Къде отдаването под наем носи над 5%: карта на брутната доходност

Как изчислихме доходността

Брутната доходност е годишният наем като процент от цената на жилището. Смятаме я на квадратен метър, за да не зависи от размера на апартаментите в квартала:

брутна доходност = медиана на наема €/м² × 12 ÷ медиана на продажната цена €/м²

Наемите са от снимката на imot.bg на 3 ноември 2026 г. – всички апартаменти с площ между 15 и 600 м², след премахване на повтарящите се обяви. Продажните цени са от 15 788 обяви за продажба в imot.bg към 19 октомври 2026 г. И двете числа са искани цени. Реалната доходност на конкретен собственик зависи от цената, на която е купил, от празните месеци и от разходите, които разглеждаме по-долу.

Картата: 30 квартала от 2,9% до 5,9%

Три групи се виждат с просто око. Над 4,5% са кварталите с най-евтините жилища за покупка – Обеля, Люлин, Дружба, Овча купел, Банишора, Надежда. Между 3,5% и 4,5% е широката среда на града. Под 3,1% са скъпите централни и южни квартали – Лозенец, Изгрев, Изток, Иван Вазов, Медицинска академия – и Стрелбище, където наемът на квадратен метър е най-ниският сред 30-те (8,37 €).

Защо водят големите комплекси

Отговорът е в разликата между двата пазара. Наемът на квадратен метър в 30-те квартала се движи между 8,37 и 11,41 € – най-скъпият квартал е само 1,36 пъти над най-евтиния. Продажната цена е между 1 895 и 4 286 €/м² – разлика 2,26 пъти. Наемателят плаща за квартала много по-малка надценка от купувача.

Затова доходността следва почти изцяло цената за покупка. Коефициентът на корелация между двете в 30-те квартала е −0,92: колкото по-евтин е квадратният метър, толкова по-висока е доходността. В Обеля квадратен метър се купува за 1 895 €, а се дава под наем за 9,28 € – почти колкото в Центъра (10,32 €), където купуването струва 3 171 €.

Сградите също обясняват част от картината. Обеля, Люлин, Дружба и Овча купел са строени основно между края на 60-те и началото на 90-те години с едропанелни серии и блокове с едроплощен кофраж (ЕПК) – в Обеля и Овча купел това е серията Бс-69-Сф-УД-83 от 1983 г., в Люлин – предимно Бс-2-69 и ЕПК блокове над 9 етажа. Купувачите плащат за такива апартаменти по-малко, но под наем те се предлагат почти на средната за града цена на квадратен метър – в Дружба дори над нея (10,00 € срещу 9,52 €). Изключението в челото е Кръстова вада – квартал с почти изцяло ново строителство, който влиза в горната половина само защото там е най-високият наем на квадратен метър в града (11,41 €).

От бруто към нето: данъкът и празните месеци

Брутната доходност е горната граница. Първото, което я намалява, е данъкът. Когато наемодателят е физическо лице, данъкът е 10% върху наема след приспадане на 10% нормативно признати разходи – ефективно 9% от наема (чл. 31 от ЗДДФЛ). Наемателят не плаща данък върху наема. Второто е времето без наемател. Не знаем колко точно стоят празни апартаментите, затова показваме сценарий с един празен месец годишно.

Да го видим в евро за един двустаен. В Обеля типичният двустаен за продажба е 126 500 €, а медианният наем – 570 €. Годишният наем е около 6 830 €, данъкът – около 615 €, остават около 6 220 €. В Лозенец двустаен струва 291 200 €, наемът е 700 €: 8 400 € годишно, 756 € данък, остават 7 644 €. Наемодателят в Лозенец получава с около 1 400 € повече на година, но за жилище, което струва 2,3 пъти повече.

Нетната доходност може да се преведе и в години. При 4,10% след данък средното жилище в София връща цената си от наем за около 24 години. В Обеля, при 5,35%, сроковете са около 19 години, а в Лозенец, при 2,73% – близо 37 години. Това са години без лихви по кредит, без ремонти и без празни месеци, така че реалният срок е по-дълъг. Сравнението между кварталите обаче остава същото: разликата между началото и края на картата е почти двойна.

Извън таблицата остават разходи, които са задължение на собственика, освен ако договорът не казва друго: данъкът върху сградата и таксата за битови отпадъци (от 2026 г. общините преминават към нов начин на определяне на таксата, по-близо до принципа „замърсителят плаща“, и сумата може да се промени), застраховката, ремонтите между наемателите, евентуално подмяна на обзавеждане. Пресметнете конкретния данък в калкулатора за данък върху наема. Подробностите по декларирането и авансовите вноски проверете в НАП или при счетоводител – тук не даваме правни гаранции.

Малкият апартамент носи повече

Доходността зависи и от размера. За целия град сравнихме наема на квадратен метър с продажната цена на квадратен метър за всеки брой стаи.

При покупка едностайният е само с 5% по-скъп на квадратен метър от двустайния, но под наем – с 13%. Тристайният е почти на същата цена на квадратен метър като двустайния при покупка, а под наем – с 13% по-евтин. Защо малките жилища са толкова по-скъпи на квадрат под наем, разглеждаме в статията „Квадратурата на парите“. За собственика изводът е, че едностайните и малките двустайни дават най-висока доходност, но и най-често сменят наематели.

Доходност срещу поскъпване

Ниската доходност в скъпите квартали често се оправдава с очакването, че там жилищата поскъпват по-бързо. Проверихме това с историята на средните цени в imot.bg за периода от юни 2021 г. до октомври 2026 г. Корелацията между доходността днес и средногодишния ръст на цените за тези пет години е практически нула (0,05).

Примерите го показват ясно. Обеля е с най-висока доходност (5,88%) и средногодишен ръст на цената от 13,9%. Изгрев е с най-ниска доходност (2,94%), а цените там растат с 16,7% годишно. Най-бързо са поскъпнали жилищата в Кръстова вада – с 19,4% годишно – при доходност 4,72%. Иван Вазов е с ниска доходност и най-бавния ръст сред 30-те квартала – 12,9% годишно. Миналото не е прогноза, но тези пет години не потвърждават, че ниската доходност се компенсира автоматично с по-бързо поскъпване.

Какво означава това за наемателя

Картата на доходността е инструмент на собственика, но тя казва нещо и на наемателя. В кварталите с висока доходност отдаването е изгодно и предлагането е голямо: в Овча купел, Люлин и Дружба има съответно 389, 319 и 247 активни обяви. Там имате избор и основание да сравнявате.

В кварталите с ниска доходност наемът е „евтин“ спрямо стойността на жилището – плащате под 3% годишно от цената на имота, в който живеете. Ако се колебаете между наем и покупка в такъв квартал, сметката обикновено е в полза на наема; проверете я с калкулатора „наем или покупка“ и с нашето сравнение колко години наем е един апартамент.

И още нещо: данъкът върху наема е задължение на наемодателя, а не ваше. За ваша сигурност плащайте наема по банков път и пазете разписките – така при спор имате доказателство колко и кога сте платили.