Дианабад под наем: малък квартал до Ловния парк с цена, която не помръдва

Три вида сгради на 0,66 км²

Кварталът е малък — 0,66 км² по OpenStreetMap — и е част от район „Изгрев“. Името идва от немското „Diana Bad“, тоест басейн „Диана“; според Уикипедия по-старото име на мястото е „Червена звезда“. Според същата статия откритият басейн „Диана“ е част от комплекс с три хотела и тенис кортове. На север е кварталът Изгрев, на юг — Студентски град, на запад — Ловният парк, а на изток бул. „Драган Цанков“ го дели от Изток и Младост.

Застройката се дели на три ясни типа. В южната част преобладават едропанелни блокове от сериите Бс-2-64, Бс-VIII-Сф и Бс-69-Сф, с няколко високи ЕПК сгради. Между тях има малки пететажни тухлени блокове с по един вход. През последните години се появиха и много нови тухлени кооперации. В продажбите тухлата вече доминира: от 100 обяви с посочено строителство 80 са тухла, 17 — панел и 3 — ЕПК. Медианата на етажността в обявите за наем е 8.

Наемите в Дианабад в числа

На 3 ноември 2026 преброихме 148 обяви за апартаменти под наем в Дианабад. Средната по медиана цена е 720 €, а диапазонът без крайностите (10-и до 90-и перцентил) е 549 € – 1 200 €.

Двустаен апартамент тук струва около 699 € (медиана от 75 обяви, обикновено 70 м²) — над медианата за София от 650 € с 8%. По този показател кварталът е 24-и от 30-те в сайта, като 1 означава най-достъпен.

Цената на квадратен метър е 9,8 €/м² месечно (половината обяви между 8,33 и 11,97 €/м²), при 9,52 €/м² за целия град.

Между 15 септември и 3 ноември 2026 медианата почти не помръдва (699 € → 699 €) — пазарът тук е стабилен през есенния сезон.

В 96% от обявите, в които е посочено отоплението, жилището е на ТЕЦ (парно), в останалите — на ток, климатици или газ. Това има значение за зимната сметка — изчислете я в калкулатора за консумативи.

699 €: цената, която не помръдва

Към 3 ноември 2026 г. медианата на всички 148 обяви е 720 €, а 80% от тях са между 549 и 1 200 €. По типове:

• Едностаен — 499 € за около 45 м², или 11,90 €/м²; обявите са 11, със средна половина 449–600 €;
• Двустаен — 699 € за около 70 м² (10,00 €/м²), 75 обяви, средна половина 600–750 €, крайности 490 и 1 200 €;
• Тристаен — 800 € за около 90 м² (8,55 €/м²), 60 обяви, но с широк коридор от 720 до 1 200 €.

Двустаен тук е 24-ти по достъпност от 30 квартала, тоест в по-скъпата част на списъка, а по цена на квадрат кварталът е 19-и. Едностайният е по-скъп от градската медиана от 450 € и излиза над 11 € на квадрат — малките жилища тук не са евтини. До 600 € стигат 23% от обявите, до 700 € — 47%, до 800 € — 75%.

Петте снимки на пазара показват почти права линия при двустайните:

• 15 септември — всички 750 €, двустаен 699 €, 117 обяви;
• 11 октомври — 750 €, 700 €, 133 обяви;
• 13 октомври — 750 €, 700 €, 142 обяви;
• 21 октомври — 750 €, 700 €, 140 обяви;
• 3 ноември — 720 €, 699 €, 148 обяви.

Тристайните паднаха от 990 € в средата на септември до 800 € и останаха там, а едностайните се качиха от 420 € до 499 €. С 31 обяви повече и същата цена на двустайните пазарът изглежда балансиран: нито бърза да поевтинее, нито поскъпва. Обзаведени са 94% от 33-те обяви с такава информация, а отоплението почти изцяло е от ТЕЦ — 94 обяви срещу 3 с локално.

Защо ниските етажи тук са по-скъпи

Обикновено високите етажи носят премия, но в Дианабад е обратното и разликата е голяма: до втори етаж средният квадратен метър е 11,15 €, а от шести нагоре — 8,98 €. Разпределението е 42 обяви на първи и втори етаж, 65 на 3–5, 32 на 6–9 и 5 над 10-и. Най-вероятното обяснение е сградният фонд: ниските етажи често са в новите тухлени кооперации и пететажните блокове, а високите — в панела и ЕПК. За наемателя това е полезно: ако не държите на ново строителство, високият етаж в панелен блок е начинът да платите по-малко на квадрат. Как етажът мести цената в целия град, показваме в етажът и наемът.

Наемодателите най-често изтъкват близостта до метрото (8%), а след това паркомясто, ново строителство, ремонт и парк наблизо — по около 5%. Улиците, които се появяват най-често, са бул. „Д-р Г. М. Димитров“, „Апостол Карамитев“, „Никола Габровски“, „Крум Кюлявков“, „Васил Калчев“ и „Марко Темнялов“.

Метро от М1 и автобуси, без трамвай

Най-близките метростанции по OSM са „Г. М. Димитров“ (0,8 км от центъра на квартала), „Жолио Кюри“ (1,05 км) и „Мусагеница“ (1,39 км) — всичките на линия М1, по общия участък с М4, и работят от 2009 г. Трамвай в квартала няма; в границите OSM брои 10 автобусни и тролейбусни спирки. Уикипедия посочва автобуси 67, 69, 70, 88, 94, 102, 288, 294 и 413, но проверете актуалните маршрути в сайта на градския транспорт, защото статията там няма цитирани източници. Оценката ни за транспорт е 4,9 от 10 — по-ниска от тази на Изгрев (8,8), но метрото е на пешеходно разстояние.

Паркирането между панелните блокове е ограничено, а 5% от обявите изтъкват паркомясто или гараж. Ако имате кола, питайте дали мястото е включено в наема или се плаща отделно.

Училища, болница и спорт

В границите на квартала OSM отбелязва 105 СУ „Атанас Далчев“ и 11 ОУ „Св. Пимен Зографски“, а сред детските градини — ОДЗ 30 „Радецки“, 49 ОДЗ „Радост“ и ОДЗ 34 „Брезичка“. Уикипедия добавя и две частни училища — основно „Св. Климент Охридски“ и профилирано „Александър Дюма“. Оценката ни за образование е 4,5 от 10 — в средата сред 30-те квартала.

Силната страна е здравеопазването — 4,7 от 10. В квартала е специализираната болница по травматология, ортопедия и спортна медицина „Проф. д-р Димитър Шойлев“, има 5 клиники, 6 аптеки и 14 зъболекарски кабинета. Паркове в самите граници OSM не отбелязва, но Ловният парк е на западната граница, а площадките са 26, спортните обекти 11 и игрищата 14.

Инфраструктура: училища, магазини, транспорт

• Метро: „Г. М. Димитров“ (0,8 км), „Жолио Кюри“ (1,05 км), „Мусагеница“ (1,39 км) от центъра на квартала.
• Училища (OSM): 105. СУ "Атанас Далчев", ОДЗ 30 "Радецки", 11. ОУ „Свети Пимен Зографски“.
• Детски градини: 49 ОДЗ "Радост", ОДЗ 34 Брезичка.
• Търговски вериги: Billa, Rekord, Trista Izgrev, BMB, T-Market, Deni Mapket.
• Болници и медицински центрове: СБАЛТОСМ „Проф. д-р Димитър Шойлев“.
• Най-близко полицейско управление: Полицейски участък Изгрев на около 0,69 км.

Пазаруване и вечери

Мол в квартала няма, но магазините са достатъчно: 7 супермаркета от няколко вериги (сред тях Billa, T-Market и BMB) и 13 квартални и денонощни магазина. Пекарната е една, пазар в границите няма. Заведенията са съвсем малко — 3 ресторанта, 3 кафенета и 5 места за бързо хранене, — оттук и ниската оценка от 2,0 за нощен живот. За ресторант или бар се ходи към Изгрев, Младост или центъра.

Сигурност и огледът

Открити данни за престъпност по квартали няма. По OSM полицейски участък „Изгрев“ (към 01 РПУ) е на около 690 м, а пожарната — на около 1,4 км. Кварталът е малък и затворен между булеварди и парк, но малкото заведения означават, че вечер улиците между блоковете са тихи — проверете пътя от метростанцията след залез. Кражбите от и на коли са общоградски риск: при новите кооперации питайте за контрол на достъпа до гаража, при панела — за осветлението пред входа.

При оглед в панелен блок вижте фугите, дограмата и тавана на последния етаж. В новата кооперация питайте за годината на въвеждане, за таксите за поддръжка и асансьор и кой плаща отоплението на общите части. Обзаведеното жилище се приема с опис със снимки.

Бюджетът: от депозита до сметката за парно

За двустаен от 699 € сметнете първия наем, депозит от един до два наема и комисионна на агенция, обикновено 50–100% от един наем — общо около 1 750–2 800 €. Обявите „без комисионна“ са само 2%. Пресметнете своя сценарий в калкулатора за нанасяне, а зимните сметки за ТЕЦ — в калкулатора за консумативи.

Наемателят не плаща данък върху наема — това е задължение на наемодателя (физическо лице): 10% след 10% нормативно признати разходи, ефективно 9% от наема. Данък сгради и такса битови отпадъци плаща собственикът, освен ако договорът не казва друго; от 2026 г. общините преминават към нов модел на ТБО, затова уточнете в договора кой поема таксата. Двустаен за 699 € е около 36% от средната брутна заплата в София (1 943 € по НСИ за второто тримесечие на 2026 г.) — над градското съотношение от 33%; вижте вашия вариант в калкулатора наем/заплата.

Дианабад и съседите: Изгрев, Изток, Студентски град, Младост

Изгрев на север е осезаемо по-скъп — двустаен 865 €, обща медиана 920 €, — и с едва 45 обяви. Изток и Младост имат по-ниска медиана на двустаен (650 €), а Младост и много по-голям избор — 569 обяви. Студентски град на юг е най-евтиният съсед — 580 € за двустаен, — но пазарът там е насочен главно към студенти; бюджетните варианти там разглеждаме в студентски наеми. Дианабад е по средата: по-тих от Студентски град, по-достъпен от Изгрев.

За сравнение с покупка: медианата в обявите за продажба е 3 000 €/м², типичното жилище от около 100 м² се предлага за 310 000 €, а брутната доходност от наем е 4,0% — 25 години наем. Цените на продажба са нагоре със 75,5% от 2023 г. Сметката за вашия случай е в калкулатора наем или покупка.

Наем или покупка в Дианабад

Ако обмисляте покупка вместо наем: медианата на офертите за продажба в Дианабад е 3 000 €/м² (153 обяви, imot.bg, 19.10.2026). При сегашните наеми това означава брутна доходност около 4% годишно — с други думи, жилището „струва“ около 25 години наем. Сравнете сценариите в калкулатора „Наем или покупка“.

Оценка на редакцията

Оценките са изчислени от данните и показват мястото на Дианабад сред 30-те квартала в сайта (10 = най-добре в групата). Те не са отзиви от потребители, а сравнение по обективни показатели; текстът към всяка оценка е присъдата на редакцията.

SWOT анализ на Дианабад за наематели

Плюсове и минуси на живота в Дианабад

Подходящ за:

Дианабад и съседните квартали

Как се сравнява Дианабад с най-близките квартали в сайта по медианен наем, цена на квадрат и разстояние до метро:

Отзиви от жители на Дианабад

Публикуваме само отзиви от хора, които живеят или са живели в квартала, след преглед от редакцията. Все още събираме мнения за Дианабад — ако живеете тук, споделете какво бихте казали на бъдещ наемател.