16 855 нови жилища за година: какво значи рекордът на НСИ за наемателите

Рекордът в една линия

НСИ брои жилищата в момента, в който сградата получи документ за въвеждане в експлоатация. С други думи, статистиката отчита края на строежа, а не началото му. Сградите, които влязоха в числото за 2025 г., са проектирани и започнати години по-рано, когато пазарът изглеждаше по различен начин.

Серията за столицата показва три ясно различни периода. До 2018 г. годишно се завършват между 218 и 506 жилища – дъното след кризата от 2009 г. Между 2019 и 2024 г. обемът се качва стъпаловидно от 1 559 до 6 888. А 2025 г. е скок, който не прилича на нищо от предишните петнадесет години.

Сумата за шестте години 2020–2025 е 45 318 жилища. За сравнение, според същата статистика жилищният фонд на столицата към края на 2025 г. е 791 482 жилища. Само за последната година фондът е нараснал с 16 734 – почти точно колкото са новите жилища, което показва, че събарянията и преустройствата са пренебрежимо малко на фона на новото.

Една уговорка за дългите редове: между 2021 и 2022 г. фондът „скача“ от 620 528 на 762 008 жилища. Това не е строителство, а преизчисляване след преброяването от 2021 г. Затова сравнявайте фонда само в рамките на 2011–2021 или 2022–2025 г.

Тримесечие по тримесечие: пик в края на 2025 г.

Годишната цифра крие голяма неравномерност. Най-силното тримесечие в цялата серия е последното за 2025 г. – 5 063 жилища. Следват първото (4 560) и второто (3 890) тримесечие на същата година. После идва рязко забавяне: през първите шест месеца на 2026 г. са въведени 3 014 жилища срещу 8 450 за същия период на 2025 г., или с 64% по-малко.

Не правим прогноза от тази крива. Тримесечните данни на НСИ зависят от това кога сградите получават документите си, а големите комплекси често минават наведнъж и „издуват“ едно тримесечие за сметка на друго. Сигурното е друго: жилищата от рекордната 2025 г. вече са физически налични и част от тях търсят наематели точно сега, през есента на 2026 г.

Какво се строи: двустайните водят

Новото строителство не е копие на стария фонд. В него има повече двустайни и по-малко едностайни и четиристайни. Поставихме една до друга четири структури: завършените през 2025 г. жилища, целия фонд към края на 2025 г., всички обяви за наем на 3 ноември 2026 г. и само онези обяви за наем, в които сградата е описана като нова.

Разликата в последните две колони е най-интересната. Сред обявите в нови сгради двустайните са 60,6%, докато сред новозавършените жилища са 44,8%. Това означава, че двустайните в новите сгради стигат до пазара на наеми по-често от тристайните. Вероятното обяснение е, че двустайният е най-лесният за отдаване формат и затова по-често се купува с цел наем, докато тристайните в нови сгради по-често остават за собствено живеене и рядко стигат до обявите.

За наемателя изводът е практичен. Ако търсите двустаен в нова сграда, предлагането е относително голямо и има с кого да сравнявате. Ако търсите тристаен в нова сграда, изборът е видимо по-тесен – само 153 обяви в целия град на 3 ноември.

Колко от новото стига до обявите

Обявите в imot.bg нямат надеждно поле за година на строителство – то е попълнено в шепа случаи. Затова потърсихме думите, с които наемодателите сами описват сградата: „нова сграда“, „ново строителство“, „новопостроен“, „акт 16“, „нов комплекс“, „чисто нов“ и подобни. Това е долна граница – наемодател, който не е написал нищо за сградата, остава в групата на „останалите“.

За седем седмици обявите в нови сгради са се увеличили с 23% (от 497 на 612), докато целият пазар е нараснал с 17%. Има движение, но то е постепенно. Медианата на всички обяви остава 700 € на всяка от петте дати, а на двустайните – 650 € на четири от тях (с кратко слизане до 630 € на 13 октомври).

Къде новите сгради влизат в наемния пазар

Обединихме петте снимки и изчистихме повторенията, за да имаме по-голяма извадка – общо 19 892 уникални записа, от които 1 435 в нова сграда. Делът по квартали показва къде строителството от последните години вече се е превърнало в предлагане за наематели.

Начело са Кръстова вада, Дружба, Банишора и Овча купел – там приблизително всяка девета обява е в нова сграда. В другия край са Иван Вазов (под 1%) и Изток (2,1%), където почти няма свободни парцели и предлагането е от стария фонд. Най-голямото единично струпване обаче е извън 30-те квартала на сайта: в Малинова долина на 3 ноември има 52 обяви в нови сгради.

Обявите за продажба подсказват какво предстои. В данните за продажби от 19 октомври 2026 г. делът на апартаментите „в строеж“ е 75% в Овча купел, 65% в Обеля, 55% в Дружба и Манастирски ливади, 52% във Витоша и Кръстова вада. Ако и тези сгради последват модела от 2025 г., част от тях ще се появи като двустайни под наем в следващите години. В Изток и Гео Милев делът „в строеж“ е 4%, а в Борово – нула.

Новото е по-скъпо – с колко точно

Средно на 3 ноември двустаен в нова сграда се предлага за 700 €, а останалите двустайни – за 640 €. На квадратен метър разликата е 10,28 срещу 9,42 €. Това сравнение обаче смесва различни квартали: новите сгради са повече там, където наемите и без това са по-високи.

Когато сравним обяви в един и същ подквартал и с еднакъв брой стаи, надценката се свива до около 5–6%. С други думи, „новото“ струва на наемателя приблизително 30–40 € месечно за типичен двустаен. Подробния разрез по квартали и по година на сградата сме описали отделно в Ново строителство под наем: колко струва годината на сградата.

Една разлика, която рядко се вижда в цената, е отоплението. От обявите в нови сгради, които посочват отопление, 29% са на газ и 9% на локално отопление, а ТЕЦ е 62%. При останалите ТЕЦ е 79%, а газът – 16%. Новата сграда често означава друга зимна сметка, затова пресметнете своя вариант в калкулатора за консумативи.

Какво да направите като наемател

Пазар с много новозавършени жилища дава на наемателя повече лостове, отколкото преди пет години. Няколко неща, които си струва да проверите:

• Статус на сградата. Попитайте дали сградата е въведена в експлоатация и дали има открити партиди за ток, вода и отопление на името на собственика. Без това може да се окаже, че плащате ток „на строителен“ режим или чакате газ месеци наред.
• Строежите наоколо. В кварталите с висок дял „в строеж“ (Овча купел, Обеля, Дружба) новата сграда често е заобиколена от бъдещи строителни площадки. Огледайте околните парцели и попитайте кога ще започнат работа.
• Сравнението. Щом в един комплекс има няколко еднакви двустайни под наем, отправната точка за преговор е най-евтиният от тях, а не обявената цена.
• Таксата за поддръжка. В затворените комплекси има такса за общите части и охраната. Договорете писмено кой я плаща – наемателят или собственикът.
• Еднократните разходи. Депозитът обикновено е 1–2 месечни наема, а комисионата на агенция е 50–100% от един наем. Пресметнете общата сума в калкулатора за разходите по нанасяне.

Ако имате гъвкавост за квартала, сравнете съседни места с много и с малко ново строителство. Например Студентски град и Младост имат съответно 9,7% и 7,1% обяви в нови сгради при близки медиани – там новото не е лукс, а част от обичайния избор.