Квартири в Драгалевци – наемите в подножието на Витоша през 2026 г.

Пазар, който не помръдва

В петте снимки, които направихме от imot.bg между 15 септември и 3 ноември, медианата на двустаен в Драгалевци беше 700 € всеки път. Цената на квадрат също стоеше на 10,00 €. В Център, Дружба и Изток двустайният също стоеше на едно място, но там цената на квадрат се колебаеше; в Драгалевци не се движеше нищо.

Предлагането обаче се движеше. Обявите за апартаменти бяха 102 в средата на септември, стигнаха 153 на 13 октомври и на 3 ноември са 131. Повече предложения при същата цена обикновено означава, че собствениците държат на исканата сума и не бързат да отстъпват — не очаквайте големи намаления при договарянето.

Общата медиана на всички обяви се качи от 850 на 900 € само в последната снимка, но причината е в състава: двустайните намаляха от 61 на 51, така че по-големите и по-скъпи жилища тежат повече.

Наемите в Драгалевци в числа

На 3 ноември 2026 преброихме 131 обяви за апартаменти под наем в Драгалевци. Средната по медиана цена е 900 €, а диапазонът без крайностите (10-и до 90-и перцентил) е 600 € – 1 680 €.

За двустаен наемателите плащат типично 700 € при 51 обяви и около 70 м² площ. Това е над средното за града (650 €) с 8% и нарежда квартала на 27-о място от 30 по достъпност.

Цената на квадратен метър е 10 €/м² месечно (половината обяви между 8,2 и 11,94 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

Между 15 септември и 3 ноември 2026 медианата почти не помръдва (700 € → 700 €) — пазарът тук е стабилен през есенния сезон.

В 1% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Повече тристайни, отколкото двустайни

Драгалевци е от малкото квартали, където тристайните (60 обяви) са повече от двустайните (51). Ето пълната картина към 3 ноември:

• едностаен — 380 €, 5 обяви, около 50 м²;
• двустаен — 700 €, обикновено между 650 и 800 €, около 70 м², 10,81 € на квадрат;
• тристаен — 1 100 €, обикновено 850–1 300 €, около 110 м²;
• четиристаен — 1 840 €, 14 обяви, около 196 м².

По двустаен кварталът е 27-и от 30 (1 = най-евтин), а по цена на квадрат — 23-ти. Бюджет до 600 € покрива едва 11% от обявите, до 800 € — 42%, до 1 000 € — 60%. Ако търсите под 500 €, шансът е малък: това са 8% от пазара, предимно едностайни.

Двустаен за 700 € е около 36% от средната брутна заплата в София (1 943 € по НСИ за второто тримесечие на 2026 г.). За домакинство с два дохода това е поносимо, за един доход — сериозна част от бюджета.

От село с 1 700 души до квартал на вили

Драгалевци е стар квартал в подножието на Витоша, между Симеоново и Бояна, в район „Витоша“ и близо до Околовръстния път. До пл. „Независимост“ има около 7,5 км по права линия, а надморската височина е около 751 м. Произходът на името не е напълно изяснен; в квартала са открити останки от късноантична църква.

Към 1938 г. селото има около 350 къщи и 1 700 жители, които се препитават главно с животновъдство и млекопроизводство. Същата година Драгалевци, заедно с Бояна и Красно село, е присъединено към Голямата софийска община, а до 1961 г. остава отделно селище. На около 1 км над квартала е Драгалевският манастир „Успение Богородично“, основан от цар Иван Александър и през XIV–XVI в. център на Софийската книжовна школа.

Днес застрояването е смесено: стари селски къщи, а в долната част около т.нар. „Водолей“ — вили с големи дворове, еднофамилни къщи и малки семейни хотели. Тенденцията е към комплекси от къщи с контролиран достъп. Продажната цена е 2 687 € на квадрат, а всички 133 обяви за продажба с посочен вид строителство са тухлени.

Какво има зад обявите и как да огледате

Типичната сграда с апартамент под наем има 4 етажа и в нашите данни няма нито една обява над пети етаж: 63 са на първи или втори, 57 — на трети до пети, 8 са партерни. Отоплението е почти изцяло на газ (68 обяви срещу 1 с ТЕЦ и 4 с локално отопление). Всичките 25 обяви, които споменават мебели, са обзаведени.

Паркомясто или гараж споменават 8% от обявите — повече, отколкото в повечето квартали, но все още малко за място, където колата е необходимост. Около 7% подчертават близостта до парк. Сред улиците в обявите се срещат бул. „Черни връх“, „Папрат“, „Кимчовец“, „Глухарче“ и „Крушова градина“. Обявите по „Черни връх“ (5 броя) излизат около 9,30 € на квадрат, малко под средното за квартала — булевардът е по-шумен, но и по-близо до автобусите.

На огледа проверете четири неща:

• Котела и газовата инсталация — година, последна профилактика и сметки за миналата зима.
• Отходната система — канализационната мрежа в Драгалевци към 2025 г. все още не е завършена, затова попитайте дали имотът е включен в канал или ползва друго решение и кой плаща обслужването му.
• Пътя до спирката — кварталът е по склона и от горните улици до автобусите по „Черни връх“ може да има дълго изкачване; проверете дали има тротоар и осветление.
• Зимния достъп — кой чисти снега и дали колата излиза от двора след снеговалеж.

Черни връх, автобусите и спрелият лифт

Основната връзка с града е бул. „Черни връх“. Най-близките метростанции са „Витоша“ (3,08 км), „Джеймс Баучер“ (4,43 км) и „Бизнес парк София“ (4,99 км), така че метрото е достъпно чак след прекачване. По данни на Уикипедия през квартала минават автобусни линии 64 (Зоопарка – Драгалевци – Бояна), 68 (до Симеоново, в работни дни), 98 (до Симеоново, Бистрица и Железница) и празничната 66 към хотел „Морени“. В границите на квартала OSM отбелязва 14 спирки. Маршрутите се променят, затова ги проверете в актуалната схема.

Над квартала е изградена двуседалкова въжена линия към ските на Витоша, но по информация на БТА от септември 2024 г. Драгалевският лифт не работи от 2017 г. Не го смятайте за транспорт към планината.

Оценката ни за транспорт е 1,2 от 10 — една от най-ниските сред 30-те квартала.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Витоша“ (3,08 км), „Джеймс Баучер“ (4,43 км), „Бизнес парк София“ (4,99 км) от центъра на квартала.
• Търговски вериги: Supermarket Maks.
• Най-близко полицейско управление: ДАНС на около 3,7 км.

Училище, градини и магазини край Околовръстния път

Общинското училище е едно — 50 ОУ „Васил Левски“ на ул. „Белла Донна“ 1. Има и частно училище с изучаване на английски език „Св. Георги“ и няколко частни детски градини, сред тях ЧДГ „Чуден свят“. Общинска детска градина OSM в границите на квартала не отбелязва, затова при малко дете проверете свободните места предварително. Кметството и пощата са на пл. „Цар Иван Александър“, а здравната служба — на ул. „Хан Крум“ 5–7.

За големите покупки драгалевчани ползват веригите Фантастико и Лидл близо до Околовръстния път и магазин „Макс“ по пътя за Симеоново. В самия квартал OSM вижда един супермаркет, един квартален магазин и нито една аптека, затова оценките ни за магазини (1,1) и за аптеки и лекари (1,0) са сред най-ниските. Ресторантите са 5, а спортните обекти — 29, с 17 игрища.

Тъмни улици, дворове и паркиране

Статистика за престъпност по квартали няма и ние не я заместваме с предположения. Най-близките обекти на МВР в OSM са на 3,7–4,5 км, а пожарната — на около 3 км; уточнете кое районно управление обслужва адреса.

В квартал от къщи рисковете са конкретни: слабо осветени улици вечер, дворове с ниски огради, коли, паркирани на улицата. Кражбите от и на автомобили са общ градски проблем, затова паркомясто в заключен двор е реално предимство. Проверете осветлението на алеята, ключалката на портата и дали има видеонаблюдение (в обявите го споменава 1%). Ако сградата е в затворен комплекс, попитайте как работи контролът на достъпа и колко струва охраната.

Разходите: депозит, комисионна, данъци

При двустаен за 700 € стартовата сума обикновено е първи наем, депозит от един до два наема и комисионна от 50 до 100% от наема, ако ползвате агенция — общо около 1 750–2 800 €. В нашата снимка нито една обява не беше маркирана „без комисионна“ или „от собственик“, така че посредникът е почти сигурен.

Газовото отопление дава контрол, но и отговорност: в голямо тухлено жилище в подножието на планината декември и януари са най-скъпите месеци. Оценете бюджета си с калкулатора за консумативи, а разликата спрямо ТЕЦ вижте в анализа „ТЕЦ, газ или климатик“.

Данъкът върху наема се плаща от собственика физическо лице: 10% след приспадане на 10% разходи, т.е. около 9% от наема. При 700 € месечно това са около 756 € годишно — можете да го проверите в калкулатора за данък върху наема. Наемателят такъв данък не дължи. Данък сгради и такса за битови отпадъци също са на собственика, освен ако договорът не казва друго; тъй като от 2026 г. общините преминават към нов модел за таксата за отпадъци, запишете кой я плаща.

Наем или покупка и сравнение със съседите

Типичният имот за продажба тук е около 131 м² и струва около 350 000 €. Брутната доходност от наем е 4,47%, което значи, че около 22,4 години наем покриват цената на жилището. Ако мислите дългосрочно, вижте калкулатора наем или покупка и анализа за 30-те квартала.

Сред съседите Бояна е най-близка по характер — двустаен 714 €, но с ясен есенен спад от 800 €. Кварталът Витоша дава двустаен за 650 €, също с преобладаващо газово отопление, а метростанция „Витоша“ е на около 1,6 км от центъра му. Манастирски ливади е 650 € при 8,89 € на квадрат, а Студентски град е най-евтиният съсед — 580 € за двустаен, но с друг ритъм на живот.

Драгалевци е за семейства с кола, които искат тристаен или четиристаен, за хора, които карат ски или ходят в планината всяка седмица, и за дългосрочни наематели, които предпочитат предвидим наем.

Наем или покупка в Драгалевци

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Драгалевци е 2 687 €/м² (223 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 4,47% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 22,4 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Драгалевци сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Драгалевци за наематели

Плюсове и минуси на живота в Драгалевци

Подходящ за:

Драгалевци и съседните квартали

Как се сравнява Драгалевци с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Драгалевци

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Драгалевци — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.