Квартири под наем в Стрелбище — големи тристайни, ТЕЦ и Южен парк на една пресечка

От бежански къщи до блокове с парно

Кварталът носи името на стрелбищата на Първи пехотен софийски и Шести пехотен търновски полк. Започва да се застроява след войните за национално обединение — на заливни пасища, които пролет и есен се наводняват и първоначално принадлежат на община Бояна. Първо се оформя северното „Първо стрелбище“, почти едновременно с него — южното „Второ стрелбище“, заселено главно от хора от Трън и Цариброд. Парцелите са добре планирани, но къщите са едноетажни, а до 1940 г. тук живеят около 5 000 души.

Днешният ж.к. „Стрелбище“ е в район „Триадица“, между бул. „Петко Ю. Тодоров“ и Южен парк на изток, бул. „Гоце Делчев“ на юг и бул. „България“ на северозапад. Първите панелни блокове (серия Бс-2-64) се появяват в края на 60-те, по-новите (Бс-69-Сф) — през 70-те и 80-те, когато се строи активно и монолитно и с ЕПК. Резултатът е смесица от панел, тухла, ЕПК и съвременни сгради, като почти всички са на централно отопление. Медианата на етажността в обявите е 8, а 16 обяви са на 10-и етаж и нагоре — видимият знак за високите ЕПК сгради.

Наемите в Стрелбище в числа

На 3 ноември 2026 преброихме 163 обяви за апартаменти под наем в Стрелбище. Средната по медиана цена е 750 €, а диапазонът без крайностите (10-и до 90-и перцентил) е 510 € – 1 200 €.

За двустаен наемателите плащат типично 600 € при 47 обяви и около 66 м² площ. Това е под средното за града (650 €) с 8% и нарежда квартала на 9-о място от 30 по достъпност.

Цената на квадратен метър е 8,09 €/м² месечно (половината обяви между 7,14 и 9,55 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

От 15 септември до 3 ноември 2026 медианата се е понижила от 650 € на 600 € (-7,7%), което се вижда и на графиката с петте снимки по-долу.

В 98% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Парадоксът на 8,09 € на квадрат

Как може кварталът да е най-евтиният на квадрат, а общата медиана да е над градската? Отговорът е в състава на обявите:

• Тристайни — 92 от 163 обяви, медиана 794 € за около 98 м², едва 7,93 €/м²; средната половина на пазара е 730–900 €.
• Двустайни — 47 обяви, медиана 600 € за около 66 м² (9,22 €/м²), средна половина 550–690 €.
• Четиристайни — 13 обяви, медиана 1 400 € за около 217 м², тоест 6,82 €/м².
• Едностайни — само 7, медиана 450 € за около 55 м².

Големите жилища теглят цената на квадрат надолу, а двустайният е близо до градската норма. По цена на двустаен Стрелбище е 9-и най-достъпен сред 30-те, а при тристайните разликата е още по-ясна — почти 100 м² за под 800 €. Подробно за това защо малкото жилище излиза по-скъпо на квадрат обясняваме в квадратурата на парите.

Бюджетът работи така: до 600 € са 20% от обявите, до 700 € — 42%, до 800 € — 66%, а до 1 000 € — 89%. Всичките 35 обяви с данни за обзавеждане са обзаведени. Отоплението е почти изцяло от ТЕЦ — 115 обяви срещу 2 с локално. Разпределението по етажи е равномерно: 33 на партер и до втори етаж, 55 на 3–5, 51 на 6–9 и 16 над 10-и. Ниските етажи излизат по 8,98 €/м², високите — по 8,75 €/м², така че разликата е малка.

Седем седмици леко надолу

Предлагането е стабилно — между 173 и 163 обяви през петте снимки, — а цените на по-малките жилища бавно слизат:

• 15 септември — медиана на всички 799 €, двустаен 650 €, 8,57 €/м²;
• 11 октомври — 750 €, 650 €, 8,32 €/м²;
• 13 октомври — 750 €, 640 €, 8,51 €/м²;
• 21 октомври — 750 €, 620 €, 8,54 €/м²;
• 3 ноември — 750 €, 600 €, 8,09 €/м².

Двустайните поевтиняха със 7,7%, докато в града останаха на 650 €. Тристайните почти не мърдат — 800 € през октомври, 794 € сега. За наемател на двустаен това е добър момент за разговор за цената; при тристайните пазарлъкът е по-труден, защото те са основното предлагане и се държат стабилно. Какво ще получите при цена около 650 € в различни части на града, сме сравнили в двустаен за 650 €.

Метро „България“, тролейбуси и улиците, по които се търси

Станция „България“ на линия М3 работи от 26 август 2020 г. и по OpenStreetMap е на около 740 м от центъра на квартала. „Цар Борис III“ е на 1,49 км, а „Джеймс Баучер“ на М2 — на 1,65 км. Уикипедия изброява за квартала трамваи 1 и 7, тролейбуси 2, 7, 8 и 9, автобуси 64, 73, 74, 76, 83, 102, 204 и 304 и нощна линия N4. В нашите OSM граници обаче има само 5 автобусни и тролейбусни спирки и нито една трамвайна, затова проверете от конкретния адрес колко се върви до линията, която ви трябва. Оценката ни за транспорт е 4,7 от 10.

До пл. „Независимост“ има около 3,3 км. Най-често споменаваните улици в обявите са „Твърдишки проход“, бул. „Петко Ю. Тодоров“, „Нишава“, „Хайдушка гора“, бул. „България“ и „Златишки проход“. Близостта до метро пишат едва 3% от наемодателите, парк наблизо — 7%.

Южен парк, градини и училища

Източната граница на квартала е Южен парк — най-голямото предимство на Стрелбище за семейства. В самите граници OSM брои 8 парка, 22 детски площадки, 4 спортни обекта и 9 игрища. Детските градини са 5, сред тях ДГ 156 „Весели мишлета“, ДГ 127 „Слънце“ и „Къщата на Мая“, а училищата в границите са 2, включително 126 ОУ „Петко Ю. Тодоров“. Уикипедия свързва с квартала и Националната професионална гимназия по полиграфия и фотография, и Второ английско езиково училище „Томас Джеферсън“. Оценката ни за образование е 5,5 от 10 — в горната третина сред 30-те квартала; тя мери броя и гъстотата на обектите, не качеството на училищата.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „България“ (0,74 км), „Цар Борис III“ (1,49 км), „Джеймс Баучер“ (1,65 км) от центъра на квартала.
• Училища (OSM): 126 ОУ "Петко Ю. Тодоров".
• Детски градини: Къщата на Мая, ДГ 156 „Весели мишлета“, ДГ 127 „Слънце“ - сграда ж.к. Стрелбище.
• Търговски вериги: Dar, Fantastiko.
• Най-близко полицейско управление: 4-то РПУ приемна на около 0,56 км.

Всекидневието: денонощни, кафенета и много зъболекари

Големите вериги са само две — Dar и Fantastiko, — но кварталните и денонощните магазини са 17, а пекарните — 2. Пазар и мол в границите няма. Аптеките са 6, клиниките също 6, а зъболекарските кабинети — цели 16, затова оценката ни за здраве е 4,7 от 10. Заведенията са 6 ресторанта, 12 кафенета, 1 бар и 4 места за бързо хранене — достатъчно за кафе на пейка в Южен парк, без шумен нощен живот.

Сигурност и огледът в ЕПК и панел

Открита статистика за престъпност по квартали няма, така че ето какво можете да проверите сами. Приемна на 4-то РПУ е на около 560 м от центъра на квартала по OSM, а пожарната — на около 2,3 км. Ако пътят ви от спирката минава през Южен парк или по вътрешни алеи, извървете го веднъж след залез и вижте колко е осветен. Кражбите от и на автомобили са общоградски риск; питайте за охраняем паркинг или поне за камери пред входа.

При ЕПК сградите над 10 етажа проверете асансьора (и дали има втори), дограмата и тягата в банята. В панелните блокове от 60-те и 70-те огледайте фугите и тавана на последния етаж. В тухлените кооперации — каквито са повечето продавани жилища тук (60 от 90 обяви за продажба с посочено строителство) — питайте за влага в мазето и за общите разходи на входа. Обзаведеното жилище се приема с опис и снимки.

Пари на старта, сметки и данъци

За двустаен от 600 € пригответе първи наем, депозит от един до два наема и комисионна от 50 до 100% от наема — общо между около 1 500 и 2 400 €. За тристаен от 794 € сумата е между около 2 000 и 3 200 €. Само 2% от обявите пишат „без комисионна“. Точната сметка ще получите в калкулатора за нанасяне.

Сметката за ТЕЦ при 98 м² е най-голямото перо през зимата, затова поискайте реални фактури от предишния сезон и ги сложете в калкулатора за консумативи. Наемателят не плаща данък върху наема: наемодателят (физическо лице) дължи 10% след 10% нормативно признати разходи, ефективно 9% от наема. Данък сгради и такса битови отпадъци са задължение на собственика, освен ако в договора пише друго; тъй като от 2026 г. общините минават към нов начин на определяне на ТБО, уточнете писмено кой я плаща. Двустаен за 600 € е около 31% от средната брутна заплата в София (1 943 €, НСИ, второ тримесечие на 2026 г.).

Стрелбище до Гоце Делчев, Лагера, Борово и Иван Вазов

От другата страна на бул. „Петко Ю. Тодоров“ е Иван Вазов — там двустайният е 685 €, а квадратният метър 10,46 € — близо 30% по-скъпо. Гоце Делчев на юг е на 650 € за двустаен и 9,52 €/м². Лагера и Борово имат същата медиана на двустаен като Стрелбище (600 €), но по-висок квадратен метър — 8,99 € и 8,58 €. За тристаен Стрелбище и Борово дават най-много площ за парите в района (около 98–100 м² под 800 €), но в Стрелбище изборът е двойно по-голям — 92 срещу 45 обяви.

Продажбите разказват друга история: обявите за продажба са с медиана 3 382 €/м², типично жилище от около 92 м² струва 319 500 €, а брутната доходност от наем е само 3,13% — около 32 години наем. Тоест за наемателя пазарът е изгоден спрямо покупката; сметнете своя вариант в калкулатора наем или покупка.

Наем или покупка в Стрелбище

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Стрелбище е 3 382 €/м² (205 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 3,13% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 31,9 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Стрелбище сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Стрелбище за наематели

Плюсове и минуси на живота в Стрелбище

Подходящ за:

Стрелбище и съседните квартали

Как се сравнява Стрелбище с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Стрелбище

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Стрелбище — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.