал имаме и обявите за продажба в imot.bg от 19 октомври 2026 г. От тях се изчислява брутната доходност: годишният наем като процент от цената. Ако от наема се приспадне само данъкът от 9%, доходността намалява с почти една десета.

В Обеля брутната доходност е 5,85%, а след данъка е 5,32%. В Изгрев е съответно 2,80% и 2,55%. В тези числа още няма данък сгради, ремонти, месеци без наемател и евентуална комисионна. Реалната печалба е по-ниска. Затова в кварталите с ниска доходност всеки допълнителен разход тежи повече на наемодателя, а това може да се отрази на условията, които предлага. Повече за доходността има в анализа къде отдаването под наем носи над 5%.

Данък сгради и такса битови отпадъци

Данъкът върху недвижимите имоти се дължи от собственика (чл. 11 от Закона за местните данъци и такси). Размерът му е определен промил от данъчната оценка на имота, а промилът се приема от Столичния общински съвет. За основно жилище законът дава 50% намаление (чл. 25, ал. 1 ЗМДТ). Човек обаче може да има само едно основно жилище. Ако декларира повече от едно, облекчението отпада. Затова, ако собственикът живее другаде, отдаденият апартамент обикновено се облага изцяло.

Таксата за битови отпадъци също е за собственика (чл. 64 ЗМДТ препраща към лицата по чл. 11). От 1 януари 2026 г. са в сила промени в закона, според които количеството отпадъци е водещата основа за определяне на таксата. Сред допустимите основи са индивидуално определеното количество, броят на ползвателите на услугата в имота и площта на имота. Таксата се определя за календарна година. Логиката е по-близо до принципа „замърсителят плаща“, но конкретният начин на изчисляване в София зависи от общинската наредба и от решенията на Столичния общински съвет. Затова не правим предположения за сумата.

За наемателя това има практично следствие. Ако таксата започне да зависи от броя на хората в имота, броят на обитателите става част от сметката. Уговорете в договора кой плаща таксата и как ще се разпредели, ако тя се промени по време на наема.

Как данъците стигат до наемателя

Данъкът е разход на наемодателя, но цената на наема се определя от пазара. Ако собственик иска след данъка да получава 650 € чисто, той трябва да поиска 714 €, тоест 9,9% повече. Дали ще успее, зависи от конкуренцията, а данните показват, че тя е голяма.

Между 15 септември и 3 ноември 2026 г. броят на обявите в София се увеличава със 17%, от 7 499 на 8 753. Медианата на двустаен стои на 650 €, а всяка четвърта обява, която остава на пазара седем седмици, сваля цената. В такава среда наемодателят трудно може просто да добави данъка към наема. Ако го прехвърля, по-вероятно е да го направи чрез условията: такси, сметки или по-малко гъвкавост при депозита. Това не може да се измери от обявите, защото условията почти никога не са описани в тях. Затова ги четете внимателно в договора.

За наемодателя данъкът е и въпрос на парични потоци. При наем от 650 € за едно тримесечие се събират 1 950 €, от които 175,50 € отиват за авансовия данък. Ако в договора се уговаря плащане за няколко месеца напред, запишете точно за кои месеци е платено, за да няма спор после.

Какво да има в договора

В нито една от 8 753-те обяви в нашата снимка в краткото описание не се срещат думите „данък“, „фактура“ или „ТБО“. Условията се договарят на място, затова ги запишете:

• Наемната цена точно както се плаща, с начина и датата на плащане. При спор писменият договор и банковите преводи са най-силното доказателство и за двете страни.
• Кой плаща данък сгради и ТБО. По закон е собственикът. Ако договорът ги прехвърля на вас, сумите трябва да са посочени, а не „всички такси“.
• Таксата за поддръжка на входа и разходите на етажната собственост. Те не са данък и е добре да са отделени в договора.
• Как се разпределят ремонтите: дребни поправки срещу подмяна на уреди, бойлер или дограма.

За да видите колко ще ви струва жилището общо, с наема, сметките и еднократните разходи, използвайте калкулатора за разходите при нанасяне и калкулатора за консумативи.