Квартири под наем в Красна поляна — евтин двустаен на 3 км от центъра

Името е на Вазов, блоковете — от 70-те

Красна поляна започва да се заселва около 1909–1910 г. върху ниви западно от Коньовица. Името е дадено през 1913 г. от Иван Вазов и обединява по-старите махали Булини ливади и Ташкови ливади — споменът за първата е запазен в ул. „Булина ливада“, която често се среща и в обявите. Преди това голяма част от земята е принадлежала на Айше Риза Алибегова, собственичка на около 800 декара.

Застройката върви на пластове: къщи от 20-те и 30-те години, четириетажни тухлени кооперации от Втората световна война до началото на 50-те и стоманобетонни жилищни блокове от 70-те и 80-те. Трите части — Красна поляна 1, 2 и 3 — са завършени в началото на 80-те, след „Илинден“, „Западен парк“ и „Разсадника“. Днес блоковете доминират: медианата на етажността в обявите е 10 етажа — най-високата сред 30-те квартала (следващите, сред които Люлин и Младост, са на 8). Кварталът е част от едноименния район „Красна поляна“, в който по постоянен адрес живеят 63 790 души (2023 г.).

Наемите в Красна поляна в числа

Срезът от 3 ноември 2026 показва 97 обяви за жилища под наем в Красна поляна. Типичният месечен наем (медиана) е 560 €; 80% от обявите се събират в диапазона 460 € – 700 €.

Двустаен апартамент тук струва около 550 € (медиана от 57 обяви, обикновено 62 м²) — под медианата за София от 650 € с 15%. По този показател кварталът е 2-и от 30-те в сайта, като 1 означава най-достъпен.

Цената на квадратен метър е 9 €/м² месечно (половината обяви между 7,56 и 10 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

От 15 септември до 3 ноември 2026 медианата се е понижила от 599 € на 550 € (-8,2%), което се вижда и на графиката с петте снимки по-долу.

В 96% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Три части с различна цена

Красна поляна 1 е централната част, с пазара „Росица“. В Красна поляна 2 е 92 ОУ „Димитър Талев“. Красна поляна 3 е старата и според Уикипедия най-тихата част, със стадион „Септември“ и сградата на районната администрация; там са и трамвайното депо „Красна поляна“ — най-голямото в София — и заводът „Балканкар“.

Суровите обяви от 3 ноември показват разлика между частите. В Красна поляна 1 има 28 обяви и медиана на двустаен около 550 €. В Красна поляна 2 обявите също са 28, но двустайният е около 500 € — най-ниската цена в квартала. Красна поляна 3 е с най-много обяви (44) и двустаен около 560 €. Ако търсите максимално евтино, започнете от втората част.

550 € за двустаен: числата отблизо

Медианата на всички 97 обяви е 560 €, а 80% от тях са между 460 и 700 €. Средният квадратен метър е 9,00 € — 7-ми най-нисък от 30 квартала. По типове:

• Едностаен — 500 € за около 47 м² (11,22 €/м²), 10 обяви, средна половина 460–530 €; по-скъп от градската медиана от 450 €;
• Двустаен — 550 € за около 62 м² (9,23 €/м²), 57 обяви, средна половина 500–600 €, най-евтиният на 415 €;
• Тристаен — 690 € за около 85 м² (8,03 €/м²), 26 обяви, средна половина 650–700 €;
• Четиристаен — само 3 обяви, с медиана 990 €.

Тук двустайният е най-изгодният тип, а едностайният — най-неизгодният: разликата между двете е само 50 €. С бюджет 500 € стигате до 30% от обявите, с 600 € — до 70%, със 700 € — до 92%. Обзаведени са 95% от 22-те обяви с такава информация, отоплението е ТЕЦ в 63 обяви и локално в 2.

Етажите са високи: 19 обяви са на 10-и етаж и нагоре, 33 — на 6–9, 34 — на 3–5 и само 9 — до втори. По-високите етажи са и по-скъпи: 9,00 €/м² срещу 8,33 €/м² за ниските. Наемодателите изтъкват малко неща — „след ремонт“ и ново строителство по 5%, тераса и метро по 4%. Най-често споменаваните адреси са бул. „Вардар“, „Добротич“, „Орлица“, бул. „Никола Мушанов“, „Румяна“ и „Булина ливада“.

Как цената слезе от 599 на 550 €

Петте ни снимки на пазара:

• 15 септември — всички 600 €, двустаен 599 €, 72 обяви;
• 11 октомври — 600 €, 599 €, 81 обяви;
• 13 октомври — 600 €, 592 €, 86 обяви;
• 21 октомври — 590 €, 555 €, 79 обяви;
• 3 ноември — 560 €, 550 €, 97 обяви.

Спадът от 8,2% при двустайните е сред четирите най-големи в нашата извадка от 30 квартала, а градската медиана остана на 650 €. Голямата промяна дойде през втората половина на октомври, когато и броят на обявите скочи от 79 на 97. Тристайните се държат около 680–700 €. За наемателя това е добра позиция: жилищата са повече, а собствениците вече свалиха цените.

Вардар, трамваите и депото

Метростанциите „Вардар“ и „Константин Величков“ на линиите М1 и М4 работят от 28 януари 1998 г. По OpenStreetMap „Вардар“ е на 0,88 км от центъра на квартала, а „Константин Величков“, „Овча купел“ и „Цар Борис III“ — на около 1,4–1,5 км. Уикипедия посочва за квартала трамваи 11 и 22, автобуси 11, 72, 77 и 83 и електробус E60; в границите OSM брои 6 трамвайни и 9 автобусни и тролейбусни спирки. Оценката ни за транспорт е 4,8 от 10.

Трамвайното депо е в Красна поляна 3, което означава трамвайно движение и рано сутрин, и късно вечер — ако спите леко, питайте накъде гледат прозорците спрямо релсите. С кола излизането към центъра е по бул. „Вардар“ и бул. „Никола Мушанов“, а паркоместа се изтъкват само в 1% от обявите — паркирането е между блоковете.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Вардар“ (0,88 км), „Константин Величков“ (1,43 км), „Овча купел“ (1,43 км) от центъра на квартала.
• Училища (OSM): 92 ОУ Димитър Талев, ЧСУ „Питагор“.
• Детски градини: 51 СДЯ, 40 ОДЗ Жар птица, 54 ОДЗ Дъга.
• Търговски вериги: Billa, T-Market, Lidl, Fantastiko.
• Болници и медицински центрове: Медицински център.
• Най-близко полицейско управление: Полицейски участък Красна поляна на около 0,12 км.

Шест детски градини и пазар „Росица“

По гъстота на училища и детски градини Красна поляна е сред по-добре обслужените квартали — оценка 7,1 от 10, шеста сред 30-те. В границите OSM брои 5 училища и 6 детски градини, сред тях 92 ОУ „Димитър Талев“, частното СУ „Питагор“, 51 СДЯ, 40 ОДЗ „Жар птица“ и 54 ОДЗ „Дъга“. Това е силен довод за семейства с малки деца, които не могат да си позволят по-централен квартал.

Пазаруването разчита на 4 супермаркета (Billa, T-Market, Lidl и Fantastiko), 3 квартални магазина, 3 пекарни и 2 пазара, сред които „Росица“. Мол няма. Здравните обекти са оскъдни — 5 аптеки и един медицински център, без отбелязани клиники и зъболекари в границите, затова оценката за здраве е 1,7 от 10. Зеленината е малко — 2 парка, 17 площадки и 10 игрища, — но Западен парк е на север от квартала. Заведенията са главно за бързо хранене (15), с 5 ресторанта и 3 кафенета.

Полиция и пожарна на сто метра

Открита статистика за престъпност по квартали няма, затова гледайте конкретния адрес, а не слуховете. По OSM полицейски участък „Красна поляна“ е на около 120 м от центъра на квартала, 3-то РПУ — на около 1,45 км, а пожарната — на около 110 м. Проверете осветлението между блоковете и по пътя от метрото, дали входът се заключва и има домофон. Кражбите от и на автомобили са общоградски риск — паркирайте на осветено място.

В блоковете от 70-те и 80-те с 10 и повече етажа огледът започва от асансьора: работи ли, кога е прегледан, има ли втори. После вижте фугите и тавана на последния етаж, дограмата и радиаторите. В кооперациите от 40-те и 50-те питайте за покрива, мазето и електрическата инсталация. При обзаведено жилище — опис със снимки към договора.

Сметката за първия месец и данъците

За двустаен от 550 € пригответе първи наем, депозит от един до два наема (550–1 100 €) и комисионна на агенция, обикновено 50–100% от един наем — общо около 1 400–2 200 €. Обявите без комисионна и от собственик са по 1%. Сметнете точно в калкулатора за нанасяне, а зимните разходи за ТЕЦ — в калкулатора за консумативи.

Двустаен за 550 € е около 28% от средната брутна заплата в София (1 943 € по НСИ за второто тримесечие на 2026 г.), а при две заплати — около 14%. Тук наемът е под градското съотношение от 33%; повече за тази сметка има в наемът като дял от заплатата. Данък върху наема не плащате вие — наемодателят (физическо лице) дължи 10% след 10% нормативно признати разходи, ефективно 9%. Данък сгради и такса битови отпадъци са задължение на собственика, освен ако договорът не казва друго; от 2026 г. общините минават към нов начин на определяне на ТБО, затова уточнете писмено кой плаща.

Красна поляна, Люлин, Банишора, Овча купел или Красно село

Люлин има същата медиана на двустаен (550 €), но 319 обяви и по-нисък квадратен метър (8,60 €) — повече избор, по-далеч от центъра. Банишора е на 649 €, Овча купел — на 650 €, а Красно село — на 684 € за двустаен. Ако метро и близост до центъра са важни, а бюджетът е около 550 €, Красна поляна печели срещу всичките си съседи освен Люлин.

За покупка: медианата на обявите за продажба е 2 389 €/м² — под градското ниво (индекс 94), типичното жилище от около 73 м² се предлага за 169 900 €, а брутната доходност е 4,29% — около 23 години наем. Защо доходността тук е над средната, обясняваме в картата на доходността; вашата сметка е в калкулатора наем или покупка.

Наем или покупка в Красна поляна

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Красна поляна е 2 389 €/м² (161 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 4,29% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 23,3 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Красна поляна сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Красна поляна за наематели

Плюсове и минуси на живота в Красна поляна

Подходящ за:

Красна поляна и съседните квартали

Как се сравнява Красна поляна с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Красна поляна

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Красна поляна — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.