Оборище под наем – стар център, посолства и цената на адреса

Посолства, кооперации и Докторската градина

Район „Оборище“ обхваща източната част на центъра – северната част на Зона А, включително части от античната Сердика. Улицата, около която се оформя кварталът, носи името „Оборище“ от 1892 г.; преди това, от 1883 г., е била „Плевенска“. В началото на XX век по нея се строят представителни къщи, голяма част от които днес са посолства и резиденции.

Архитектурата е част от цената на адреса. Къщата на Горгас (1908 г., арх. Кирил Маричков и Георги Фингов) днес е посолството на Франция. Сградите с готически кули на Юлиан и Иван Парушеви (арх. Никола Лазаров) са при бул. „Евлоги и Христо Георгиеви“. Сградата на Елиза Славчева на ул. „Оборище“ 43 е сред първите в София с железобетонна конструкция. След 1944 г. се появяват кооперации от социалистическия период, като тези по ул. „Сан Стефано“ до Докторската градина по проект на арх. Богдан Томалевски.

Районът е с площ 3,07 км² и 211 недвижими паметника на културата. Към 15.06.2023 г. в него живеят 34 702 души по настоящ адрес. Голяма част от жителите работят в държавната администрация; наоколо са министерства, посолства и три висши училища – Националната художествена академия, Музикалната академия и Военната академия. Ориентири са храм-паметникът „Св. Александър Невски“, Националната библиотека и Националният военноисторически музей.

Наемите в Оборище в числа

Към 3 ноември 2026 в imot.bg има 191 активни обяви за апартаменти под наем в Оборище. Медианата на всички обяви е 750 €, а половината от тях са между 560 € и 1 300 € на месец, ако изключим най-евтините и най-скъпите 10%.

Двустаен апартамент тук струва около 700 € (медиана от 95 обяви, обикновено 70 м²) — над медианата за София от 650 € с 8%. По този показател кварталът е 26-и от 30-те в сайта, като 1 означава най-достъпен.

Цената на квадратен метър е 10,44 €/м² месечно (половината обяви между 9,14 и 12 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

От 15 септември до 3 ноември 2026 медианата се е понижила от 770 € на 700 € (-9,1%), което се вижда и на графиката с петте снимки по-долу.

В 93% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Какво плащате за адреса

Двустайните са 95 от 191 обяви и стоят на медиана 700 € при около 70 м². Половината от тях са между 640 и 750 €. В класацията по двустаен Оборище е 26-о от 30 (1 = най-евтин) – само четири квартала са по-скъпи.

Тристайните излизат около 900 € (725–1100 €) за около 99 м², или 9,52 €/м². Четиристайните са 18 и имат широк диапазон – медиана 1775 €, а половината между 990 и 2900 € – защото тук влизат и представителни апартаменти от около 188 м².

Най-интересни са едностайните. Те са само 16, с медиана 480 € за около 38 м² – цели 15 €/м², срещу 11,25 €/м² за едностаен средно в града. Сред 30-те квартала по-скъп квадрат при едностайните има само Кръстова вада.

Бюджетът определя картата. До 600 € са едва 17% от обявите, до 700 € – 46%, до 800 € – 62%. С 500 € в джоба изборът е 7% от предлагането. Колко от заплатата отива за наем в различните квартали, показваме в наемът като дял от заплатата.

Вътре в квартала улицата има значение, но извадките са малки. По ул. „Оборище“ (11 обяви) квадратът е около 9,8 €/м², по бул. „Евлоги и Христо Георгиеви“ – около 10,5 €/м², а трите оферти по бул. „Янко Сакъзов“ са около 8,3 €/м².

Есента свали двустайния със 70 €

Това е квартал, в който наемателят печели от есента. Медианата на двустайния върви 770, 750, 750, 700 и 700 € между 15 септември и 3 ноември – около 9% надолу. Общата медиана слиза от 810 на 750 €. Квадратът се колебае между 10,38 и 10,62 €/м² и завършва на 10,44.

Защо двустайният пада, без квадратът да се срива? Броят на двустайните обяви расте от 74 на 95, а на тристайните пада от 78 на 58. Повече предлагане в най-търсения размер вероятно натиска цената; общият брой обяви остава около 190. Пълната картина за града е в анализа седем седмици пазар на наеми.

Ниските етажи тук не са отстъпка

В половината квартали от нашето сравнение по-високият етаж струва повече на квадрат. В Оборище е обратно, и то по-силно от средното за града: до втория етаж квадратът е 10,44 €/м², от шестия нагоре – 9,87 €/м². Предлагането е главно на 3–5 етаж (88 обяви) и на 1–2 етаж (63); над деветия етаж почти няма обяви, а медианната етажност на сградите е 6.

Обзавеждането е почти задължително – 97% от обявите с информация. Отоплението е централно: 114 обяви посочват ТЕЦ, 6 – локално отопление и само 2 – газ.

При огледа в стара кооперация проверете четири неща. Първо, асансьора: по данни от 2026 г. в централна София има асансьори на над 100 години. Второ, електрическата инсталация – питайте кога е подменяна и колко уреда издържа. Трето, влагата в мазето и по стените на партерните етажи. Четвърто, дограмата и радиаторите, защото от тях зависи сметката за парно. Добра новина: район „Оборище“ е втори в София по одобрени сгради за саниране по националната програма – 30, сред тях кооперации на ул. „Оборище“ 117 и 123, бул. „Янко Сакъзов“ 12 и 60, ул. „Цар Симеон“ 38, 42 и 49, ул. „Сан Стефано“ 15, ул. „Марин Дринов“ 26 и ул. „Будапеща“ 30.

Три метростанции в радиус от километър

От центъра на квартала „Театрална“ (М3, при парк „Заимов“) е на около 340 м, „СУ „Св. Климент Охридски“ (М1) – на около 790 м, а „Орлов мост“ (М1/М3) – на около 810 м. Булевардите „Васил Левски“, „Евлоги и Христо Георгиеви“, „Янко Сакъзов“, „Ситняково“, „Княгиня Мария Луиза“ и „Ген. Данаил Николаев“ носят трамваи, тролейбуси и автобуси; в OSM са отбелязани 12 автобусни и тролейбусни и 5 трамвайни спирки.

Предстои още една станция. „Ситняково“ от източното разклонение на М3 (бул. „Ситняково“/ул. „Гео Милев“, при Националния военноисторически музей) е в строеж от 27.11.2023 г., а шестте станции на разклонението се очакват до края на 2027 г. За жилищата в източния край на квартала това ще съкрати пътя до метрото.

Колата е отделна тема. Районът около ул. „Оборище“ е в „широкия център“ с платено паркиране. От 5 януари 2026 г. часът е 2 € в синя и 1 € в зелена зона, а годишният стикер за живущи – 150 € в синя и 100 € в зелена (за втори автомобил 300 и 200 €). Паркомясто споменават само 4% от обявите; ако имате кола, договорете мястото, преди да договорите цената.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Театрална“ (0,34 км), „Софийски университет Св. Климент Охридски“ (0,79 км), „Орлов мост“ (0,81 км) от центъра на квартала.
• Училища (OSM): Театрален колеж Любен Гройс, 164. ГПИЕ "Мигел де Сервантес", 129. ОУ "Антим I".
• Детски градини: ДГ 195 (Братя Мормареви - сграда ул. Победа).
• Търговски вериги: Fantastiko, Lidl, Kaufland, Fresh Market.
• Болници и медицински центрове: МБАЛ „Св. Богородица“.
• Най-близко полицейско управление: 5-то Районно полицейско управление на около 0,18 км.

Училища: от езикова гимназия до музикално училище

В границите на квартала OSM отбелязва 3 училища, 5 детски градини и 2 висши училища. По имена: 164 ГПИЕ „Мигел де Сервантес“ и 129 ОУ „Антим I“ (и двете на ул. „Султан тепе“ 1), Театралният колеж „Любен Гройс“ и ДГ 195 „Братя Мормареви“. В радиус около 700 м са още Националното музикално училище „Любомир Пипков“ (ул. „Оборище“ 17), 38 ОУ „Васил Априлов“ (ул. „Шипка“ 40), ЦДГ 100 (ул. „Велико Търново“ 4) и ДГ 191 „Приказка без край“. Приемът в общинските градини и в първи клас зависи от адреса – уточнете го с договора за наем, ако ще правите адресна регистрация.

Паркове, барове и пазаруване

Зеленината е по-добра, отколкото подсказва плътното застрояване: в OSM има 9 парка и 20 градини, сред тях Докторската градина и парк „Заимов“. Затова „парк наблизо“ е най-често подчертаваното предимство в обявите – 11%, при 5% за града.

Вечерите са оживени. Ресторантите са 21, кафенетата 10, баровете 9 – по брой барове в OSM кварталът е четвърти сред 30-те след Център, Студентски град и Лозенец. Ако спите леко, избирайте апартамент към двора, не към булевард или улица със заведения.

Пазаруването е на малки дози: 4 супермаркета (Fantastiko, Lidl, Kaufland, Fresh Market), 9 квартални магазина и 8 пекарни; пазар и мол няма. Здраве: 8 аптеки, 3 клиники, 5 зъболекари и МБАЛ „Св. Богородица“.

Сигурност: оживени булеварди и тихи вътрешни улици

Открити данни за престъпност по квартали няма, затова вместо оценка даваме списък за проверка. 5-то районно полицейско управление е на около 180 м от центъра на квартала, пожарната – на около 1,3 км. Булевардите са оживени до късно, а вътрешните улици между тях са по-тихи – минете по тях вечер и вижте осветлението. В старите кооперации попитайте дали входът има домофон и кой има ключ за мазето. Кражбите от и на автомобили са общ градски риск; при паркиране на улицата изберете осветено място.

Ако ви притеснява строителството: през ноември 2025 г. жители на кв. „Ситняково“ протестират срещу 16-етажна сграда на мястото на баня „Ситняково“. Подобни спорове за височината показват, че и в стария център строежите могат да сменят гледката.

Парите: депозит, данък и сравнение със съседите

За двустаен на 700 € пригответе за подписа 1750–2800 €: първи наем, депозит от един или два наема и комисионна, обичайно 50–100% от един наем. „Без комисионна“ пише в около 2% от обявите, от собственик – практически няма. Вашата сметка е в калкулатора за разходи при нанасяне, а месечните сметки за парно, ток и вода – в калкулатора за консумативи.

Двустайният е около 36% от средната брутна заплата в София (1943 €, НСИ, Q2 2026), тристайният – около 46%. Данъкът върху наема е задължение на наемодателя – ефективно около 63 € месечно при 700 €; колко точно, показва калкулаторът за данък върху наема. Данък сгради и ТБО плаща собственикът, освен ако договорът не казва друго; тъй като от 2026 г. ТБО се определя по нов начин, запишете ясно кой плаща таксата.

Сравнението със съседите: Център е с двустаен за 650 € и квадрат 10,29 €/м². Гео Милев (600 €) и Хаджи Димитър (600 €) са с 100 € по-евтини за двустаен, а Изгрев е по-скъп – около 865 €. Купуването тук е скъпо: около 3720 €/м² (индекс 146), брутна доходност 3,33% и около 30 години наем за цената на жилище.

Наем или покупка в Оборище

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Оборище е 3 720 €/м² (352 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 3,33% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 30 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Оборище сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Оборище за наематели

Плюсове и минуси на живота в Оборище

Подходящ за:

Оборище и съседните квартали

Как се сравнява Оборище с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Оборище

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Оборище — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.