Под наем в Иван Вазов: двустаен на разумна цена, големите жилища — за други бюджети

Двата пазара в един квартал

На 3 ноември 2026 г. медианата на всичките 107 обяви е 850 €, но разсейването е огромно: 10% от обявите са под 580 €, а други 10% — над 1 899 €. Причината е, че тук живеят едновременно два пазара:

• Двустаен — 685 € за около 66 м² (10,23 €/м²), 36 обяви, средна половина 580–850 €, крайности 450 и 1 000 €;
• Тристаен — 850 € за около 90 м² (10,0 €/м²), 53 обяви, средна половина 830–950 €;
• Четиристаен — 1 900 € за около 160 м² (11,09 €/м²), 12 обяви;
• Многостаен — 4 обяви с медиана 4 700 € за около 295 м², или 14,73 €/м².

Първите два типа са пазарът на обикновения наемател — по цена на двустаен Иван Вазов е 23-ти от 30 квартала, тоест в по-скъпата третина, но не на върха. Големите апартаменти обаче изтеглят средния квадратен метър до 29-о място от 30. С бюджет до 700 € достигате едва 24% от обявите, до 800 € — 36%, а до 1 000 € — 78%. Едностайни практически няма.

Обзаведени са всичките 25 обяви, в които пише това, а отоплението е само ТЕЦ — 85 от 85 обяви с посочено отопление. Преобладават ниските и средните етажи: 3 обяви на партер, 36 на първи и втори, 46 на 3–5, 18 на 6–9 и само една над 10-и; медианата на етажността е 7. Тук ниското е по-скъпо: до втори етаж се плаща средно 10,00 €/м², от шести нагоре — 9,44 €/м². Сред по-често срещаните улици в обявите са „Янко Забунов“, „Бурел“, „Михаил Буботинов“, „Ярослав Вешин“ и „Балша“.

Наемите в Иван Вазов в числа

Срезът от 3 ноември 2026 показва 107 обяви за жилища под наем в Иван Вазов. Типичният месечен наем (медиана) е 850 €; 80% от обявите се събират в диапазона 580 € – 1 899 €.

Двустаен апартамент тук струва около 685 € (медиана от 36 обяви, обикновено 66 м²) — над медианата за София от 650 € с 5%. По този показател кварталът е 23-и от 30-те в сайта, като 1 означава най-достъпен.

Цената на квадратен метър е 10,46 €/м² месечно (половината обяви между 8,89 и 12,13 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

Между 15 септември и 3 ноември 2026 медианата почти не помръдва (685 € → 685 €) — пазарът тук е стабилен през есенния сезон.

В 100% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Кварталът между бул. „България“ и Южен парк

Иван Вазов носи името на писателя и е част от район „Триадица“. Уикипедия описва границите му като бул. „България“ на север, бул. „Петко Ю. Тодоров“ на запад и Южен парк на юг и изток; от другата страна на „Петко Тодоров“ е Стрелбище, а пазарът „Иван Вазов“ е между двата квартала. Много от улиците носят имената на български обществени фигури — „Петко Каравелов“, „Димитър Манов“, „Янко Забунов“.

Сградният фонд е различен от панелните комплекси наоколо. В обявите за продажба с посочено строителство 19 са тухла и само 2 — панел, а медианата на продажната цена е 4 200 €/м², с индекс 165 спрямо града (100 = София). Типично жилище за продажба е около 95 м² и се предлага за 387 000 €. На този фон наемите изглеждат умерени — затова и доходността за собственика е ниска, както показваме по-долу.

Стабилен двустаен, поевтиняващ тристаен

През петте ни снимки на пазара двустайният е почти неподвижен, а тристайните отстъпват:

• 15 септември — всички 895 €, двустаен 685 €, тристаен 900 €, 110 обяви;
• 11 октомври — 850 €, 680 €, 870 €, 109 обяви;
• 13 октомври — 850 €, 685 €, 890 €, 113 обяви;
• 21 октомври — 850 €, 685 €, 890 €, 105 обяви;
• 3 ноември — 850 €, 685 €, 850 €, 107 обяви.

Общата медиана слезе с 5%, а тристайните — от 900 на 850 €. Броят обяви е почти същият, така че няма вълна от ново предлагане; една вероятна причина е, че част от тристайните стоят дълго и собствениците им свалят цената. Ако търсите тристаен, имате повече основания за пазарлък, отколкото при двустаен.

Транспорт: метро на 600 м и трамваи 1 и 6

По OpenStreetMap най-близката станция е „България“ на линия М3 — на около 620 м от центъра на квартала. „Медицински университет“ (също М3) е на 960 м, а „Европейски съюз“ на линия М2 — на 1,08 км. Уикипедия посочва трамваи 1 и 6, тролейбуси 7 и 8 и автобуси 74, 76 и 102; в границите OSM брои 6 трамвайни и 8 автобусни и тролейбусни спирки. Оценката ни за транспорт е 6,1 от 10 — малко над Лозенец (5,9) и осезаемо над Стрелбище (4,7) и Лагера (4,2).

С кола кварталът е удобен за излизане към центъра и Лозенец, но паркирането по тесните улици между кооперациите е ограничено — само 2% от обявите споменават паркомясто или гараж. Ако имате автомобил, това е въпрос номер едно при огледа.

Гимназии, спортни комплекси и детски градини

OSM отбелязва 3 училища и 2 детски градини в квартала. Сред училищата са Националната търговско-банкова гимназия и Професионалната гимназия по дизайн „Елисавета Вазова“, а Уикипедия добавя и частното училище по изкуствата „Артис“. Детските градини са малко, затова за градина вероятно ще гледате и към съседните квартали; оценката ни за образование е 4,3 от 10, в средата на класацията. Спортът е силна страна: 9 спортни обекта и 25 игрища, сред тях спортните комплекси „Раковски“ и „Спартак“, плюс 8 парка и 12 детски площадки. Парк наблизо е най-често изтъкваното предимство в обявите — 9%.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „България“ (0,62 км), „Медицински университет“ (0,96 км), „Европейски съюз“ (1,08 км) от центъра на квартала.
• Училища (OSM): Национална търговско-банкова гимназия, Професионална гимназия по дизайн „Елисавета Вазо.
• Търговски вериги: Fantastiko, T-Market.
• Най-близко полицейско управление: 4-то РПУ приемна на около 0,37 км.

Пазарът „Иван Вазов“ и всекидневието

Големите вериги са две — Fantastiko и T-Market, — но магазините са много и малки: 10 квартални и денонощни, 6 пекарни и 2 пазара, сред тях пазар „Иван Вазов“. Аптеките са 8, клиниките 6, зъболекарите 7. Заведенията са повече, отколкото в повечето жилищни квартали — 15 ресторанта, 9 кафенета и 16 места за бързо хранене, — затова и оценката ни за заведения е 4,9 от 10. Барове OSM не отбелязва; вечерите са по-скоро на маса в ресторант, отколкото на музика.

Колко спокойно е

Открити данни за престъпност по квартали няма и не правим заключения без тях. Приемна на 4-то РПУ е на около 370 м от центъра на квартала по OSM, а пожарната — на около 2,5 км. В практическия оглед гледайте входа: старите тухлени кооперации невинаги имат домофон или заключваща се врата към мазето. Кражбите от и на коли са общоградски риск, а при паркиране на улицата това важи двойно. Ако минавате през Южен парк, извървете пътя веднъж вечер и вижте осветлението по алеите.

Огледът в тухлена кооперация

Тухленото строителство не означава ново. Попитайте за годината на сградата, за състоянието на покрива и на общите части и дали входът има касиер и месечни такси. Проверете дали радиаторите са с разпределители и колко е била сметката за ТЕЦ миналия януари — в по-старите кооперации с високи тавани отоплението може да е скъпо. При обзаведено жилище опишете мебелите и уредите със снимки и ги приложете към договора. Ако жилището е на партер или първи етаж, вижте за влага и решетки.

Пари, сметки и данъци за наемателя

В Иван Вазов „без комисионна“ не е рядкост: такива са 7% от обявите при около 2% за града — вторият най-висок дял сред 30-те квартала след Изток. Струва си да ги филтрирате — как се търси директно, обясняваме в без комисионна. При посредник сметнете комисионна от 50 до 100% от наема, плюс депозит от един до два наема. За двустаен от 685 € това прави около 1 700–2 750 € в първия месец; сметката е в калкулатора за нанасяне.

Двустаен за 685 € е около 35% от средната брутна заплата в София (1 943 € по НСИ за второто тримесечие на 2026 г.) — над градското съотношение от 33%; проверете вашия случай в калкулатора наем/заплата. Данък върху наема плаща наемодателят (физическо лице): 10% след 10% нормативно признати разходи, или ефективно 9%. Данък сгради и такса битови отпадъци са задължение на собственика, освен ако договорът изрично не ги прехвърля. Тъй като от 2026 г. общините преминават към нов начин на определяне на ТБО, поискайте клаузата да е ясна. Зимните сметки сметнете в калкулатора за консумативи.

Иван Вазов срещу Лозенец, Стрелбище, Център и Лагера

Лозенец е на сходно ниво — двустаен 700 €, обща медиана 850 €, но 10,0 €/м² и над четири пъти повече обяви (452). Стрелбище отвъд бул. „Петко Ю. Тодоров“ е много по-евтин на квадрат (8,09 €) и с двустаен за 600 €, при същия Южен парк. Център предлага двустаен за 650 € и огромен избор, а Лагера — за 600 €. Иван Вазов има смисъл, ако държите на тухлена кооперация до парка и не искате шума на центъра.

От гледна точка на собственика тук наемът носи най-малко: брутната доходност е 2,84% годишно, около 35 години наем за цената на жилището. За наемателя това е довод в полза на наема срещу покупката; сравнението по квартали е в наем или покупка в 30 квартала, а вашите числа — в калкулатора наем или покупка.

Наем или покупка в Иван Вазов

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Иван Вазов е 4 200 €/м² (52 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 2,84% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 35,2 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Иван Вазов сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Иван Вазов за наематели

Плюсове и минуси на живота в Иван Вазов

Подходящ за:

Иван Вазов и съседните квартали

Как се сравнява Иван Вазов с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Иван Вазов

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Иван Вазов — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.