Под наем в Бояна – колко струват апартаментите под Витоша и какво получавате

Бояна в цифри тази есен

На 3 ноември 2026 г. в imot.bg имаше 136 активни обяви за апартаменти в Бояна. Половината от всички предложения е под 900 €, а разсейването е огромно — от 500 € в долния десети перцентил до 1 800 € в горния.

По брой стаи картината изглежда така:

• едностаен — 370 €, само 4 обяви, около 38 м²;
• двустаен — 714 €, 68 обяви, средната половина между 539 и 800 €, около 68 м²;
• тристаен — 1 200 €, 35 обяви, обикновено 900–1 400 € за около 120 м²;
• четиристаен — 1 400 €, 22 обяви, около 168 м² — дори малко под градската медиана от 1 440 €;
• многостаен — 1 900 €, 7 обяви, площ около 285 м².

По двустаен Бояна е 28-и от 30 квартала, т.е. трети най-скъп. По цена на квадрат обаче е едва 14-и, по средата на класацията. Колкото по-голямо е жилището, толкова по-евтин е квадратът: 10,63 € за двустаен, 9,57 € за тристаен, 8,39 € за четиристаен и под 7 € за многостайните. Този ефект подробно разглеждаме в статията „Квадратурата на парите“.

Бюджетите показват колко малко е предлагането в евтиния край: до 500 € са едва 15% от обявите, до 800 € — 44%, до 1 000 € — 54%. Чак при 1 500 € стигате до 82% от пазара.

Наемите в Бояна в числа

Към 3 ноември 2026 в imot.bg има 136 активни обяви за апартаменти под наем в Бояна. Медианата на всички обяви е 900 €, а половината от тях са между 500 € и 1 800 € на месец, ако изключим най-евтините и най-скъпите 10%.

За двустаен наемателите плащат типично 714 € при 68 обяви и около 68 м² площ. Това е над средното за града (650 €) с 10% и нарежда квартала на 28-о място от 30 по достъпност.

Цената на квадратен метър е 9,5 €/м² месечно (половината обяви между 7,83 и 12 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

От 15 септември до 3 ноември 2026 медианата се е понижила от 800 € на 714 € (-10,8%), което се вижда и на графиката с петте снимки по-долу.

В 6% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

Защо медианата слезе от 1 200 на 900 €

В петте снимки на пазара, които правихме от 15 септември до 3 ноември, Бояна е един от кварталите с най-ясно изразен спад:

• медианата на всички обяви: 1 200 → 1 000 → 1 000 → 1 000 → 900 €;
• двустаен: 800 → 750 → 750 → 750 → 714 €;
• цена на квадрат: 10,58 → 10,14 → 10,00 → 10,00 → 9,50 €.

Част от обяснението е в състава на предлагането. Броят на двустайните скочи от 54 на 68, а общият брой обяви — от 127 на 136. Когато се появят повече по-малки и по-евтини жилища, общата медиана пада, дори ако големите апартаменти не поевтиняват. Тристайните наистина слязоха от 1 300 на 1 200 €, но по-рязко е движението при двустайните, където отбивът е около 11%.

За наемателя изводът е практичен: в момента има повече двустайни на избор, а част от собствениците вече са коригирали цените си. Пълната картина за всички квартали е в анализа „Седем седмици пазар на наеми“.

От средновековна резиденция до киностудия

Бояна е квартал в район „Витоша“, на около 7,7 км по права линия от пл. „Независимост“ и на надморска височина около 828 м — най-високо от всички 30 квартала в нашия сравнителен списък. Над Момина скала има останки от крепост, а в Средновековието тук е била извънградската резиденция на севастократор Калоян. Част от нея е Боянската църква „Св. св. Никола и Пантелеймон“, включена през 1979 г. в списъка на световното културно наследство на ЮНЕСКО. От 2003 г. църквата е филиал на Националния исторически музей.

Самият музей се помещава в бившата държавна резиденция „Бояна“ — Дом № 1 му е предоставен през 1998 г., а експозицията е открита през 2000 г. През 1938 г. селото е присъединено към Голямата софийска община, а статута си на село губи през 1961 г. В квартала са и киностудиите Nu Boyana, а наблизо по Боянската река е Боянският водопад, на около 5 км от центъра на Бояна. Тук работи и ВЕЦ „Бояна“, една от най-старите действащи централи в страната.

Днес Бояна е предимно квартал на къщи, вили и малки жилищни сгради. Продажните цени го нареждат малко над средното за града — медиана 2 670 € на м² при индекс 105 спрямо София, с ръст от 218,6% от 2016 г. насам.

Ниски сгради, газ и мебели: какво точно наемате

Типичната сграда с апартаменти под наем в Бояна има 4 етажа. От обявите с посочен етаж 70 са на първи или втори, 48 — на трети до пети, 11 са партерни, а по-високо от пети етаж е само една. Асансьорът рядко е тема — нито една обява не го подчертава.

Отоплението е различно от панелните квартали. Газът води убедително — 57 обяви, срещу 5 с локално отопление и само 4 с ТЕЦ. Това означава собствен котел и сметка според потреблението, а не дялово разпределение. Всички 42 обяви, които споменават мебели, са обзаведени.

Сред улиците, които наемодателите посочват, най-често се среща ул. „Кумата“ — 8 обяви, повечето големи жилища между 900 и 2 500 €, с медиана около 13,70 € на квадрат. Появяват се още „Боянска река“, „Панорамен път“, „Момина скала“, „Белите брези“ и „Георги Рилски“. При толкова малко обяви по улица това е ориентир за това къде се концентрира предлагането, не ценова карта.

Огледът: на какво да обърнете внимание

Квартирите в Бояна често са в къщи, на етаж от къща или в малки сгради с няколко апартамента. Затова при огледа мислете като домакин на имот, а не само като наемател:

• Котелът. Попитайте кога е последната профилактика и поискайте газовите сметки за декември и януари.
• Достъпът през зимата. Много улици са по склона, а височината е над 800 м — питайте кой почиства снега пред входа и как се излиза с кола след снеговалеж.
• Паркирането. Само 2% от обявите споменават паркомясто или гараж; уточнете дали мястото е в двора и дали е включено в наема.
• Общите части. В малките сгради такса за поддръжка, градинар или почистване често се поделя — запишете в договора кой я плаща.
• Влагата. На партер и в сутерени огледайте стените ниско до пода.

Бояна пасва на семейства с кола, на хора, които работят от вкъщи и искат тишина, и на наематели, търсещи голямо жилище — четиристаен тук не е по-скъп от средното за града. Малко подходяща е за студенти и за всеки, който разчита изцяло на градския транспорт.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Цар Борис III“ (4,34 км), „Витоша“ (4,44 км), „Овча купел“ (4,55 км) от центъра на квартала.
• Най-близко полицейско управление: СДВР - Заведение за отрезвяване на около 2,49 км.

Без метро и без супермаркет в квартала

Най-близките метростанции са на повече от 4 км: „Цар Борис III“ (4,34 км), „Витоша“ (4,44 км) и „Овча купел“ (4,55 км). В нашата оценка за транспорт Бояна получава минималната 1,0 от 10. Спирка „Кв. Бояна“ на ул. „Иваница Данчев“ се обслужва от автобусни линии 61, 63, 64 и 107 по информация от януари 2025 г.; преди да подпишете, проверете актуалните маршрути, защото линиите в района се променят. По булевард „България“ с кола се стига директно до центъра.

С ежедневието е подобно. В границите, които OpenStreetMap дава за квартала, не отчитаме нито супермаркет, нито аптека или лекарски кабинет — оценките ни за магазини и здраве са 1,0. Има 4 ресторанта, 2 кафенета, 2 парка, една градина и 5 детски площадки. За големи покупки, аптека и лекар планирайте излизане с кола към съседните квартали.

Училище в квартала OSM не отбелязва; детската градина е една. Най-близкото общинско основно училище в района, което успяхме да проверим, е 50 ОУ „Васил Левски“ в съседните Драгалевци. Ако имате дете в училищна възраст, преди да подпишете, проверете към кое училище води адресът ви.

Сигурност по тихите улици

За престъпността по квартали няма открити данни, затова не правим оценки. Офис на 6-то РПУ е на около 2,5 км от центъра на квартала по OSM, а пожарната — на около 3,3 км.

Практичните рискове в квартал с къщи са различни от тези в панелните комплекси. Улиците вечер са тихи и на места слабо осветени — разходете се по маршрута до спирката след залез. Проверете оградата, вратата към двора, осветлението на алеята и дали има видеонаблюдение или контролиран достъп (в обявите това се споменава само в 1%). Кражбите от и на автомобили са общ градски риск; паркиране в заключен двор е реално предимство.

Нанасянето и данъците

При двустаен за 714 € пригответе първи наем, депозит от един до два наема и евентуална комисионна от 50 до 100% от наема. Това прави между около 1 785 и 2 860 €. При тристаен за 1 200 € сумата лесно надхвърля 3 000 €. Само 2% от обявите са маркирани „без комисионна“, а 1% — от собственик. Сметнете своя вариант с калкулатора за разходите по нанасяне, а газта и тока — с калкулатора за консумативи.

Двустаен за 714 € е около 37% от средната брутна заплата в София (1 943 € за второто тримесечие на 2026 г.), над градския дял от 33%.

Като наемател не плащате данък върху наема. Той е задължение на собственика физическо лице — 10% върху наема след 10% нормативно признати разходи, на практика около 9% от сумата. Данъкът върху сградата и таксата за битови отпадъци също се плащат от собственика, освен ако договорът не предвижда друго. Понеже от 2026 г. общините постепенно минават към нов начин на изчисляване на таксата за отпадъци, уточнете писмено кой я поема.

Бояна срещу съседите

Драгалевци е най-близкият аналог: двустаен средно 700 €, общата медиана също 900 €, но цената на квадрат е малко по-висока — 10,00 €, а там пазарът изобщо не помръдна през есента. Бъкстон е по-евтин и по-градски — двустаен 664 €, 9,16 € на квадрат. Витоша и Овча купел дават двустаен за около 650 €, повече магазини и по-добър транспорт.

Ако искате Бояна заради природата, но без пълна зависимост от колата, разгледайте първо Бъкстон и Витоша. Ако искате голямо жилище с двор, Бояна и Драгалевци са естественият избор, а Бояна в момента е по-склонна към отстъпки.

Наем или покупка в Бояна

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Бояна е 2 670 €/м² (426 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 4,81% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 20,8 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Бояна сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Бояна за наематели

Плюсове и минуси на живота в Бояна

Подходящ за:

Бояна и съседните квартали

Как се сравнява Бояна с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Бояна

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Бояна — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.