Под наем в Манастирски ливади – ново строителство на градска цена

Ливадите на манастира и две половини от двете страни на булеварда

Името е буквално. Територията източно от бул. „България“ е била изцяло заета от ливади, собственост на Драгалевския манастир, и днес на тяхно място израстват нови жилищни комплекси. Западната половина е гъсто застроена, но кранове има и там; кварталът се смята за един от най-бързо развиващите се в София.

Административно Манастирски ливади е разделен: западно от бул. „България“ е район „Витоша“, източно – район „Триадица“. Границите са бул. „Братя Бъкстон“, ул. „Тодор Каблешков“ и Околовръстният път. Площта е малка – около 0,74 км², а до пл. „Независимост“ има около 4,9 км; с кола по бул. „България“ това е около 15 минути, според описанието в Уикипедия.

По данни от 2025 г. в източната част живеят много млади семейства. Ориентири са „България Мол“ (отворен на 1.12.2012 г.), МБАЛ „Св. София“, административната сграда на bTV, а наблизо е Националният исторически музей. Сградите са предимно нови тухлени: всички 448 обяви за продажба с посочена конструкция са тухла, а медианната етажност в обявите под наем е 6.

Наемите в Манастирски ливади в числа

Срезът от 3 ноември 2026 показва 368 обяви за жилища под наем в Манастирски ливади. Типичният месечен наем (медиана) е 700 €; 80% от обявите се събират в диапазона 580 € – 1 100 €.

За двустаен наемателите плащат типично 650 € при 159 обяви и около 70 м² площ. Това е на нивото на средното за града (650 €) и нарежда квартала на 18-о място от 30 по достъпност.

Цената на квадратен метър е 8,89 €/м² месечно (половината обяви между 7,69 и 10,15 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

От 15 септември до 3 ноември 2026 медианата се е повишила от 600 € на 650 € (+8,3%), което се вижда и на графиката с петте снимки по-долу.

В 15% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Тристайните са сърцевината на пазара

Предлагането е разпределено почти по равно между двустайни (159) и тристайни (160). Ето медианите от imot.bg към 3 ноември:

• едностаен: 520 € (420–680 €), около 44 м², 17 обяви – с 70 € над градската медиана;
• двустаен: 650 € (600–700 €), около 70 м², 9,56 €/м²;
• тристаен: 800 € (750–850 €), около 100 м², 8,0 €/м²;
• четиристаен: 1500 € (1350–2300 €), около 181 м², 27 обяви;
• многостаен: 1800 €, около 279 м², 5 обяви.

Коридорът при тристайните е тесен: половината обяви са между 750 и 850 €, докато за града същият интервал е 700–990 €. Получавате около 100 м² за цената на средностатистическия тристаен в града, който е около 96 м². Едностайните са обратният случай: малко са и са скъпи на квадрат – 12,19 €/м².

По двустаен кварталът е 18-и от 30 (1 = най-евтин), по квадрат – 5-и. Под 700 € са 51% от обявите, под 800 € – 71%, под 600 € – едва 17%.

Вътре в квартала разлики има. В суровите обяви по ул. „Пирин“ и ул. „Иван Сусанин“ (общо 16 оферти) медианата е около 8,4–8,6 €/м², а по бул. „България“ – около 9,8 €/м². Шумът на булеварда не прави жилищата по него по-евтини; вероятно плащате за близостта до трамвая и мола. Какво точно купуват 650 € в различни квартали, разглеждаме в статията двустаен за 650 €.

Какво се промени между 15 септември и 3 ноември

Броят на обявите расте от 288 на 368 (около +28%) – по-бързо от града. Двустайният поскъпва от 600 на 650 €, докато квадратът поевтинява от 9,18 на 8,89 €/м². Това не е противоречие: в обявите влизат по-големи двустайни – медианната им площ расте от около 66 до 70 м². Общата медиана се връща на 700 € след няколко седмици на 745–750 €.

За наемателя изводът е практичен: при толкова нови обяви собственик, чийто апартамент стои от месец, често е по-гъвкав по датата на нанасяне и по депозита.

Обзавеждането е стандарт: 98% от 87-те обяви с информация са обзаведени. По етажи предлагането е концентрирано на 3–5 етаж (191 обяви), следват 1–2 етаж (92) и 6–9 етаж (59). Високите етажи струват около 10% повече на квадрат – 9,48 срещу 8,62 €/м² до втория етаж. Ако търсите повече за същите пари, започнете от ниските етажи; защо годината на сградата също мести цената, обясняваме в ново строителство под наем.

Трамвай по булеварда, метро – на два километра

Бул. „България“ е една от най-бързите артерии на града и гръбнакът на квартала. По него минават трамваи 7 и 27, тролейбуси 2, 7, 8 и 9 и автобуси 64, 73, 74, 76, 111, 204, 304, плюс довеждащата линия 801. Метростанция в квартала няма: до „Витоша“ са около 1,8 км, до „България“ (М3) и „Цар Борис III“ – около 2,4 км.

Нашата оценка за транспорт е ниска, защото отчита разстоянието до метро и гъстотата на спирките в границите. Ако живеете на крачка от булеварда, ежедневието е по-лесно, отколкото подсказва оценката; ако сте в дълбочината на източните комплекси, пешеходният път до спирката става решаващ.

Метро в далечна перспектива има: южно разклонение по бул. „Братя Бъкстон“ със станции „Тодор Каблешков“, „Бъкстон“ и „НИМ“. Софияплан работи и по транспортен план за западната част. Нито едното не е въпрос на договор за една-две години.

Училището, което все още се чака

Това е най-сериозният въпрос за семействата. По информация на „Капитал“ от февруари 2025 г. в „Манастирски ливади – изток“ няма общинско училище, а строителството на първото може да започне през 2026 г. В самите граници OpenStreetMap отбелязва едно училище – частния професионален колеж по спорт „Био фит“ – и 3 детски заведения, сред тях детски център „Щурчета“.

Наоколо, в радиус до около 900 м от центъра на квартала, OSM показва 131 ДГ „Флора“ (ул. „Флора“ 17), ДГ 7 „Детелина“ (ул. „Деян Белишки“ 44), ДГ 43 „Талант“, 73 СУ „Владислав Граматик“ (ул. „Георги Измирлиев“ 2), 121 СУ „Георги Измирлиев“ и 104 ОУ „Захари Стоянов“. Преди да подпишете за година, проверете към кой училищен и градински район попада адресът и колко е реалното разстояние пеша.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Витоша“ (1,81 км), „България“ (2,37 км), „Цар Борис III“ (2,41 км) от центъра на квартала.
• Училища (OSM): Частен професионален колеж по спорт "Био фит".
• Детски градини: Детски център Щурчета.
• Търговски вериги: Elysium Market, Sasedite, Vikont, Kaufland.
• Най-близко полицейско управление: ДАНС на около 2,04 км.

Мол, магазини и вечерите

Голямото пазаруване е лесно: „България Мол“ е на ъгъла на бул. „България“ и ул. „Тодор Каблешков“, а в границите OSM брои 4 супермаркета (сред тях Kaufland и Elysium Market), 6 квартални магазина и една пекарна. Пазар няма.

Здравеопазването е скромно в самите граници – 3 аптеки, 5 клиники, 6 зъболекари; МБАЛ „Св. София“ е сред ориентирите на квартала. Заведенията са 7 ресторанта, 7 кафенета и 2 бара, тоест вечер е спокойно, без да е пусто.

Зелените площи са слабо място. Бързата приватизация на одържавени земи е оставила малко публични паркове. Има готов проект за ПУП на линеен парк по коритата на Боянска бара и Бара Изливо от 2021 г., но към 2025 г. той не е изграден.

Подпочвени води, гаражи и входове: какво да проверите

Кварталът е известен с високите си подпочвени води. За наемателя това значи конкретни въпроси: влажни ли са сутеренът и мазето, наводнява ли се подземният гараж, има ли петна по стените на партерните жилища. Поискайте да видите паркомястото, ако е включено в цената – само 5% от обявите изобщо го споменават.

По сигурността нямаме открити данни за престъпност по квартали. Практично: най-близкото районно управление по OSM е приемната на 4-то РПУ на около 2,1 км; пожарната е на около 2 км. В новите комплекси питайте дали входът е с контрол на достъпа и кой поддържа общите части. Вечер проверете пътя от спирката – строителните площадки и незастроените парцели може да са неосветени. Кражбите от автомобили са общ градски риск, затова гаражът е плюс, който си струва да се договори.

В новото строителство огледайте и звукоизолацията между апартаментите, работата на асансьора и дали апартаментът е въведен в експлоатация – последното може да проверите по документите на сградата.

Сметки, депозит и данъци

Отоплението тук е предимно на газ: 133 от 170 обяви с посочено отопление, срещу 26 с ТЕЦ и 11 с локално. Котелът и изолацията решават зимната сметка, затова питайте за разходите от последните месеци и пробвайте сценарии в калкулатора за консумативи.

За тристаен на 800 € сметката при подписване е: първи наем, депозит от един или два наема и комисионна, обикновено 50–100% от един наем. Общо 2000–3200 €. Обявите „без комисионна“ са около 2%, а от собственик – около 1%. Рамката за вашия случай е в калкулатора за разходи при нанасяне.

Спрямо средната брутна заплата в София от 1943 € (НСИ, второ тримесечие на 2026 г.) двустайният е около 33%, а тристайният – около 41%. Данъкът върху наема плаща наемодателят – ефективно около 9%, или около 72 € месечно при наем 800 €; наемателят не дължи данък. Данък сгради и такса битови отпадъци също са задължение на собственика, освен ако договорът не прехвърля таксата на вас. Тъй като от 2026 г. ТБО се определя по нов начин, уговорете писмено кой я плаща.

Манастирски ливади на фона на съседите

Най-прякото сравнение е с Борово: двустаен 600 €, квадрат 8,58 €/м², парно от ТЕЦ и повече училища, но по-стари сгради. Витоша има същия двустаен (650 €), но по-големи и по-скъпи тристайни (990 €) и по-слаб транспорт. Кръстова вада е най-скъпият съсед с 775 € за двустаен и 11,41 €/м². Овча купел е на същата цена за двустаен (650 €), но с метро на крачка от центъра на квартала.

Ако обмисляте да купите: продажбите са около 2688 €/м² (индекс 106 спрямо града), брутната доходност е 4,33%, а цената на жилището се равнява на около 23 години наем. Вашата сметка е в калкулатора наем или покупка.

Наем или покупка в Манастирски ливади

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Манастирски ливади е 2 688 €/м² (504 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 4,33% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 23,1 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Манастирски ливади сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Манастирски ливади за наематели

Плюсове и минуси на живота в Манастирски ливади

Подходящ за:

Манастирски ливади и съседните квартали

Как се сравнява Манастирски ливади с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Манастирски ливади

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Манастирски ливади — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.