Наем или покупка: какво казват числата за 30-те квартала на София

Две числа, които казват почти всичко

Съотношението цена към годишен наем показва колко години наем струва едно жилище. Смята се като цената на апартамента се раздели на годишния наем за подобен апартамент. Ако двустаен струва 183 400 €, а се отдава за 650 € месечно, съотношението е 183 400 ÷ (650 × 12) ≈ 23,5 години.

Брутната доходност е същото число, обърнато и в проценти: годишният наем, разделен на цената. При 23,5 години тя е около 4,3%. „Брутна“ означава, че не са извадени данъкът, ремонтите, празните месеци и таксите – нетната доходност винаги е по-ниска.

За наемателя високото съотношение е добра новина: наемът е евтин спрямо покупката. За собственика е обратното – всяко евро в имота носи по-малко наем. Колко остава на собственика след данъка, пресмята калкулаторът за данъка върху наема.

Какво показват 30-те квартала

Доходността по квартали е изчислена от медианата на цената за квадратен метър в обявите за продажба и медианата на наема за квадратен метър. Графиката подрежда всички 30 квартала.

Моделът е ясен: колкото по-скъп е квадратният метър при продажба, толкова по-ниска е доходността. Наемите в престижните квартали са по-високи, но не толкова, колкото цените. В Изгрев квадратният метър се продава за 4 286 €, повече от два пъти по-скъпо от Обеля с 1 895 €, а наемът на квадратен метър е само с около 11% по-висок. В панелните комплекси е обратното – цените са по-ниски, а наемите се държат, защото търсенето от млади хора и студенти е постоянно. Защо точно те водят по доходност, разглеждаме в статията „Къде отдаването под наем носи над 5%“.

Двете колони с години се различават, защото първата е по квадратен метър за всички апартаменти, а втората – за двустайните. В Изгрев обявите за продажба на двустаен са само 12, затова последната колона там е груба оценка. За целия град медианата на обявите за продажба на двустаен е 173 788 €, а наемът – 650 €, което прави 22,3 години.

Цените не вървят само нагоре

Средната цена на квадратен метър в обявите за продажба в София по статистиката на imot.bg е минала през пълен цикъл. През юни 2008 г. тя е 958 €, до юни 2012 г. пада до 614 € – с 36% – и чак в края на 2018 г. се връща над нивото от 2008 г. От дъното до октомври 2026 г. цената се е увеличила 4,1 пъти, а само от юни 2025 г. насам – с 15%.

Графиката не предсказва какво ще стане. Тя напомня, че покупката е дългосрочно решение, при което цената на имота може да се движи и в двете посоки. Наемателят носи друг риск – наемът може да се повиши при подновяване на договора, – но може и да се премести за месец-два.

Ипотеката в общи линии

Когато жилището се купува с кредит, банките в България трябва да спазват изискванията на БНБ, обявени през 2024 г.: кредитът да е до 85% от стойността на имота, вноските по всички кредити да са до 50% от месечния доход на кредитополучателя, а срокът – до 30 години. Преди да разчитате на тези граници, проверете дали са актуални.

Да вземем двустаен в Младост на медианната цена от 183 400 €. При 15% самоучастие трябват 27 510 € собствени пари, а кредитът е 155 890 €. Към самоучастието добавете разходите по сделката – местен данък при придобиване, нотариални и регистрационни такси и евентуално комисионна.

Лихвите в таблицата са примерни допускания, не оферти на банка. При 3% месечната вноска от 657 € е почти равна на медианния наем за двустаен в Младост от 650 €. Това не прави двете неща равни:

• собственикът плаща още данък сгради, такса за битови отпадъци, ремонти, застраховка и вноски във фонда на входа, а през първите години по-голямата част от вноската е лихва – 4 632 € от 7 886 € при 3%;
• наемателят не замразява 27 510 € плюс разходите по сделката и може да ги държи на друго място, но не натрупва собственост;
• гъвкавостта е различна: смяната на квартал при наем отнема един-два месеца, а при собственост – продажба или отдаване.

Въпроси, които да си зададете

Числата не взимат решението вместо вас. Преди да изберете между наем и покупка, отговорете честно на няколко въпроса:

• Колко години смятате да живеете в същия квартал? Колкото по-кратък е хоризонтът, толкова по-тежки са еднократните разходи по покупката.
• Колко сигурен е доходът ви за следващите години и има ли резерв, ако вноската се увеличи при променлива лихва?
• Какво ще стане със самоучастието, ако не купите – ще стои в банка, или ще бъде изхарчено?
• Кварталът, в който можете да купите, същият ли е като този, в който искате да живеете под наем?
• Какво съотношение цена към наем има точно там? В квартал с 35 години наем наемът е относително евтин; в квартал със 17 години е обратното.

Как работи калкулаторът

Избирате квартал и брой стаи или въвеждате собствени цена и наем. Калкулаторът показва съотношението цена към годишен наем, брутната доходност и сравнява медианите с кварталната. По желание въвеждате самоучастие, лихва и срок на примерен кредит и получавате месечната вноска до наема за същото жилище. Резултатът е сметка, не препоръка.

Важно: не сме лицензирани финансови или инвестиционни консултанти и тази страница не е инвестиционен съвет. Тя подрежда публично достъпни числа. За решение за покупка или кредит се консултирайте с банка, независим финансов консултант и юрист.