Квартири в Бъкстон: спокоен юг на града, газово отопление и цени малко над средните

Двама английски братя, германски офицери и панелен комплекс

Името на квартала идва от Ноел (1869–1948) и Чарлз Бъкстон (1875–1942) — британски обществени фигури, които подкрепят българската кауза по време на Балканските войни и Първата световна война. Днес Бъкстон практически се е слял с Павлово. По-голямата част е в район „Витоша“, а северната ивица, над ул. „Тодор Каблешков“, принадлежи на район „Красно село“. Гръбнакът е бул. „Братя Бъкстон“, който върви успоредно на Боянска река, а кварталът опира в бул. „Цар Борис III“ — една от главните артерии на града.

Пластовете на строителството се четат лесно. През Втората световна война тук са построени еднакви двуетажни къщи за германски офицери и голяма сграда, в която се помещава щабът на германската армия в България — днес в нея е Професионалната гимназия „Проф. д-р Дечо Денев“. От края на 60-те години и през следващите две десетилетия израства панелният ж.к. „Бъкстон“, а заедно с него — 142 ОСУ и XX ДКЦ. Медианата на етажността в обявите е само 6 етажа: блоковете тук са по-ниски, отколкото в Люлин или Младост. Кварталът е и сравнително високо — на около 615 м надморска височина, на 5,5 км от пл. „Независимост“.

Наемите в Бъкстон в числа

На 3 ноември 2026 преброихме 118 обяви за апартаменти под наем в Бъкстон. Средната по медиана цена е 694 €, а диапазонът без крайностите (10-и до 90-и перцентил) е 550 € – 1 100 €.

За двустаен наемателите плащат типично 664 € при 54 обяви и около 65 м² площ. Това е над средното за града (650 €) с 2% и нарежда квартала на 21-о място от 30 по достъпност.

Цената на квадратен метър е 9,16 €/м² месечно (половината обяви между 7,73 и 10,62 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

От 15 септември до 3 ноември 2026 медианата се е повишила от 640 € на 664 € (+3,8%), което се вижда и на графиката с петте снимки по-долу.

В 56% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Цената: малко над града при двустайните, под града на квадрат

В 118-те активни обяви за апартаменти към 3 ноември 2026 г. медианата е 694 €, а 80% от обявите са между 550 и 1 100 €. Ето разбивката:

• Двустаен — 664 € за около 65 м² (9,67 €/м²), 54 обяви, средна половина 600–700 €, крайности 350 и 990 €;
• Тристаен — 794 € за около 100 м² (8,33 €/м²), 58 обяви, средна половина 650–1 000 €;
• Четиристаен — 850 € за около 103 м², но обявите са само 4.

Едностайни практически липсват, а тристайните са дори повече от двустайните. По двустаен Бъкстон е 21-ви най-достъпен сред 30-те квартала, но по цена на квадратен метър е 9-и — разминаването идва от площта: 100-квадратен тристаен за 794 € е по-добра сделка на квадрат от стандартния двустаен в града. С 600 € стигате едва 24% от обявите; 700 € отключват 59%, 800 € — 75%, а 1 000 € — 88%.

Обзаведени са 94% от 32-те обяви, които посочват това. Етажите са предимно средни — 68 обяви на 3–5 етаж, 31 на първи и втори, 12 на 6–9 и само 2 над 10-и. По-високите етажи са по-скъпи: 9,21 €/м² срещу 8,50 €/м² за ниските. Улиците, които се появяват най-често, са „Пирин“, „Братя Бъкстон“, „Казбек“, „Ген. Ал. В. Суворов“, „Цар Борис III“ и „Тодор Каблешков“.

Един от деветте квартала, в които наемите растат

Петте снимки на пазара показват бавно, но устойчиво покачване:

• 15 септември — всички 670 €, двустаен 640 €, тристаен 799 €, 94 обяви;
• 11 октомври — 670 €, 640 €, 780 €, 110 обяви;
• 13 октомври — 670 €, 650 €, 774 €, 116 обяви;
• 21 октомври — 680 €, 650 €, 780 €, 122 обяви;
• 3 ноември — 694 €, 664 €, 794 €, 118 обяви.

Двустайните поскъпнаха с 3,8%, докато градската медиана остана на 650 €. Само в девет от 30-те квартала медианата на двустаен е по-висока на 3 ноември, отколкото на 15 септември, и Бъкстон е сред тях, заедно с Манастирски ливади и Овча купел. Предлагането също нарасна — от 94 на 118 обяви, — тоест търсенето е изпреварило новите оферти. Ако харесате жилище, не разчитайте, че ще поевтинее до следващия месец.

Газ, ТЕЦ и защо отоплението тук е различно

От 72-те обяви, които посочват отоплението, 41 са с ТЕЦ, 27 — с газ, а 4 — с локално отопление. Газът е в над една трета от обявите, докато в целия град делът му е около 17% от обявите с посочено отопление. Двустайните с газ имат медиана 690 € (7 обяви), а тези с ТЕЦ — около 670 € (20 обяви), но извадката е малка и разликата е по-скоро ориентир.

Газовото отопление означава собствен котел в жилището. При огледа попитайте на колко години е котелът, кога е обслужван последно и кой плаща годишната профилактика — наемателят или собственикът. Сметката при газ е изцяло според вашето потребление, без такса за сградна инсталация, както е при ТЕЦ. Как типът отопление се отразява на наема в целия град, показваме в ТЕЦ, газ или климатик, а месечната сума можете да прецените в калкулатора за консумативи.

Трамвай 15, гара „Бъкстон“ и метрото на два километра

Транспортът е слабото място на Бъкстон — сравнителната ни оценка е 2,5 от 10, една от най-ниските сред 30-те квартала. Метрото не стига до тук: по OpenStreetMap станция „Цар Борис III“ на линия М3 е на 1,9 км от центъра на квартала, „Овча купел“ — на 1,95 км, а „Мизия“ — на 2,29 км. В границите на квартала OSM брои 8 автобусни и тролейбусни спирки и 6 трамвайни.

Основната връзка е трамваят по бул. „Цар Борис III“ — линия 5 към Княжево и по-новата линия 15. Тя е въведена през 2024 г. между жп гара „Бъкстон“ и метростанция „Витоша“ през пл. „Македония“, ул. „Граф Игнатиев“ и Лозенец, за да облекчи натоварените линии 5 и 10. Така до центъра и до Лозенец се стига без прекачване. В дългосрочните планове на метрото има станция „Бъкстон“ на кръстовището на ул. „Вихрен“ и бул. „Братя Бъкстон“, като част от южен клон към Бояна, но без срок за строеж — не наемайте с надеждата за нея.

Колата тук е по-полезна, отколкото в централните квартали, и наемодателите го знаят: 7% от обявите изтъкват паркомясто или гараж — най-високият дял сред показателите в обявите на квартала. Ако имате автомобил, питайте конкретно за място в двора или за гараж и дали влиза в наема.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Цар Борис III“ (1,9 км), „Овча купел“ (1,95 км), „Мизия“ (2,29 км) от центъра на квартала.
• Търговски вериги: Kaufland, Billa.
• Най-близко полицейско управление: Офис на 6-то РПУ София на около 0,09 км.

Детски градини, училища и пазаруване

В границите на квартала по OSM има една детска градина и нито едно училище — оттук и ниската оценка 1,4 от 10. Уикипедия обаче свързва с Бъкстон 142 ОСУ, построено заедно с комплекса, 2 СОУ „Акад. Емилиян Станев“ и 5 ОУ „Иван Вазов“, а Професионалната гимназия „Проф. д-р Дечо Денев“ има и детска градина за деца с увреден слух. Проверете точния адрес спрямо жилището и района на прием.

За ежедневието OSM отбелязва 2 супермаркета (Kaufland и Billa) и 3 по-малки квартални магазина; пазари и пекарни в границите няма. Аптеките са 4, зъболекарите — 2, клиниката — 1, а XX ДКЦ е построен заедно с комплекса. Зелените площи са 2 парка, 4 градини, 7 детски площадки и 4 игрища, а 6% от обявите изтъкват парк наблизо. Заведенията са малко: 4 ресторанта, 3 кафенета и 4 места за бързо хранене. Това е квартал за живеене, не за излизане.

Колко спокойно е и как да огледате

Открити данни за престъпност по квартали няма, затова не ви обещаваме нищо — само практични наблюдения. Офис на 6-то РПУ е на около 90 м от центъра на квартала по OSM, а пожарната е на около 1,6 км. Заведенията в границите на квартала са малко, затова вечер улиците между блоковете са тихи и по-слабо оживени. Кражбите от и на коли са общ риск за целия град — ако ще паркирате на улицата, вижте осветлението и дали входът има камера.

В панелните блокове от 70-те и 80-те проверете фугите и тавана на последния етаж, а в къщите и малките кооперации — влагата в мазето и първия етаж, особено близо до реката. При обзаведено жилище направете опис със снимки. За тристайните над 1 000 € питайте за паркомясто и за разходите на входа, които понякога не влизат в обявата.

Нанасяне, депозит и данъци

За двустаен от 664 € сметнете депозит от един до два наема (664–1 328 €) и комисионна на агенция, обикновено 50–100% от един наем. Само 3% от обявите пишат „без комисионна“, а от собственик не е маркирана нито една. Първият месец ще ви струва приблизително между 1 650 и 2 650 € — сметката с вашите числа е в калкулатора за нанасяне.

Данъкът върху наема не е ваш: наемодателят (физическо лице) дължи 10% след 10% нормативно признати разходи, ефективно 9% от наема — подробности има в калкулатора за данък върху наема. Данък сгради и такса битови отпадъци са задължение на собственика, освен ако договорът не прехвърля таксата на вас. Внимавайте с тази клауза през 2026 г., защото общините преминават към нов начин на изчисляване на ТБО. Двустаен за 664 € е около 34% от средната брутна заплата в София (1 943 € по НСИ за второто тримесечие на 2026 г.).

Бъкстон срещу Бояна, Манастирски ливади и Кръстова вада

Бояна е по-скъпата алтернатива: двустаен е 714 €, а медианата на всички обяви — 900 €. Манастирски ливади предлага повече избор (368 обяви) и двустаен за 650 €, но и там наемите растат. Кръстова вада е значително по-скъпа — 775 € за двустаен и 11,41 €/м². На север е Красно село с двустаен за 684 € и метро. Павлово, с което Бъкстон се е слял, нямаме като отделна страница, но обявите от двата квартала често се застъпват.

За покупка: медианата в обявите за продажба е 2 836 €/м², типичното жилище от около 98 м² се предлага за 264 900 €, а брутната доходност от наем е 3,8% — около 26 години наем. Сравнете двата варианта в калкулатора наем или покупка.

Наем или покупка в Бъкстон

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Бъкстон е 2 836 €/м² (117 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 3,8% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 26,3 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Бъкстон сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Бъкстон за наематели

Плюсове и минуси на живота в Бъкстон

Подходящ за:

Бъкстон и съседните квартали

Как се сравнява Бъкстон с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Бъкстон

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Бъкстон — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.